이태원 크라운호텔, 대출 연내 순차 만기…내년 하반기 착공 목표

by김성수 기자
2024.09.11 18:34:27

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업 관련 대출이 오는 10~12월 순차적으로 만기가 다가온다.

이 사업은 내년 하반기 착공을 목표로 진행되고 있다. 내년 건축심의, 내년 하반기 건축허가 완료를 목표로 하며, 건축허가를 받음과 동시에 착공할 예정이다.

11일 금융투자업계에 따르면 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업 관련 대출이 오는 10~12월 순차적으로 만기를 맞는다.

크라운호텔 개발은 서울 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 신축 및 분양하는 사업이다.

(자료=사업주체 측, 서울시)

사업시행자는 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV), 시공사는 현대건설이다. 케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49% △RBDK(알비디케이) 18.85% △코람코자산운용 7.54%다.

제1종 종류주식 6%는 한국투자부동산신탁이 보유하고 있다. 제1종 종류주식은 액면금액의 연 2%를 우선해서 배당하며, 누적적·비참가적 우선주다.

‘누적적 우선주’는 올해 배당을 받지 못할 경우 내년에 이를 보상받을 수 있는 우선주다. 반대로 보상을 못 받으면 비누적적 우선주가 된다.

‘비참가적 우선주’는 배당을 배분하고도 이익이 남았을 때 추가 배당을 받을 수 없는 우선주를 말한다. 반대로 추가 배당을 받을 수 있으면 참가적 우선주다.

제2종 종류주식의 경우 각 주주별 지분율이 △현대건설 0.50% △코람코자산운용 11.96% △RBDK 6.15%다. 제2종 종류주식은 이익배당을 실시하지 않는다.

또한 코람코자산운용은 이 사업의 자산관리를, 한국투자부동산신탁은 자금관리 업무를 맡고 있다.

이 사업은 내년 하반기 착공을 목표로 진행되고 있다. 내년 건축심의, 내년 하반기 건축허가 완료를 목표로 하며, 건축허가를 받음과 동시에 착공할 예정이다. 다만 일정은 유동적이다.

(자료=감사보고서)

앞서 케이스퀘어용산PFV는 이 사업 관련해서 작년 6월 19일 3400억원 브릿지론을 받았다. 브릿지론 기간은 1년 6개월(18개월)로, 오는 12월 19일이 만기다. BNK투자증권은 브릿지론의 단순 주선 역할을 맡았다.

케이스퀘어용산PFV는 이 사업 관련해서 특수목적회사(SPC) 비엔케이썸제사차를 포함한 대주단과 총 1687억원 한도의 자금을 조달하는 대출약정을 체결했다.

비엔케이썸제사차는 유동화증권을 발행해서 조달한 자금으로 케이스퀘어용산PFV에 대출을 실행하기 위해 설립된 SPC다. 수협은행에 회사의 전반적인 업무를, BNK투자증권에 회사의 자산관리를 위탁했다.

비엔케이썸제사차는 작년 6월부터 유동화증권을 발행해서 조달한 자금으로 케이스퀘어용산PFV에 대출을 실행하고 있다. 당초에는 케이스퀘어용산PFV에 빌려준 600억원 대출을 기초자산으로 자산유동화 기업어음(ABCP)을 발행했었다.

이후 케이스퀘어용산PFV에 110억원 추가대출을 실행했고, 만기(지난 3월 18일)가 돌아온 종전 대출원금 100억원의 만기를 연장해서 현재는 총 710억원을 대출해준 상태다.

이 710억원은 각 액수별로 만기가 다르다. 710억원 중 △500억원은 오는 10월 16일 만기 △210억원은 오는 12월 19일 만기다.

또한 SPC 디아이에프와이는 케이스퀘어용산PFV에 총 490억원을 대출해준 상태다. 디아이에프와이가 대출해준 490억원 중 △200억원은 오는 10월 16일 만기 △290억원은 오는 12월 19일 만기다.

비엔케이썸제사차, 디아이에프와이가 대출해준 금액을 합치면 총 1200억원이다. 두 회사는 위 대출채권을 기초자산으로 각각 ABCP를 발행했다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자를 BNK투자증권이 맡고 있다.

다만 케이스퀘어용산PFV의 채무 불이행이 발생할 경우 ABCP의 상환 재원이 부족해질 위험이 있다. 사업에서 발생하는 현금흐름으로 대출채권의 상환 재원을 확보하는 만큼 사업 진행단계, 사업성과 등에 따라 대출채권 회수 가능성이 달라지게 된다.

이같은 위험을 통제하기 위해 현대건설이 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 맡고 있다.

현대건설은 케이스퀘어용산PFV가 피담보 채무를 상환하기에 자금이 부족할 것으로 예상되는 경우 등 자금보충 이행사유가 발생하면 비엔케이썸제사차, 디아이에프와이에 대해 자금보충 의무를 부담한다.

만약 이 의무를 이행하지 않으면 현대건설이 케이스퀘어용산PFV의 대출채무를 인수해야 한다.