"서울·수도권 일부 회복 가능…집값 바닥 다지기 내년까지 이어질 수도"

by김아름 기자
2023.02.27 19:35:24

[이데일리 김아름 기자] 국내 기준금리 인상 기조가 주춤해지면서 주택 시장에서는 집값 반등을 기대하는 분위기가 확산하고 있다. ‘기준금리정점론’이 부상하면서 부동산 매수심리가 오랜만에 기지개를 켜고 있는데다 실거주 의무 폐지 등 정부의 잇따른 규제 완화 정책이 맞물리며 시장 회복에 대한 기대감이 커진 결과다. 전문가들은 이러한 주택 시장 분위기는 인정하지만 그간 이어진 고금리에 따른 대출 이자 부담과 전셋값 하락 등 현재 닥쳐 있는 주택 시장의 부담 요인을 쉽사리 해소하기에는 어려울 것으로 전망했다. 오히려 미국의 기준금리 인상 기조가 언제쯤 멈출지 모르는 불확실성 탓에 현재보다 주택가격의 하방 압력이 크다고 입을 모았다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

27일 이데일리가 부동산 전문가에게 기준금리 동결이 주택시장에 미치는 영향을 질의한 결과 당분간 집값 반등을 가져오기에는 부정적이라고 답했다. 우선 미국의 기준금리가 오를 가능성이 있다는 게 결정적인 이유였다. 미국 경제지표가 최근 잇따라 예상 밖 강세를 보이면서 기준금리 추가 인상 가능성이 여전히 열려 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리 상단의 불확실성이라는 외부요인의 영향을 국내 정책으로 상쇄하기가 쉽지 않고 이 불확실성을 해소하기 전까지는, 그리고 해소하더라도 즉각적으로 국내 주택 시장의 변화로 이어지기에는 제한적일 것”이라며 “시장관망 분위기는 한동안 지속할 것”이라고 분석했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “미국과의 기준금리 갭이나 자본유출 리스크에도 불구하고 한국은행이 금리 인상에 속도를 줄인 것은 결국 국내 경기 둔화와 경기 위축이라는 점 때문으로 해석할 수 있다”며 “설사 국내 기준 금리 인상 리스크가 낮아졌다고 주택 거래시장이 빠르게 회복하거나 탄탄한 구매력을 뒷받침한 가격 재상승을 단기간에 이루기에는 한계가 있다”고 말했다.

함 데이터랩장은 “당분간 평년보다 저조한 주택 거래와 가격 하향 조정은 지속하겠다”며 “주택 시장이 일부 회복하더라도 서울과 수도권 등 대기수요가 있는 지역에 국한될 수밖에 없다”고 덧붙였다.

전셋값을 회복하지 못하는 현재 주택 시장 상황이 집값 상승의 걸림돌로 작용하고 있다는 평가도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전셋값이 2년 전에 비해 심하게는 반 토막이 났다. 계약갱신청구권을 쓴 세입자가 계약해지를 통보하면 집주인은 3개월 이내 전세보증금을 되돌려 줘야 하기 때문에 이런 급매물이 매매시장과 전세시장을 압박하고 있다”며 “갭투자자도 평상시 같으면 새로운 전세 세입자를 구해 ‘빚 돌려막기’가 가능했지만 문제는 지금과 같은 자금 경색기에는 빚 돌려막기가 어려워져 급매로 내놓는 등 코너로 몰릴 수밖에 없다”고 우려했다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

일부 부동산 시장에서는 급매물을 소진하는 등 활기를 띠는 모습이 보이기도 했다. 일부 실수요자들을 중심으로 ‘이 가격이면 바닥이 아니더라도 매수할만하다’는 인식이 생긴 것이다. 이에 대해 함영진 랩장은 “현재 시장에선 한은이 앞으로 기준금리를 인상하더라도 0.25%포인트 안팎이 될 것으로 보고 금리 인상에 따른 이자 부담 우려가 상대적으로 낮아졌다고 판단하고 있다”고 설명했다. 다만 이 현상이 상황을 반전시키기는 어려울 것이라는 게 전문가들의 견해다. 기준금리가 동결됐지만 추가 인상 가능성은 언제나 열려 있다는 것이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표는 “금리 인상이 추가로 없다고 이야기하지만 당분간은 고금리를 유지하면서 더 올라갈 불확실성이 상존해 있다”며 “물가가 안정세를 보이면 금리가 내려갈 수 있는데 내년 상반기까지는 바닥을 다지는 상황으로 전개할 것으로 보인다”고 전망했다.

이은형 연구위원은 “기준금리가 종전의 저금리 수준으로 내려가는 게 아니라 앞으로 정점에 달한다고 했을 때 그 금리의 수준에 맞춰서 주택 시장도 적응해야 한다”며 “저금리 때야 연 수익률 3%만 나와도 오피스텔, 상가를 샀지만 지금은 그렇지 않듯 집사는 사람이 부담하는 대출금리도 종전의 저금리 때보다는 높을 수밖에 없어 거기 맞춰 적응하는 시간이 상당 기간 필요하다”고 설명했다.

장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석연구원은 “금리가 정점이라고 논하긴 이르다”며 “한은이 예상하는 물가상승률 3% 수준으로 낮아지는 하반기 이후 금리 안정화와 함께 매수세가 살아날 것으로 보인다”고 예상했다.

장 수석연구원은 “이에 따라 거래량이 증가하겠으나 거래량이 증가하더라도 주택 가격 상승으로 연결될 가능성은 작다”며 “현재 거시경제 지표가 부정적인 상황에서 매수자는 보수적으로 접근할 수밖에 없고 작년 말과 올해 초 거래된 급매 가격 이상으로 추격 매수세가 유입되면서 주택 가격 상승을 이끌어내는 그런 시장 분위기를 기대하긴 어려운 상황이다”고 지적했다.