"해외부동산 공모펀드 손실 막자" 리파이낸싱 펀드 조성 '안간힘'

by김성수 기자
2023.11.01 20:11:47

[이데일리 김성수 기자] 해외 부동산 공모펀드 리스크를 막기 위해 펀드 만기를 연장해주는 ‘리파이낸싱(자금 재조달) 펀드’를 만드는 데 ‘박차’가 가해지고 있다.

국내 개인투자자 자금이 1조원 이상 묶인 해외 부동산 공모펀드가 수익률 급락으로 ‘제2의 펀드사태’를 맞을 위험에 놓여서다. 이에 해당 펀드의 판매사, 운용사를 중심으로 이 문제를 타개하고자 5000억원 내외의 리파이낸싱 펀드를 조성하는 움직임이 나타났다.

1일 금융투자업계에 따르면 한국투자증권, 한국투자리얼에셋운용, 이지스자산운용 등은 리파이낸싱 펀드에 상당 규모 출자하겠다는 공감대를 형성했다.

조홍래 한국투자신탁운용 부회장이 해외 부동산 공모펀드 판매사-운용사 간 리파이낸싱 펀드 양해각서(MOU)를 만들기 위해 동분서주하는 것으로 전해졌다. 한국투자증권이 종합적 조성안을 마련해서 금융투자협회를 통해 금융위원회에 제출할 계획이다.

‘리파이낸싱 펀드’의 취지는 해외 부동산 투자를 위해 해외 대주단으로부터 받았던 대출금의 만기가 다가와서 대출회수 움직임이 나타날 경우 이를 국내 자본으로 바꿔넣자는 것이다. 일종의 ‘구제펀드’인 셈이다.

(자료=윤창현 국민의힘 의원실)

해외 부동산에 투자할 때 조달했던 대출금의 만기가 다가왔는데 자산이 팔리지 않으면 대출금을 상환할 수 없게 된다. 게다가 건물가치마저 떨어져 LTV가 상대적으로 높아진 상태다.

이 때 신규 대주단들이 “LTV를 낮춰주면 리파이낸싱을 해주겠다”는 조건을 제시하는 경우가 있다. LTV를 낮추려면 자기자본(에쿼티)을 늘려야 하는데, 그 자금을 리파이낸싱 펀드에서 조달하게끔 하는 것이다.

리파이낸싱 펀드를 조성하자는 아이디어는 앞서 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 지난 4일 보도자료에서 처음 제기했다.

이 자료는 윤 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외 부동산 공모펀드 판매현황 자료를 근거로 한 것이다.

(자료=윤창현 국민의힘 의원실)

지난 2018년 이후 개인 투자자 2만7187명에게 판매된 해외 부동산 공모펀드 규모는 1조478억원에 이른다. 또한 381개 법인에 판매한 금액은 2279억원 규모다. 합치면 해외 부동산 공모펀드 판매액 합계는 1조2757억원이다.

펀드가 투자한 해외 부동산의 1순위 채권자는 현지 은행이며, 국내 공모펀드는 2순위 채권자다.

담보인정비율(LTV)이 60%인 건물의 경우 가격이 20% 하락하면 공모펀드 손실률은 50%에 이른다. 펀드에 투자한 개인 투자자들이 대규모 손실을 보게 되는 것이다.



문제는 작년 1분기 이후 유럽 역세권 건물가격이 25% 이상 하락했다는 점이다. 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 감소했다. 미국 뉴욕 오피스시장은 공실률이 20%며, 가격은 22% 하락했다.

평방피트(ft²)당 가격은 지난 2021년 말 1000달러에서 올해 1분기 778달러로 떨어졌다. 1ft²는 0.092903㎡다.

이에 해외 부동산 공모펀드 손실이 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책마련을 서둘러야 한다는 목소리가 높아졌다.

기관투자자 중심의 사모펀드는 기관투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출만기 연장이 가능하지만, 다수 개인 투자자들로 모집된 공모펀드는 대출만기 연장을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능해서다.

윤 의원은 “해외 부동산의 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자”라며 “건물가격이 20% 하락하면 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 개인 투자자들의 대규모 손실을 막기 위해 해외 부동산 공모펀드 대환대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱 펀드를 조성해야 한다”고 강조했다.

해외 부동산 공모펀드를 가장 많이 판매한 증권사는 한국투자증권(5087억원)이며 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원) 순으로 조사됐다. 자산운용사는 한국투자리얼에셋운용(4963억원), 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원) 순이다.

리파이낸싱 펀드 기대효과 (자료=윤창현 국민의힘 의원실)

조사대상 은행(시중은행 5개사, 지방은행 4개사)은 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행, 전북은행이다. 자산운용사의 경우 부동산 공모펀드 라이센스(면허)를 보유한 운용사 전체가 조사대상이었다.

조사대상 증권회사(자산 상위 20개사)는 키움증권, 한국투자증권, 삼성증권, 미래에셋증권, 메리츠증권, NH투자증권, KB증권, 신한투자증권, 하나투자증권, 유진투자증권, DB금융투자, 대신증권, 신영증권, 유안타증권, 이베스트투자증권, IBK투자증권, 현대차증권, 하이투자증권, 교보증권, 한화투자증권이다.

현재로선 공적자금을 투입하는 대신 민간 차원에서 이 문제를 논의하게 됐다. 특히 배임 문제가 없도록 하기 위해 구제펀드도 수익을 낼 수 있는 구조로 만들어야 한다는 데 업계가 공감대를 이뤘다.

리파이낸싱 펀드 금액은 해외 부동산 공모펀드 에쿼티(투자금액)의 40~50%를 넘어야 할 것으로 예상된다. 해외 부동산 공모펀드 판매액(에쿼티) 합계가 약 1조2000억원 수준이므로, 40~50%면 4800억~6000억원이 되는 셈이다.

금융투자업계 관계자는 “5000억원 내외 규모의 리파이낸싱 펀드를 조성하려 하고 있다”며 “이 펀드는 일종의 마중물 성격으로, 업계 전체에 있는 부동산 펀드의 리파이낸싱 문제를 다 소화하기는 현실적으로 어렵다는 의견이 있다”고 말했다.

이어 “펀드 성공의 관건은 구조를 잘 만드는 것과 각 판매사별 출자 규모가 얼마나 되는지다”라며 “힘을 합쳐 문제를 타결해 보자는 업계 전체의 상징적 선언이 중요한 만큼 다수 증권사, 운용사가 적극 나서고 있다”고 덧붙였다.