[복덕방기자들]잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?

by신수정 기자
2022.06.21 17:14:34

[이데일리 신수정 기자] “새로 생겨나는 상권에 투자하는 일은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 몇 년 동안 인증된 상권에 투자하시는 것을 추천드립니다”

김윤수 빌사남 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 엔데믹 시대의 좋은 투자처가 될 꼬마빌딩 시장과 관련해 “시장 양극화가 심해질 것”이라고 이같이 밝혔다.

김 대표는 최근 꼬마빌딩 시장에 대해 “올해는 엔데믹으로 인해 상권이 되살아나고 있는 추세”라며 “코로나19 영향을 많이 받았던 홍대, 이태원의 거래량은 지난해보다 줄어들었지만 회복되고 있다”고 설명했다.

그는 “지난해 주택투자자분들이 높은 규제를 피해 꼬마빌딩에 투자를 많이 했다”며 “또 주식이나 코인시장이 활황이어서 유동성이 많아진 영향이 컸다”고 분석했다.

김 대표는 올해 꼬마빌딩 시장의 양극화가 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 그는 “강남이나 홍대, 한남, 성수동 등의 상권은 가격이 많이 오를 것으로 보인다”며 “반면 외곽지역의 꼬마빌딩은 가격조정이 많이 나타날 것으로 보인다”고 전망했다.

김 대표는 상권이 살아나기 위해선 20·30대 여성 유동인구를 끌어들여야 한다고 강조했다. 그는 “여성분들이 많아야 핫플레이스가 된다”며 대표적인 상권의 특징을 설명했다.



그는 빌딩투자시 새로운 상권의 빌딩 매입은 조심해야 한다고 강조했다. 김 대표는 “몇 년 동안 인증된 상권에 안전하게 투자하는 것이 좋다”며 “신규 상권은 유동인구의 지속성이 담보되지 않을 수 있어 기대 수익률에 미치지 못할 가능성이 높다”고 설명했다.

김 대표는 5층 이하의 꼬마빌딩을 투자하기 위해선 10억원 규모의 현금이 준비돼야 한다고 내다봤다. 그는 “우리가 기대하는 멋진 건물이 아니라 10년, 20년 이상된 노후 건물을 사는 경우가 대다수”라며 “그런 건물을 개발해 어떻게 수익률을 높일 수 있을지 계획을 세운 뒤 접근해야 한다”고 조언했다.

김 대표는 꼬마빌딩 투자시 건물의 상태보다는 꼬마빌딩이 위치한 땅의 가치에 주목해야 한다고 설명했다. 그는 “대부분의 투자자들이 지금의 임대 수익률을 중요시 여기는 경우가 많다”며 “그러나 이것보다 지역이나 개발 이후의 미래가치가 얼마나 높아질 수 있을지가 매각차익을 높일 수 있는 비결”이라고 설명했다.

이어 김 대표는 “임대수익은 이자비용이나 관리비용으로 거의 나가기 때문에 크게 남지 않는 수입”이라며 “외곽지역보다는 무조건 주요 상권에 집중한다는 생각으로 물건을 파악해야 한다. 한 번도 가보지 않은 지역이나 상권에 투자하는 것은 매우 위험하다”고 지적했다.