by장순원 기자
2018.09.19 15:19:05
은행연합회 대출규제 Q&A 배포
자녀 교육이나 부모봉양시 1주택자도 신규대출
1주택자 대출 미리 갚아도 기존집 처분의무
대책 이전 전세계약시 보증금 상환용대출 허용
대출신청 이후 상속받은 주택도 주택수서 제외
[이데일리 장순원 기자] 9·13 부동산 대책의 하나인 강력한 대출규제가 시행된 지 일주일 가까이 흘렀다.
하지만 아직 은행 창구나 소비자 사이에서 혼선이 계속되고 있다. 이번 규제는 사례별로 다양한 예외가 적용되는 게 특징인데 아직 세부 지침이 명확하지 않아서다.
은행연합회가 19일 배포한 가계대출 규제 관련 질의·응답(Q&A) 자료를 바탕으로 주요 궁금증을 풀어봤다.
-종전 주택관련 대출규제는 LTV·DTI 규제만 맞추면 됐다. 금융권에서 빌린 대출규모가 이 비율이 정하는 한도 이내면 새 대출이 가능했다는 뜻이다. 그런데 9·13 대책 이후에는 주택 수를 기준으로 주택보유와 생활자금 용도로 나눠 대출심사를 하는 게 가장 큰 특징이다.
큰 줄기는 주택이 두 채 이상이면 투기·투기과열·조정지역 같은 규제지역에서 주택담보대출을 원천 봉쇄하는 것이다. 1주택자도 원칙적으로 주택구매용 대출을 막되 본인이 실제 거주하거나 기존 주택을 팔겠다고 약속을 하면 LTV·DTI 규제 범위 내에서 대출을 받을 수 있도록 숨통을 열어줬다.
-일단 2가지 경우로 나눌 수 있다. 먼저 기존 주택 처분조건부다. 가령 서울 노원구의 20평대 아파트를 보유하고 있고 마포구의 새 아파트를 사서 이사를 가려는 A씨의 경우 노원구 아파트를 2년 내 처분하고 마포구 아파트에 실제 전입해 살겠다는 약정을 맺어야 대출을 받을 수 있다.
A씨는 반드시 이 약속을 지켜야 한다. 이를 어길 때에는 대출을 회수당하고 앞으로 3년간 금융권에서 주택 대출을 받을 수 없다. 대출을 중간에 갚았더라도 기존 주택을 2년 내 처분하지 않으면 불이익을 받는다.
꼭 집을 팔지 않아도 되는 상황도 있다. 근무지 이전이나 부모봉양, 자녀교육 같은 사유가 여기에 해당한다. 가령 지방 거주 중인 B씨는 최근 자녀가 서울 대학에 입학해 장기 거주할 목적으로 주택을 구입 한다면 새로 대출을 받을 수 있다. 이런 경우 기존 주택과 새로 산 주택 모두 본인이나 가족 일부 또는 부모가 반드시 거주해야 하고 관련 사실을 증빙할 수 있는 서류를 은행에 제출하고 심사를 통과해야 한다. 은행에서 일정 기간 동안 실거주 여부를 체크해 약속을 지키지 않는다면 역시 대출을 회수하고 관련대출을 3년간 막는다.
-대치동 집이 공시지가 9억원이 넘는 경우와 아닌 경우로 구분된다. 9억원 미만이라면 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출은 허용된다.
9억원이 넘으면 좀 복잡해진다. 원칙적으로는 본인이 실제 살아야 임차보증금 반환용 대출이 나온다. 다만, 대책 발표 이전에 임대차 계약을 맺은 경우라면 예외를 허용한다. 예를 들어 기존 세입자와의 전세금이 3억원이었으나, 지난 5일 새로운 세입자와 보증금 1억원과 월세 60만원에 전세계약을 체결한 뒤 전세금 반환에 부족한 2억원을 대출받으려는 차주라면 반환용 대출을 받을 수 있다.
해외 근무처럼 본인 주택에 입주하지 못하거나 이와 비슷한 불가피한 사정이 인정된다면 예외적으로 대출을 받을 수 있다.
-대책 발표 이전에 집을 사기로 하고 계약을 맺었다면 잔금 용도의 주택 대출은 가능하다.
-매매계약서를 작성하지 않았더라도 대책발표일까지 계약금을 매도인에게 보낸 것이 확인되면 종전 규정을 적용한다. 하지만, 대책 발표일까지 계약금을 보내지 않았다면 새로운 규제가 적용된다.
-대책 이전에 새로운 세입자와 전세계약을 맺은 경우가 아니라면 보증금 상환자금 대출은 어렵다. 다른 세입자를 구하거나 생활안정자금 용도로 대출을 받아 활용해야 한다.