"대선 트리거일뿐 수요 관건…신고가·전세가 추이 주목해야"

by남궁민관 기자
2025.05.22 17:08:07

[이데일리 남궁민관 기자] “대선은 변화의 트리거일 뿐 모든 판단은 수요의 행방에 기반해서 결정됩니다. 수요가 있는 입지를 선택한다면 실패할 가능성은 낮습니다.”

김학렬 스마트튜브(스튜TV) 부동산조사연구소 소장이 22일 서울 영등포구 여의도 한국거래소 컨퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리 부동산 정책 포럼 및 2025 돈이 보이는 창 콘서트’에서 강연하고 있다.(사진=노진환 기자)

김학렬 스마트튜브부동산조사연구소 소장은 22일 서울 여의도 한국거래소(KRX) 컨퍼런스홀에서 열린 ‘2025 돈이 보이는 창 콘서트’에서 강연자로 나서 대선 이후 부동산 투자 전략을 이같이 밝혔다. 대선 결과에 따라 부동산 관련 정책이 일부 변화할 수 있겠지만 △대기수요 △일자리 △고정수요가 명확한 입지의 부동산이라면 이와 관계없이 성공적인 투자가 될 수 있다고 내다봤다.

김 소장은 먼저 “1997년 IMF 외환위기 당시 최초의 부동산 폭락기를 맞았다가 2000년대 초반 올라올 아파트만 올라오는 걸 목격했고, 2010년 금융위기에도 이를 다시 한번 확인했다”며 “2021년 고점을 찍고 2022년부터 3년 내내 조정을 당하다가 다시 또 반등을 하기 시작했지만 서울에서도 아직 절반 이상 단지들이 회복하지 못한 상황”이라고 운을 뗐다.

‘가치 있는 부동산은 떨어져도 다시 오른다’는 사실을 반복된 흐름 속에서 확인할 수 있다는 얘기다. 가치 있는 부동산을 가려내는 핵심 기준으로 김 소장은 단연 ‘입지’를, 또 입지 좋은 부동산을 선별하는 방법으로는 ‘신고가’와 ‘전세가 추이’를 주목해 볼 필요가 있다고 강조했다.

구체적으로 김 소장은 “서울의 경우 신고가가 나오는 단지들만 보면 좋다. 이중 재건축 기대감이 높은 단지인 경우에는 사업시행계획 인가 전후까지 가야 가치가 있다고 볼 수 있다”며 “여기에 학군, 교통, 브랜드 등 3박자를 갖춘 핵심입지를 눈여겨봐야 한다”고 조언했다. 그러면서 “그래도 잘 모르겠다면 전세가만 봐도 충분하다. 전세가가 계속 오르는 곳은 매매가도 올라갈 가능성이 매우 높다”고 덧붙였다.



서울 외 경기·인천 등 수도권과 지방 광역시에서 눈여겨 볼만한 세부지역도 직접 언급했다.

김 소장은 “경기도도 재건축을 잘하면 시세가 충분히 오를 수 있다고 보여준 대표적인 지역이 과천이다. 분당을 비롯한 몇몇 지역들이 과천과 같이 몇억원으로 사 시세를 올릴 기회가 남아있다”며 “분당이 성공하면 일산이든 그 외 1기 신도시 선도지구, 이에 준하는 단지들도 충분히 가능성이 있다고 보면 될 것 같다”고 강조했다. 인천에서는 최근 ‘검단구 분구’를 추진 중인 서구를 주목해야 한다고 봤다.

특히 1기 신도시의 경우 최근 재건축 사업이 활발하게 전개되고 있는 서울 양천구 목동신시가지 아파트가 좋은 롤모델이 될 수 있다고 했다. 그는 “1988년 이전 지어져 구축으로 잊혔던 목동신시가지 아파트가 지금 매매거래 100%가 신고가를 기록하고 있다. 6단지의 경우 ‘이게 돼’라고 할 정도로 사업 속도가 빨라 이르면 2028년이면 입주가 가능할 것”이라며 “1기 신도시가 재건축 경험이 없어 우왕좌왕하고 있지만 목동을 벤치마킹하면 잘 될 수 있을 것”이라고 설명했다.

지방에선 △세종시에서 입지가 가장 좋은 2생활권 △충청에서 2030세대 인구가 많은 청주 △강원에서 소비도시로 첫 손꼽히는 춘천 △전북에서는 새 아파트 수요가 많은 전주 등을 거론했다.

다가올 대선이 부동산 시장에 미칠 영향은 상당히 제한적이란 게 김 소장 입장이다. 다만 김 소장은 “올해 3월 토지거래허가구역(토허구역)은 통상 1년이 아닌 6개월 한시 지정이었던 만큼 대선 이후 해제 또는 확대가 나올 것으로 보인다”며 “토허구역 지정이 안됐고 신고가가 나오는 지역이라면 규제 강화 가능성이 높은 만큼 선매수 전략도 고민해볼 필요가 있다”고 덧붙였다.