by김성수 기자
2022.11.21 18:10:07
금리인상 여파에 부동산 매수심리 ''냉각''
새 매수자 찾으려면 금액 1000억 낮춰야
이익 줄었는데 이자 늘어…유동성 ''빨간불''
"이마트, RBDK 요구 들어줄 가능성 높아"
[이데일리 김성수 기자] 디벨로퍼 알비디케이콘스(RBDK)가 이마트 부천 중동점 인수협상에서 우위를 점하게 됐다는 분석이 나온다. RBDK가 잔금 납부일을 못 지키고 있지만, 올해 급격한 금리인상으로 부동산시장이 얼어붙어 이마트가 다른 인수자를 찾기 쉽지 않아서다.
이마트는 올해 유동성 부담이 높아져 새 인수자 물색에 시간을 쓸 여력이 많지 않다. 게다가 다른 매수자를 찾으려면 매도가액을 1000억원 가까이 깎아줘야 한다는 의견도 나온다. 이에 따라 잔금일이 내년으로 늦춰질 가능성도 제기된다.
21일 부동산업계에 따르면 RBDK는 이마트 측에 부천 중동점 인수를 위한 잔금 3430억원(90%)을 내년 상반기까지 납부하겠다는 의사를 전달한 것으로 알려졌다.
애초 잔금 납부일은 지난 8월 4일이었는데, RBDK는 그간 프로젝트파이낸싱(PF) 등 자금조달 문제로 계속 납부일을 못 지키고 있었다. 현재 이마트는 RBDK와 다양한 가능성을 열어놓고 협의 중이다.
RBDK는 지난 1997년 설립된 중견 디벨로퍼다. 단지형 단독주택 브랜드 ‘라피아노’를 성공시키면서 입지를 다졌다.
앞서 RBDK는 지난 3월 말 이마트 중동점 입찰에서 인수금액 3811억원을 제시해 우선협상대상자(우협)로 선정됐다. 대지면적(8379.7㎡) 기준 3.3㎡당 1억5000만원 선이다. RBDK는 이마트 중동점을 허물고 오피스텔이 포함된 복합시설을 지을 계획으로 전해졌다.
만약 이마트가 이번 제안을 수락해서 잔금일을 내년 6월 말로 조정할 경우 애초 계획보다 잔금일을 1년 가까이 늦추는 셈이다. 업계에서는 이마트가 2가지 이유에서 이 제안을 들어줄 가능성이 높다고 보고 있다.
첫번째 이유는 ‘부동산 경기 악화’다. 이마트가 RBDK와의 계약을 해지하고 새 매수자를 찾으려면 매도가액을 1000억원 가까이 깎아줘야 할 가능성이 크다.
RBDK가 제시한 3811억원은 사업성을 내기 힘들 정도로 비싼 금액이라는 게 업계 전반의 평가다. 해당 부지에서 사업성을 확보하려면 인수금액이 3000억원 이하여야 되는데, RBDK가 우협으로 선정되기 위해 무리한 금액을 썼다는 것이다.
게다가 지금은 RBDK가 우협으로 선정됐던 3월 말에 비해 금리가 크게 올랐고, 부동산 매수심리도 꺾였다.
한국은행은 코로나19 사태 이후 사상 최저 수준(연 0.50%)이던 기준금리를 지난해 8월부터 수차례 인상했다. 현재 기준금리는 3.0%로, 3월 말 당시(1.25%)보다 1.75%포인트(p) 올랐다.
또한 오는 24일 한국은행 금융통화위원회에서도 금리를 더 올릴 가능성이 높다. 인상폭은 0.25~0.5%포인트로 예상된다. 금리인상으로 이자 등 자금조달 비용이 높아진 만큼 매수자 측에서는 투자물건을 이전보다 훨씬 보수적으로 보게 된다.
지금 시점에서 이마트 부천 중동점이 매력적인 투자대상인지에 대해서는 다소 의견이 엇갈린다. 부천의 주요 호재로 3기 신도시 부천 대장지구, 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 등이 있지만 현실화하기까지 시간이 오래 걸리기 때문이다.
이마트가 매도가격을 1000억원 가량 낮추지 않는 이상 새로운 매수자를 구하기 어려울 것이라는 의견이 나온다.
시행업계 관계자는 “이마트가 다시 매수자를 구한다고 해도 RBDK가 쓴 금액(3811억원)보다 높을 가능성은 없다”며 “3811억원을 정당화할 만큼 부천에 강력한 호재가 없기 때문에 (새 매수자가 제시할 입찰금액은) 2700억~2800억원이 최대치가 될 것”이라고 말했다.
두번째 이유는 이마트의 ‘유동성 악화’다. 회사는 현재 유동성에 점점 ‘빨간불’이 켜지고 있다. 영업이익이 1년 전보다 크게 줄어든 반면 이자부담은 크게 늘어났다.
연결재무제표 기준 올해 3분기 누적 영업이익은 1228억원으로 전년대비 48.7% 감소한 반면 이자비용은 2260억원으로 56.8% 증가했다.
영업이익을 이자비용으로 나눈 이자보상배율은 올해 3분기 누적 기준 0.54배에 그친다. 작년 3분기 누적 기준 이자보상배율(1.66)의 3분의 1 정도다.
이자보상배율이 1 미만이면 영업활동에서 번 이익으로 이자도 낼 수 없다는 뜻이다. 이 경우 잠재적 부실기업으로 볼 수 있다.
|