[웰스투어2017] "8.2대책으로 2년간 부동산 침체기..2020년부터 상승"(종합)

by노희준 기자
2017.10.27 18:27:59

[이데일리 방인권 기자] 곽창석 ‘도시와 공간’ 대표가 27일 서울 영등포구 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 WealthTour2017’에서 ‘2018년 부동산 시장 전망’이란 주제로 강연을 하고 있다.

[이데일리 노희준 전상희 기자] “침체 기간이 다시 길어져 향후 2년 간 아파트 집값은 하락할 거다. 하지만 2020년부터는 다시 상승장이 시작된다”

곽창석 ‘도시와 공간’ 대표은 27일 서울 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘제8회 이데일리와 함께 하는 웰스투어’ 에서 ‘2018년 부동산 시장 전망’에 대해 이 같이 밝혔다.

곽 대표는 “부동산 시장은 늘 좋지도 않고 늘 나쁘지도 않다. 흐름을 탄다”며 “과거 통계를 보면 한국 집값은 17, 18년 정도의 흐름을 갖고 있다”고 설명했다.

집값은 꼭지점에 도달하면 10년 침체되고 그 후에 7.8년 상승장을 타는 사이클이 반복된다는 얘기다. 이는 부동산 시장의 흐름이 세계경기 흐름과 유사하기 때문이라는 분석이다.

그에 따르면 국내 수도권은 2008년까지 집값의 상승장이었고 그 이후는 침체기라는 것. 이에 따라 2018년 올해는 2008년 이후 집값 하락 사이클의 끝단이라는 설명이다.

곽 대표는 하지만 “8.2 대책을 통해서 (장기 하락 사이클의) 침체기간이 다시 길어질 것”이라며 “집값은 올해 연말에 상당폭 빠져 연초까지는 하락하고 내년 중반에 일부 회복됐다 연말에 다시 빠지면서 2019년까지 향후 2년간은 이렇게 진행될 것”이라고 강조했다.

단기적으로는 내년 4월 양도세 중과세 부과가 변곡점이 될 것으로 봤다. 그는 “8.2 대책 이후 (양도세) 중과세를 회피하기 위한 매물 풀림 현상이 일어날 것”이라며 “내년 4월부터는 반대로 매물 잠김 현상이 발생할 것”이라고 내다봤다.

8·2 부동산 대책에 따라 내년 4월 이후 서울 전역 등 조정대상지역 내의 주택을 팔 경우 다주택자에 대해 양도세가 가중 부과된다.

이에 따라 2주택자는 양도차익에 따른 ‘기본세율+10%포인트’, 3주택 이상은 ‘기본 세율+20%포인트’의 중과세를 한다. 현재는 주택수에 관계없이 양도차익에 기본세율(6~40%)만 적용하고 있다. 동시에 다주택자에 대한 장기보유특별공제(10~30%)도 적용해주지 않는다.

[이데일리 방인권 기자] 곽창석 ‘도시와 공간’ 대표가 27일 오후 서울 영등포구 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 WealthTour2017’에서 ‘2018년 부동산 시장 전망’이란 주제로 강연을 하고 있다. ‘

중장기적 집값은 2020년부터 다시 상승할 것이라는 전망이다. 곽 대표는 “(집값 하락기에) 내버려두면 자연스럽게 집값이 떨어지는 게 정상인데, 꼭 (정부가) 개입을 한다”며 “정부 개입으로 후반전을 잉태해서 주택 투자자에게 기회를 준다”고 말했다.



8.2대책은 겉으로는 다주택자를 잡자는 것으로 보이지만 중도금 대출 옥죄기 등으로 주택 공급물량을 줄여 향후 집값 상승의 계기를 만들어준다는 얘기다.

곽 대표는 “8.2 대책 효과가 나타나는 것은 2020년이다. 아파트 입주에도 3년이 걸려 정책의 시차는 3년”이라며 “2020년은 8.2대책의 여파로 다시 아파트 거래량이 10만가구 언저리로 떨어질 가능성이 크다”고 강조했다.

인구 및 가구, 소득 상황 등을 고려했을 때 수도권에는 15, 16만채 신규 아파트가 공급될 때 전세난이나 역전세난이 일어나지 않는 적정 수준인데 8.2 대책으로 공급 부족 현상이 일어난다는 전망이다.

[이데일리 방인권 기자] 곽창석 ‘도시와 공간’ 대표가 27일 오후 서울 영등포구 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 WealthTour2017’에서 ‘2018년 부동산 시장 전망’이란 주제로 강연을 하고 있다.

곽 대표는 투자 유망 지역에 대해서는 미분양된 지역을 주목하라고 조언했다.

그는 “모든 집값은 기준가에 의해 가격이 매겨진다”며 “서울 반포 한강변에 있는 반포 아크로 리버파크가 가장 최근에 신축됐고 가격도 높다. 이를 기준으로 한동안 기준가가 매겨질 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “저평가가 생겨나는 경우는 미분양이 나는 경우”라며 “미분양인 상태에서는 가격 바닥을 알 수 없으니 기준의 역할을 할 수 없다”고 덧붙였다. 미분양된 지역은 분양가에서 많게는 50%까지 할인을 하게 되는데 이때 주변 시세 하락에도 영향을 미치게 된다는 것. 이에 따라 부동산의 저평가가 발생할 수 있다는 설명이다.

곽 대표는 경기도 용인에 주목할 것을 조언했다. 곽 대표는 “경기도 용인에 미분양이 발생하면서 2008년 가격에 비해 현재 30% 정도 가격이 떨어져 있으나, 미분양이 끝나가고 있어 예전 가격으로 돌아갈 가능성이 있다”고 내다봤다.

이에 따라 주택 보유 상황별 투자 전략을 제시했다. 무주택자에게는 전세 탈출을 목표로 올해 말 다주택자들이 중과세를 회피하기 위해 내놓은 물건을 구입할 것을 권했다. 1주택자에게는 주택 규모 확대를 추천했다.

현재 부동산 시장에는 중대형 물량의 공급이 부족한 상황이나 1970년대 초반 인구 비중이 높아 수요는 많다는 분석이다. 다주택자에게는 상황에 따라 부동산임대사업자로 등록하거나 장기적 관점에서 주택 추가 구입을 권했다.