[12·16대책] 서울 아파트 절반 대출 조인다…15억 넘으면 아예 금지(종합)

by이승현 기자
2019.12.16 16:42:55

홍남기(왼쪽에서 두 번째) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 ‘주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑’에서 정책을 발표하고 있다. 은성수(왼쪽부터) 금융위원장, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김현미 국토교통부 장관, 김현준 국세청장. (사진=이영훈 기자)

[이데일리 장순원 이승현 기자] 시가 14억원짜리 서울의 아파트는 구매하려던 김모(51)씨는 계획에 차질이 생겼다. 정부의 대출 규제 강화로 1억원 가까운 종잣돈이 추가로 필요해졌기 때문이다.

현재는 아파트를 담보로 대출을 받으면 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용된다. 5억6000만원을 대출받을 수 있다. 전세보증금 등 본인이 가지고 있는 종잣돈 8억4000만원을 합하면 아파트를 구입할 수 있었다. 그런데 이달 23일부터는 상황이 달라진다. 시가 9억원 이하에서는 기존처럼 LTV 40%가 적용되지만, 9억원 초과분은 LTV 20%를 적용하기 때문이다. 아파트 담보 대출은 최대 4억6000만원(9억원×40%+5억원×20%)까지만 가능해진다는 뜻이다. 본인 돈 1억원이 더 있어야 한다.

정부가 서울 아파트 중위가격인 시가 9억원이 넘는 주택에 대한 LTV 규제를 한층 강화하기로 했다. 시가 15억원이 넘는 아파트에는 아예 대출을 금지한다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등은 이런 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 16일 내놨다.

우선 투기지역과 투기과열지구에선 시가 9억원을 기준으로 LTV 적용비율을 40%와 20%로 차등 적용한다. 전 금융권에서 가계대출을 받을 때 적용된다. 개인은 물론 주택 임대업이나 매매업을 하는 개인사업자, 법인도 마찬가지다.

월간 ‘KB주택가격동향’을 보면, 11월 기준 서울 아파트 중위가격은 8억8013만원이다. 절반 가까운 서울 아파트가 이번 LTV 강화 조치에 적용되는 셈이다. 시가 15억원을 넘는 초고가 아파트의 경우 당장 17일부터 가계와 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대해 대출이 금지된다. 서울 강남권 아파트를 겨냥한 것으로 해석된다.



다만 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정 기간(1년 이상) 실거주하는 등 불가피한 사유가 인정되면 예외를 허용된다. 시행일 이전에 신청한 대출계약에는 이번 조치를 적용하지 않는다.

은성수 금융위원장은 “9억원이 넘는 고가 아파트가 가격을 선도하고 있다”면서 “9억원 이상 아파트에 대한 LTV 강화와 15억원 초과 아파트에 대한 대출금지는 금융 레버리지를 막는데 효과적일 것”이라고 말했다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화된다. DSR은 연간 소득 대비 가계대출 원리금상환액 비율이다. 앞으로 투기지역이나 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주의 경우 차주 단위로 DSR규제 적용하기로 했다. 지금까진 금융회사들이 업권별로 평균 목표 이내로 관리해왔다.

전세대출을 통한 갭투자를 막기 위한 대책도 포함됐다. 주택도시보증공사와 주택금융공사에 이어 민간 기업인 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택을 구입 및 보유한 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 계획이다. 또 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출을 회수키로 했다.

정부는 또 투기지역 혹은 투기과열지구의 주택임대업 개인사업자대출 임대업 이자상환비율(RTI) 기준을 1.25배에서 1.5배 이상으로 강화키로 했다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간이자비용과 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용의 합으로 나눈 것이다.

정부 ‘주택시장 안정화 방안’. (자료=금융위원회)