[맵인터뷰] 민경남 "부동산 투자 뛰어들기 위한 조건"

by재테크전략팀 기자
2019.05.07 17:29:19

[이데일리 재테크전략팀 기자]부동산 전업투자자가 된 지 1년이 되는 민경남 KN Properties 대표(필명 : 시네케라)를 이데일리맵에서 만났다.그는 자신의 실전투자 경험을 바탕으로 부동산 투자 원칙과 방식을 공개, 공유하고 매일매일 부동산 생각으로 가득 차 있다고 한다.

시간이 부족했기 때문이다. 아파트 투자의 경우는 직장 생활과 병행하며 투자가 가능하다. 평일 저녁과 주말을 활용하면 되기 때문이다. 하지만 주로 투자하는 구분 상가와 꼬마빌딩은 불가능하다고 생각했다. 근무시간 중에 현장에 수차례 나가서 눈으로 확인하고 투자의사결정을 해야 하는데 직장인이 그렇게 근무시간에 자리를 비운다면 아마도 직장생활을 영위하는 게 힘들 것이기 때문이다.

12년간 자산운용회사 부동산운용팀에서만 근무했다. 연기금이나 보험사들의 투자를 받아 대형 오피스 등을 매수하고 운용하는 일을 했는데, 직장생활을 할 때는 거래하는 변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사, 자산관리회사 등이 많이 있어 편하게 도움을 받을 수 있었다. 하지만 지금은 이러한 전문가에게 도움을 요청하는 것 하나하나가 비용이기 때문에 기본적인 시장 조사부터 계약서 검토까지 웬만한 것은 직접 다 해야 하다 보니 쉽지가 않았다.

시네케라 민경남 KN Properties 대표

아직 만 1년 밖에 안 돼서 함부로 이야기하기가 좀 부담스럽지만 아직까지는 전혀 없다.(웃음)

거래 절벽의 핵심은 대출 규제, 양도세 중과 그리고 주택임대 사업자의 등록이다. 질문 주신 내용은 결국 위의 규제가 언제 풀릴 것이냐를 묻는 것과 동일한 것인데, 글쎄다. 정책 입안자들이 결정하는 문제라 그 시점은 정말 모르겠다. 다만 며칠 전 한국은행에서 2019년 1분기 경제성장률이 -0.3%를 기록했다는 사실을 발표했지만 아직 정부에서는 건설업이나 부동산을 통한 경기 부양의 뜻이 전혀 없음을 밝힌 것으로 볼 때 빠른 시일 내는 아닐 것 같다.

투자의 3요소는 분석력, 자본력 그리고 실행력이다. 대부분 특히 여의도에 있는 많은 지인들 중에는 분석력과 자본력이 뛰어난 분들이 정말 많았다. 하지만 직장생활 때문에 모든 시간과 에너지를 빼앗겨서인지 실행력이 부족한 사람들이 대부분이었다. 실행력을 확보하려면 결국 놀 시간, 잠잘 시간 등 시간을 아껴 현장도 수차례 방문해야 하는데 그 부분이 부족했다.

<그림1(이데일리맵 홈페이지 이미지)> 강의를 진행하는 답변에서 그의 솔직함을 엿볼 수 있었다

직장 생활을 안 하니 월급이 없다 하지만 아이들에게 들어가는 교육비는 늘어나고, 생활비는 줄일 수가 없다. 그게 솔직히 강의를 하는 이유이다.



물론 강의 자체도 재미있다. 경험하면서 보고 배운 것들을 수강하시는 분들에게 전수해 주고 손해 보지 않도록 도와주는 것이 재미있고 거기다 ‘선생님, 선생님’이라고 불러주시니 더욱 좋다.

하지만 앞으로 강의는 줄여나갈 생각이다. 아마 현금 흐름이 완성되면 강의는 완전히 중단할지도 모른다. 노하우를 너무 많은 사람들에게 알려주면 시장에 경쟁자가 많이 생길 수 있기 때문이다.

6시간 동안 워낙 많은 내용들을 다룰 것이다 보니 핵심을 집어 말씀드리기는 좀 어렵다. 굳이 말씀드리면 ‘강의 내용을 70~80% 이해하기 전에는 함부로 부동산 투자를 시작하면 안 된다’ 정도일 것 같다.

강의 레벨은 아마도 등기를 1~2번 정도 해 본 사람들 수준에 딱 맞는 강의일 것 같다. 물론 거래 경험이 없지만 이해력이 빠르고 공부하고자 하는 의지가 불타고 있는 젊은 분들에게도 많은 도움이 될 것 이다.

강의 중에 특정 지역이나 아파트 단지에 대해서 이야기하지 않는다. 즉, 찍어주는 강의를 절대 하지 않는다. 다만 부동산 투자에 있어서 변하지 않는 그 본질에 대해서만 이야기한다.

또한 KB자산운용 등에서 정통의 부동산 금융을 배웠고, 개인적으로도 수많은 부동산을 거래해봤기 때문에 머릿속이 부동산 이야기로 가득 차 있다. 아직 젊지만 지난 10여 년간을 잠자는 시간 빼고 부동산에 올인했기 때문에 1만 시간이 아니라 3만 시간 이상의 노하우가 쌓여있다. 그리고 강의 중에 나오는 사례들은 대부분 경험한 사례들일 것이다.

작년에 상가를 매매할 때 있었던 일이다. 최초의 매매계약을 체결하고, 넘어야 할 산들을 넘어가며 2~3번의 변경 계약을 더 체결했던 적이 있었다. 각각의 계약 또는 변경 계약 때마다 공인중개사 사무소에서 매도자와 만나 4~5시간가량의 협상을 벌였다. 계약에 대해서 원인 무효 조항을 넣고, 계약금을 매도인에게 입금 후, 해당 계좌에 예금 질권을 설정해 놓기까지 하였다. 우여곡절 끝에 다행히 딜이 마무리되었다. 그때의 기억은 아마도 머릿속에서 평생 잊히지 않는 기억으로 남을 것 같다.

지금과 같이 1년에 딱 1건의 거래만 할 생각이다. 빌딩 등을 부지런히 사고, value-add 하고, 팔아 빠른 시간 내에 진정한 경제적 자유를 이루고 이후의 부동산 투자는 생존이 아니라 즐거움으로 해보는 것이 계획이자 꿈이다. 투자를 통해 수익을 실현하면, 수익 자체에 대한 1차적인 즐거움이 있고, 내 판단이 맞았다는 2차적인 짜릿한 즐거움이 있다.