우본 국내부동산 코어전략 위탁운용사 1차 결과, 이달 중순 나온다

by김성수 기자
2025.04.09 18:21:54

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[이데일리 김성수 기자] 총 6000억원 이상 자금을 굴릴 우정사업본부 국내 부동산 코어전략 펀드 위탁운용사 1차 결과가 이달 중순쯤 2~3배수로 나올 예정이다. 우본이 모집하는 펀드가 국민연금보다 규모도 큰 만큼 운용업계에서도 선정 과정에 관심을 기울이고 있다.

9일 금융투자업계에 따르면 우본은 오는 15~16일경 서울 주요권역 오피스 빌딩과 수도권 물류시설 등 핵심 부동산 자산을 운용할 위탁운용사 1차 평가 결과를 내놓을 예정이다.

미래에셋자산운용, 이지스자산운용, 코람코자산신탁 등 다수 운용사들이 지원했다.

우본은 1차에서 2~3배수를 선정한다. 최종적으로 운용사 1곳을 선정하기 때문에 1차 결과에서 2~3곳이 선정된다는 뜻이다. 우본은 1차를 통과한 2차 평가대상 운용사에 별도로 통보한다.

펀드 규모는 최소 6000억원 이상이며 이 중 우본 출자비율은 펀드 설정액의 85% 이하(5000억원 이내)다. 투자대상은 ‘오피스 및 물류시설 등’(코어 및 코어플러스 자산)이며, 오피스 비중이 50%가 넘는다.

투자전략은 ‘코어’ 또는 ‘코어플러스’다. ‘코어투자전략’은 저위험 저수익의 안정적 투자를 지향하는 전략이다. 예컨대 서울 3대 업무지구(도심·여의도·강남권역) 등 핵심 지역에 위치한 오피스, 리테일, 주거처럼 안정적 임대 수익이 기대되는 자산에 투자하는 전략을 뜻한다.

‘코어 플러스’는 코어(Core) 전략처럼 안정적 수익을 추구하지만 코어보다 조금 더 높은 수익을 추구하는 투자를 말한다. 코어와 임차인 구성이 유사하면서도 건물 상태가 코어 수준에 못 미치는 부동산이 이에 해당한다.

또한 코어, 코어플러스 외에도 사전 임대가 50% 이상 확정된 자산에 대해 40% 이내에서 일부 개발(빌드 투 코어)이 가능하다. 빌드 투 코어(Build-to-Core)는 주요 대도시 핵심 입지에 있는 토지를 매입해 안정적 임대 수익을 창출하는 부동산 개발 전략을 뜻한다.

이달 중순 1차 평가 결과가 나오면, 우본이 예비실사를 진행한 후 이달 마지막주에 2차 평가를 진행한다. 이어 다음달 현지실사(본실사), 투자심의회 심의를 거쳐 최종적으로 운용사 1곳을 선정한다.

2025년도 우체국금융 국내부동산 코어전략 펀드 위탁운용사 모집공고 (자료=우정사업본부)

앞서 국민연금은 지난달 14일 국내부동산 코어플랫폼 위탁운용사 3곳을 선정했다. 최종 선정된 운용사 3곳은 삼성SRA자산운용, KB자산운용, 캡스톤자산운용이다.

이들을 금융지주회사 계열 운용사여서 자금조달 부담이 적거나, 개별 회사 관련 ‘헤드라인 리스크’(부정적 뉴스가 회사 실적과 평판에 부정적 영향을 주는 것)가 없다는 장점이 있다.

삼성SRA자산운용은 삼성생명, KB자산운용은 KB금융그룹 자금을 운용할 수 있다.

고금리로 투자자금이 마른 상업용부동산 업계에서 독립계 자산운용사가 수천억원 자금을 조달하기는 부담이 있는 만큼 국민연금 위탁운용사 중 금융계열사가 다수를 차지했다. 우본도 비슷한 기준을 선정 기준에 반영할 것이라는 관측도 나온다.

다만 이번에 우본이 모집하는 위탁운용사는 국민연금 건에 비해서 자금조달이 더 용이하다. 펀드 자금의 85%를 우본이 출자하기 때문에 사실상 우본 외 공동투자자 1곳만 모집하면 돼서다. 국민연금 지분율은 각 펀드별 약정총액의 50~75%로, 상대적으로 낮다.

또한 ‘헤드라인 리스크’를 선정 기준에 과도하게 반영할 경우 실적이 우수한 운용사를 배제할 위험도 있다. 우본의 위탁운용사 수익률 조건은 ‘순 내부수익률(IRR) 기준 7% 이상’으로, 국민연금(순 IRR 8.3%)보다는 낮다.

다만 국내 부동산시장이 위축된 상황에서 수도권 오피스, 물류센터 투자로 운용수익을 내야 하기 때문에 해당 운용사의 역량이 중요한 요소다.

금융투자업계 관계자는 “운용사 선정 과정에서 헤드라인 리스크를 과도하게 고려할 경우 실적과 상관없이 낙인찍는 부작용이 생길 수 있다”며 “최종 선정되는 운용사는 자금조달 능력과 실제 운용능력을 고려해서 선정해야 할 것”이라고 말했다.