CBRE "올해 1분기 서울 상업용부동산 시장, 전년대비 약 70% 급감"

by김성수 기자
2023.04.27 18:21:00

[이데일리 김성수 기자]글로벌 종합 부동산서비스 기업 CBRE 코리아는 올해 1분기 서울 상업용부동산 투자 시장 규모가 전년 동기대비 약 70% 급감했다고 27일 밝혔다.

CBRE 코리아가 발표한 ‘2023년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 올해 1분기 서울 상업용부동산 투자 시장 규모는 전년 동기 대비 약 70% 감소한 총 2조1570억원이다. 이는 지난 2017년 이후 분기 최저 수준이다.

물류를 제외한 섹터 전반에서 거래 규모가 크게 축소됐다. 섹터별 비중은 오피스 및 물류 거래가 각각 48%, 42%로 유사한 비중을 보였다.

올해 1분기 주요 매매 사례 (자료=CBRE 코리아)

서울 오피스 자산 투자 규모는 약 1조401억원으로 집계됐으며 대부분 국내 기업 및 개인 중심 거래로 조사됐다. 투자자 관망세로 투자 규모는 크게 감소했지만 올해 1분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 전 분기 대비 소폭 상승한 4.3%로 집계됐다.

이달 초 기준 한국은행이 두 차례 연속 기준 금리를 3.5%로 동결하면서 금리가 최고점에 도달했다는 전망이 우세하다. 이에 따라 차입비용 부담도 작년 말 대비 일부 완화됐다.

최근 해외 투자자를 중심으로 오피스 자산의 매입·매각 검토가 증가하는 추세다. 이 또한 올해 투자 활동에 일부 기여할 수 있을 것으로 보인다.

올해 1분기 기준 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 1.2%로 전 분기와 유사했다. 최근 신규 공급이 전무한 가운데, 주요 업무 권역 내 공실이 지속적으로 최저 수준을 유지했으며 제한적인 임차 활동으로 순흡수면적은 미미한 수준을 보였다.

오피스 수요·공급 동향 (자료=CBRE 코리아)

서울 A급 오피스 평균 명목임대료는 3.8% 높아져, 역대 최고 수준의 분기 상승률을 기록했다. 지난해에 이어 임차인에게 제공되던 무상임대기간이 추가적으로 조정됐다. 특히 도심 및 여의도권역에서 감소가 두드러졌다.

공장 시설을 포함한 수도권 전체 물류시장 거래 규모는 약 9034억원으로 집계됐다. 물류 거래의 대부분은 개발자산의 선매입 사례가 준공과 함께 반영된 경우로 확인됐다.



해외 투자자의 물류센터 매입 활동이 두드러지면서 전체 투자 규모의 약 34%가 해외 인바운드 투자(해외에서 국내 자산에 투자)로 확인됐다.

올해 1분기에는 21개 신규 A급 물류센터가 약 170만6028㎡의 역대 최대 규모로 공급됐다. 특히 인천 및 남서부 지역을 중심으로 10만㎡ 이상의 대형자산 공급이 두드러졌다.

특히 수도권 A급 물류시장에는 올해 공급 예정 규모의 약 30%가 신규 공급됐다. 이 중 약 3분의 1에 해당하는 50만㎡ 면적이 공급과 동시에 안정화된 것으로 나타났다. 올해 1분기 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 작년 하반기 대비 7%포인트(p) 오른 17% 수준으로 전망된다.

물류시장의 경우 공실 증가로 임차인의 선택권이 다양해지면서 임차인에게 제공되는 렌트프리도 높아지는 추세다. 특히 저온시설 임차인 유치를 위한 임대인 경쟁이 심화되면서 향후 상온 및 저온 시설 간 임대료 격차가 소폭 줄어들 것으로 전망된다.

호텔 자산의 거래는 부재했다. 올해 1분기 리테일 자산의 거래 규모는 약 2134억원으로 전체의 10% 수준을 차지했다. 대다수 자산이 강남권역에 위치한 중소형 규모로 기업 및 개인에 의해 거래된 것으로 조사됐다.

불확실성에 따른 소비 관망세는 올해에도 그 기조가 일부 지속될 것으로 보인다. 다만 연초 가두상권이 다시 성장세로 접어들며 다양한 리테일 산업군의 매장 오픈 활동이 나타나는 등 긍정적 흐름이 있었다.

외부 활동 증가로 오프라인 유통 채널을 통한 소비도 증가했다. 이에 따라 이커머스 업계는 온라인의 성장 한계를 극복하기 위해 지난해부터 본격적으로 오프라인 시장에 진출해왔다. 또한 저렴한 임대료를 기반으로 서울 외 지방에도 출점을 확대하고 있다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “올해에는 강남 및 여의도 권역에 A급 오피스 신규 공급이 예정돼 있어 오피스 시장의 극심한 수요 공급 불균형은 다소 완화될 것”이라며 “다만 올해 공급 규모는 과거 연평균 공급량 대비 현저히 낮은 수준으로, 임대료 상승세가 유지되는 한편 전반적인 임대차 거래 규모는 제한적일 것”이라고 말했다.