"고금리에 리츠시장 어렵지만…투자 포기하지 않는다"

by김성수 기자
2023.11.14 18:49:08

[이데일리 김성수 기자] “고금리가 예상보다 장기화돼서 리츠(REITs·부동산투자회사) 주가가 부진합니다. 하지만 운용의 안정성만 고집하면 투자자들이 성장에 대한 의구심을 가질 수밖에 없습니다. 저희는 유상증자 등을 통해서 운용자산(AUM) 규모를 성장시키고 미래를 위한 투자를 진행하겠습니다.”

리츠업계 전문가들은 14일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2023년 하반기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.

이날 행사에서는 △SK리츠 △ESR켄달스퀘어리츠 △마스턴프리미어리츠 △미래에셋글로벌리츠 △이지스레지던스리츠 △제이알글로벌리츠 △이지스밸류플러스리츠 △NH프라임리츠 및 NH올원리츠 순으로 발표를 진행했다.

조용민 마스턴투자운용 해외부문 대표는 “마스턴프리미어리츠에 편입된 자산인 프랑스 크리스탈파크 오피스의 매각이 늦어져서 자산 리밸런싱(재조정)도 지연될 것”이라고 말했다.

당초 조 대표는 프랑스 크리스탈파크와 아마존 물류센터를 정상적 가격에 매각한 다음 증자, 차입해서 국내 자산을 매입하는 리밸런싱을 진행하려고 했는데 이를 실행하는 시점이 늦춰질 것이라는 뜻이다.

마스턴프리미어리츠 크리스탈파크 매각 시 리스크 (자료=마스턴투자운용)

조 대표는 “상장 시점에는 상당한 매각 차익이 기대됐고, 당초 내년 상반기에 매각할 예정이었다”면서도 “하지만 전세계적인 금리 상승으로 지금 팔기에는 적합하지 않은 시기라고 판단하고 있다”고 말했다.

또한 “저희가 추정하는 캡레이트는 5.5%인데 유동성 리스크, 잔존 임대차계약 만기 리스크가 있는데다 시장 유동성이 없어서 캡레이트가 높아져 가치가 저평가됐다”며 “잔여임대차 만기가 3~4년 남아서 정상적 가격에 매각할 수 없다고 판단하고 있다”고 설명했다.

이어 “매각 타이밍을 내년 상반기에서 최소한 2년 이상 기간을 두고 매각하려는 전략을 취하고 있다”며 “만기 연장을 해서 매각 시점을 늦추려고 하고 있다”고 덧붙였다.

크리스탈파크 관련 펀드의 기존 만기일은 내년 11월, 주요 임차인 만기일은 오는 2028년이었다. 다만 마스턴투자운용은 펀드 만기일을 ‘매각 후 현지법인 및 펀드 청산시까지’로 연장한다. 또한 주요 임차인 만기일을 2036년으로 연장, 10년 이상 장기 임대차계약을 추진한다.

아울러 조 대표는 향후 해외 자산을 매각한 다음에는 국내 포트폴리오를 확대할 계획이다. 전통적 권역으로 분류되는 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD) 소재 프라임급 자산과 더불어 신흥 성장권역을 발굴해서 투자한다는 구상이다.

정보기술(IT), 바이오, 연구개발(R&D), 문화·콘텐츠 등 신성장산업 기업이 지속적으로 입주하는 성장권역에 투자해서 향후 자산가치 상승을 도모하는 것. 대표적으로 성수, 마곡, 용산, 판교 등이 꼽혔다.

박준태 미래에셋자산운용 본부장은 미래에셋글로벌리츠의 유상증자 및 신규자산 편입 계획에 대해 설명했다.

박 본부장은 “미래에셋글로벌리츠는 오는 2026년부터 각 자산들의 대출 만기가 도래하지만 리파이낸싱 이슈가 제한적인데다 임대율이 100%”라며 “유상증자를 앞둔 데다 규모가 작은 리츠라서 지금처럼 시장 상황이 안 좋을 때 주가가 급락하고 있다”고 말했다.

미래에셋글로벌리츠 중장기 운용 전략 (자료=미래에셋자산운용)

이어 “신규 편입할 자산은 미국 텍사스주 휴스턴에 있는 ‘아카데미 스포츠’ 물류센터인데 대지면적 약 11만4000평, 임대면적 4만2000평 수준으로 규모가 굉장히 크다”며 “현금흐름이 안정적으로 들어오는 자산”이라고 강조했다.

임차사인 ‘아카데미 스포츠 앤 아웃도어스’는 지난 1938년 설립된 스포츠, 아웃도어 의류 및 용품 판매 업체다. 미국 나스닥지수에 지난 2020년 10월 상장했으며 직원 수는 1만6500명에 이른다.

박 본부장은 “이 회사 신용등급이 BB라서 우려하는 의견이 있다”면서도 “하지만 상장 당시만 해도 신용등급 CCC였는데 영업이익이 계속 증가해서 신용등급이 빠르게 상승했다”고 말했다.

이어 “미국 신용등급은 BB지만 한국 신용등급 기준으로는 A-~A0 수준의 우량한 기업”이라며 “임대차계약 만기는 오는 2032년 1월인데, 연장 옵션이 7회까지 붙어있어서 임차인이 계속 연장해서 사용할 것으로 예상하고 있다”고 덧붙였다.

또한 “이번에 이 자산을 편입하면 앞으로 신주 발행가 기준 9%대에서 10% 정도 수준의 배당을 드릴 수 있다”며 “시가 자체가 많이 떨어져 있어서 일부 투자자에게 유리한 상황이기 때문에 이번 유상증자에 많이 참여해 주시기를 부탁드린다”고 말했다.

김동중 NH농협리츠운용 본부장은 NH프라임리츠가 가진 잠재력으로 ‘개발호재’와 ‘자산 매각가격 상승 기대감’을 내세웠다. NH프라임리츠는 서울 주요 핵심 업무권역 내 4개 자산의 수익증권과 지분증권을 보유하고 있다.

NH프라임리츠의 펀드 및 리츠 만기 (자료=NH농협리츠운용)

서울스퀘어가 포트폴리오에서 차지하는 비중이 46%로 가장 높고 강남N타워(22%), 삼성SDS타워(17%), 더 에셋(구 삼성물산 서초사옥, 15%) 순이다.

김 본부장은 “서울스퀘어는 서울역 북부역세권 개발, 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 등 개발 호재를 다수 보유하고 있다”며 “주요 임차인도 11번가, 교보생명 등 신용등급이 아주 우수한 임차인으로 구성돼 있다”고 설명했다.

이어 “강남N타워는 향후 강남에 신규 오피스 공급이 제한적이라는 점에서 테헤란로 일대의 신축 우량 오피스로 볼 수 있다”며 “더 에셋타워는 지난 2018년도에 평당 3000만원에 거래되면서 실거래가 기준 국내 최고가를 찍었던 자산”이라고 설명했다.

그는 “NH프라임리츠는 보유 자산들의 매각시점이 점진적으로 다가온다는 기대감이 있다”며 “지난 10월 말에는 잠실 삼성SDS타워가 딜클로징(거래종결) 되면서 지난 3일 기준으로 매각 원본과 매각 차익에 대한 분배금을 상환받았다”고 말했다.

이어 “NH프라임리츠 결산일이 5월 11일이기 때문에 11월 말 기준으로 SDS타워의 매각차액 분배금에 대한 배당이 가능할 것으로 생각한다”며 “SDS타워 뿐만 아니라 NH프라임리츠가 보유한 나머지 3개 자산들도 펀드나 리츠의 운용 만기가 2025년 8월, 2026년 2월 등으로 그리 길게 남아있지 않는 상황”이라고 말했다.

그는 “SDS타워가 지난달 딜클로징이 됐지만, 매각 관련 준비기간은 1년 6개월 정도 소요됐다”며 “강남N타워, 삼성물산 서초사옥도 프라임급 오피스라는 거래 규모를 생각하면 SDS타워와 유사하게 매각 준비 작업이 이뤄지지 않을까 기대하고 있다”고 설명했다.

김 본부장은 이처럼 자산을 매각한 후에도 NH프라임리츠 투자 포트폴리오 기준에 부합하는 신규자산 편입으로 안정적 배당을 지급할 계획이다.