[마켓인]尹탄핵·장미대선…격동의 2025 부동산 대응법은

by지영의 기자
2025.04.04 17:33:33

[이데일리 지영의 기자] 탄핵과 장미 대선으로 변동성이 확대된 부동산 시장이 하반기까지 정체 상태가 지속될 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 시장 전문가는 새 정부 정책 방향이 확정되기 전까지 국내 부동산 투자자들에게 안정적인 전략은 수도권 중에서도 서울 정비사업권의 ‘똘똘한 한 채’를 노리는 방향이라는 평가를 내놨다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 4일 서울시 용산구 서울드래곤시티에서 열린 POBA머니쇼에서 “탄핵이 됐다고 해서 부동산 시장의 변동성이 커지지는 않는다. 정권 교체 여부에 따라 시장 동향과 정책 방향성 변동에 따른 대응을 준비해야 하고, 금리 인하도 지연되고 있다. 상반기 국내 부동산은 정체 상태를 보일 것으로 본다”며 “신규 분양 시장도 입주 물량이 늘어나기 어렵고, 특히 매도인 입장에서는 수급불균형과 기준금리 인하 가능성과 정책 방향 변동성, 고급 유효수요들의 흐름을 기대해 크게 가격 조정을 하지 않을 것”이라고 진단했다.

함 리서치랩장은 올해 부동산 시장 양극화와 수도권 쏠림 현상이 더욱 심화될 것이라고 내다봤다. 변동성 확대로 불안 심리가 극대화되면서 특히 수도권 중에서도 서울에 수요가 쏠릴 것이라는 평가다.

함 리서치랩장은 “올해 전반적인 전국 주택 시장의 형국은 상저하중으로 간다. 그래서 상반기보다는 하반기 중에 수도권 중에서도 서울 지역에 집중하는 전략들이 매우 유효할 것으로 본다”며 “다주택자의 경우 조정 대상 지역은 내년 5월 말까지 양도세 중과가 유예되기는 하지만, 향후 정권의 변동에 따라서 연장할 것인지 오히려 조정 대상 지역을 더 확대할 것인지 변수가 열려 있다. 주택을 여러 채 구입하는 것보다는 강남권 신축이나 역세권, 정비사업 대상 지역의 똘똘한 한 채가 유효하다”고 강조했다.

특히 수요자의 관심과 투자가 쏠릴 영역은 정비사업이 기대되는 서울 재건축 지역이라고 꼽았다. 현재 서울 지역 전체 아파트의 전체 입주 연한이 30년을 초과해 정비사업이 필요한 아파트는 평균 10채 중 3채 수준이다. 곧 정비사업이 도래할 아파트 단지도 15% 정도 된다는 평가다.



그는 “정비사업에 대한 기대를 기준으로 투자할 곳을 고른다면 노화 아파트 중 가장 가능성이 높은 곳은 한강 근처”라며 “잠실 위쪽과 압구정, 대치동, 서초 지역에 이어 영등포와 여의도를 거쳐 목동까지 입주 연한이 30년 이상 지난 곳들이 분포해 있다”고 강조했다.

최근 비아파트 시장에 대한 관심은 유망한 투자전략으로 보기 어렵다고 봤다. 지난달 19일 정부와 서울시의 강남 3구와 용산구 아파트 전체에 대한 토지거래허가구역 확대 지정으로 일대 아파트들의 갭투자가 묶이자 오피스텔 등이 부상할 가능성이 제기되지만, 중장기적으로 유효한 전략이 아니라는 평가다.

함 리서치랩장은 “아파트 대신 오피스텔을 고려하는 건 긍정적으로 보기 어렵다. 오피스텔을 주거용으로 쓰도록 여러 요건이 완화됐지만, 주거용으로 바뀌면서 세법상으로는 양도소득세 등 세금 부담이 커질 것이라는 점을 고려해야 한다”며 “지방 보다는 수도권의 역세권이나 MZ세대가 많은 곳을 살펴볼 수는 있겠으나, 아파트 대안 투자로는 부적절하다”고 지적했다.

지난 3일부터 4일까지 양일간 열린 POBA머니쇼는 행정공제회가 마련한 회원 복지 프로그램 중 하나다. 행정공제회는 지난해에도 아테네 올림픽 금메달리스트를 초청한 ‘스포츠스타 원데이 클래스’, ‘롯데월드 올나잇 페스티벌’, 금융·부동산 강연 ‘머니쇼1·2’ 등 회원 수요를 반영한 여러 행사를 신설했다.