"안전진단 통과하면 뭐하나요 시공사 모시기 어려운데"

by이윤화 기자
2023.01.31 18:57:26

[이데일리 이윤화 기자] “안전진단 통과가 쉬워졌다고 해도 시공사 선정하는 일이 예전만큼 쉬운 일이 아니다. 공사비 문제로 갈등도 많이 생기고 분양가가 높으면 미분양도 걱정되니 소규모 사업지는 조합장을 맡겠다는 사람도 많지 않고 아예 재건축 사업 자체를 접는 걸 고민하는 곳도 생기는 듯하다.”

국내 대형 건설사 관계자는 정부가 최근 재건축 안전진단 요건을 완화하고 있지만 입지가 뛰어나지 않고 규모도 적은 곳은 시공사를 구하는 것이 쉬운 일이 아니라면서 이같이 말했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

31일 건설업계에 따르면 재건축·재개발 정비사업을 두고 건설사 간 ‘출혈 경쟁’을 해야 하는 경쟁 입찰을 피하는 분위기가 점차 확산하고 있는 것으로 나타났다. 실제로 올 들어 시공사를 선정한 정비사업장 6곳 모두 경쟁으로 입찰한 곳은 없었다. 부산괴정7구역 SK에코플랜트와 현대건설이 컨소시엄을 구성해 공동수주했고 상계주공5단지 등 5곳은 모두 한 곳의 시공사가 단독으로 입찰해 수의계약을 맺었다.

정비사업에서 시공사가 단독으로 수의계약을 맺었단 것은 그만큼 정비사업 진행 주체인 조합이 시공사 선정에 어려움을 겪었단 뜻이다. 도시및주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정)는 정비사업 시공사를 선정할 때 한 곳의 건설사만 입찰에 참여하면 유찰되고 유찰이 2회 이상 반복되면 정비사업 조합은 단독 입찰한 건설사와 수의계약을 체결할 수 있도록 규정하고 있다.

시공사를 아직 선정하지 못한 곳도 유찰을 거듭하며 고전하고 있다. 울산에서 가장 큰 규모이자 4000가구의 대단지로 주목받은 울산 교동 B-04구역 재개발 조합은 지난해 8월 1차 입찰 이후 12월 3, 4차 사업설명회까지 진행했지만 시공사 선정에 실패했다. 이후 삼성물산·현대건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다.



시공사도 입지가 좋고 사업 수익성이 뛰어난 곳이 아니면 적극적으로 나서지 않고 있는 점도 재건축 사업을 가로막는데 한 몫하고 있다. 자잿값, 인건비 상승 등으로 정비사업에 필요한 공사비가 크게 오른데다 분양 시장마저 침체해 잔금 회수 위험이 커지고 있어서다. 미분양 주택 수는 이미 정부가 지적한 위험수위를 넘어섰다. 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8107가구로, 정부가 위험수위로 판단한 6만2000가구를 크게 웃돌았다.

이런 상황에서 그나마 시공사가 적극적으로 입찰에 나서는 경우는 오랜 기간 공들여 경쟁사가 들어 올 여지가 적은 곳이다. 포스코건설이 단독 수의 계약한 방배신동아 재건축사업이 대표적이다. 포스코건설은 앞서 1, 2차 입찰에 단독 응찰했던 신당8구역도 다음 달 수의계약을 앞두고 있다. 롯데건설도 영등포구 남성아파트 재건축사업, 동대문구 청량리 제8구역 재개발 사업에 단독 응찰에 나섰다가 유찰된 이후 다시 분위기를 살피는 중이다. 롯데건설 관계자는 “두 곳은 오랫동안 관심을 두고 있는 사업장이다”며 “다음 응찰에서는 어떻게 될지 잘 모르는 상황이라서 100% 가져올 수 있다고 확신하긴 어려워 추이를 지켜보고 있다”고 말했다.

그나마 서울을 포함한 수도권은 입지에 따라 매수 수요가 꾸준하지만 지방은 미분양 위험이 더 커지면서 정비 사업 여건이 더 어려운 상황이다. 미분양 주택 물량이 급증한 대구는 아예 신규 주택건설사업계획 승인을 전면 보류했다. 기존에 승인한 주택건설사업지는 분양 시기를 조절해 후분양을 유도하거나 임대주택으로 전환하는 대책을 내놨다. 대구시의 미분양 물량은 지난해 말 기준 1만3445가구로 1년 전 대비 6배 가까이 급증했다. 올해 입주 예정 물량도 3만6000여 가구에 달한다.

중소 건설사 관계자 B씨는 “대형 건설사는 그나마 서울 수도권에서 알짜 사업지를 노린다고 하지만 규모가 작은 건설사나 지방 소도시는 미분양 위험 리스크를 감당할 여력이 없어 적극적으로 사업을 진행하기 어려운 상황”이라고 말했다.

전문가들은 정비사업이 다시 활기를 갖기 위해서는 정부의 규제 완화만으로는 어렵고 급등한 자잿값과 금리가 안정을 찾아 부동산 시장이 침체에서 벗어나야 한다고 했다. 사실상 시장반등이 이뤄져야 정비사업도 활기를 되찾을 수 있다는 뜻이다.

송승현 도시와경제 대표는 “시공사에서 봤을 때 지금 사업성이 안 나오는 사업장은 매력을 잃었고 굳이 출혈 경쟁을 해서 남는 것도 없는 상황이다”며 “정부가 행정적인 부분을 간소화하고 규제를 완화하긴 했지만 이것만으론 분양 시장이 활기를 찾긴 어렵고 부동산 시장 전반의 상황이 나아져야 근본적인 문제가 해결될 수 있다”고 설명했다.