SK디앤디 개발 '강남역 오피스' 다음달 준공…빈방 없는데 '가뭄에 단비'

by김성수 기자
2023.02.21 18:44:28

[이데일리 김성수 기자] SK디앤디(210980)가 개발 중인 강남역 오피스 건물이 다음달 말 완공된다. 연면적 4만9413.92㎡(약 1만5000평)에 이르는 대규모 오피스가 들어서는 만큼 공실이 거의 없는 강남권역(GBD) 오피스 시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다.

21일 금융투자업계에 따르면 SK디앤디가 개발 중인 강남역 오피스 건물은 다음달 31일 준공을 앞두고 있다. 서울 강남구 역삼동 831-7번지 일대에 있으며 지하철 2호선·신분당선 환승역 강남역에서 걸어서 4분 거리에 있다.

(자료=SK디앤디)

지하 6층~지상 19층, 연면적 4만9413.92㎡ 규모며 업무시설, 판매시설, 근린생활시설이 들어선다. 시공사는 KCC건설, 설계사는 간삼건축종합건축사무소다.

앞서 이지스자산운용은 이번 사업을 위해 ‘이지스전문투자형사모부동산투자신탁318호’라는 부동산펀드를 조성했다. SK디앤디는 작년 9월 말 기준 이 펀드의 지분 50%(당시 장부금액 350억4491만4368원)를 보유 중이다.

다만 작년 11월 집합투자업자(자산운용사)가 이지스자산운용에서 타이거대체투자운용으로 교체됐다. 해당 펀드의 설정금액은 720억원 규모고 우리은행이 신탁업자를 맡고 있다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법) 제184조 3항을 보면 집합투자업자 또는 투자회사는 집합투자재산의 보관·관리 업무를 ‘신탁업자’에 위탁해야 한다. 이같은 신탁업자는 주로 은행들이 담당한다.

건축허가 표지판을 보면 우리은행이 해당 사업장의 ‘건축주’ 겸 ‘발주처’라고 적혀 있다. SK디앤디는 우리은행에 강남역 오피스 개발사업 차입금에 대한 추가투자확약 관련 지급보증을 제공했다. 담보설정액은 40억원이다.

이 오피스는 연면적 4만9413.92㎡(약 1만5000평) 규모다. 강남권역(GBD)을 비롯한 서울 오피스 시장이 ‘공급 가뭄’을 겪는 가운데 이 같은 대규모 오피스 공급이 ‘단비’가 될 것으로 기대된다.

글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL)에 따르면 강남권역의 A급 오피스는 공실이 거의 없다. 작년 4분기 강남권역 오피스 공실률은 0.3%로 집계돼 4개 분기 연속 0%대 공실률을 유지했다.

특히 작년 4분기 강남권역 임차 수요를 분석하면 동일 권역 내 업그레이드 수요가 50%로 가장 비중이 컸다. 또 동일 건물 내 증평(임차 면적 확대) 수요가 28%로 뒤를 이었다.

리조트·골프웨어 사업을 하는 사우스케이프는 지하철 2호선 삼성역 인근 동일타워의 약 2000평을 임차 계약했다. 소셜커머스 기업 쿠팡이 퇴거한 면적 중 일부를 임차한 것이다.

서울 A급 오피스 권역별 실질 임대료 (자료=JLL)

공실이 없는 만큼 임대료도 가파르게 오르고 있다. 강남 월 평균 실질 임대료는 작년 4분기 기준 약 13만2700원으로 전년 동기 대비 16.8% 올랐다. 실질임대료는 명목임대료에서 렌트프리가 적용된 가격을 뺀 나머지 임대금액이다.

렌트프리는 일정 기간 동안 상가, 또는 사무실을 공짜로 빌려주는 무상임대를 말한다. 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택 중 하나로, 부동산 침체기에 공실을 줄이기 위해 활용한다. 다만 지금은 공실이 거의 없기 때문에 임대인이 렌트프리를 제공할 유인이 없다. 이에 강남의 평균 렌트프리는 0~1개 수준을 유지하고 있다.

이처럼 강남에 오피스가 부족한 만큼 SK디앤디가 개발한 오피스도 빠르게 임차인이 채워질 것으로 보인다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “오피스 시장에서 신규 공급된 자산에 대한 선임차 활동이 작년부터 활발히 진행되고 있다”며 “이를 감안하면 올해 신규 공급의 대부분은 내년 상반기 이내 빠르게 안정화 될 것”이라고 말했다.