LTV 70% 완화로 '강남3구·6억 초과' 주택 최대수혜

by임현영 기자
2014.07.24 19:36:42

[이데일리 임현영 기자] 자영업자인 김모(52)씨는 서초구 반포동 반포자이 전용 244.63㎡ 아파트에 보증금 13억원의 전세로 살고 있다. 그런데 재계약 기간이 가까워지면서 김씨는 고민이 이만저만 아니다. 현재 이 아파트 전세보증금은 18억원. 2년새 전셋값이 5억원이 올랐다. 이 참에 집을 살까 고민하던 김씨는 주택담보대출을 받는다해도 집을 살 수 없다는 사실을 알았다.

이 아파트의 시세는 29억원. 강남을 포함한 서울의 주택담보대출인정비율(LTV)는 50%로 그는 최대치인 14억5000만원을 대출받아도 1억5000만원이 모자란다. 하지만 김씨는 최근 희소식을 접했다. 정부가 조만간 LTV를 70%까지 확대한다는 소식이다. 이 경우 김씨는 최대 20억3000만원까지 대출을 받을 수 있게 된다.

정부의 주택담보대출 규제완화로 6억원을 초과하는 강남 고가주택들이 큰 수혜를 입게 됐다. 정부는 24일 발표한 ‘하반기 경제정책방향’에서 주택시장 활성화를 위해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 최고 70%까지 완화할 계획이라고 밝혔다.

일반적으로 고가주택들은 LTV 를 50% 적용하더라도 주택담보대출액이 매매전환비용보다 낮은 것이 일반적이다. 하지만 LTV를 70%까지 적용하면 매매전환 비용을 초과하는 단지가 크게 증가한다.



부동산114 분석에 따르면 LTV 기준 완화로 수혜가 예상되는 단지는 전국 총 30만3748가구로 추산된다. 비중으로 보면 기존 LTV 적용시 전체의 94.0% 정도가 매매로 전환 가능했으나 이번의 상향조정으로 최대 98.8%까지 늘어난다. 이는 기존 LTV적용시 주택담보대출액이 매매전환비용보다 낮은 단지를 대상으로 LTV를 70%로 확대시 예상되는 수혜를 추정한 것이다.

수도권은 전체 주택의 98.1%(341만8019가구)가 추가비용 필요없이 기존 전셋값과 대출만으로 매매전환이 가능해진다. 지방의 경우 98.0%에서 99.7%로 늘어난다. 서울도 수혜단지 비율이 84.9%에서 96.7%로 증가한다. 특히 강남3구(서초·송파·강남구)의 혜택이 두드러진다.

강남3구는 전체 25만5827가구 중 기존 LTV를 적용할 경우는 58.4%인 14만9336가구가 매매로 전환할 수 있었으나 이를 70%로 완화하면 90.8%인 23만2306가구로 증가한다. 무려 32.4%포인트가 증가하는 셈이다. 반면 강남이 아닌 지역은 6.2%포인트 (92.1%→98.3%) 증가에 그쳤다.

매매가격으로 구분할 때 9억 초과 주택은 전체 14만3795가구 중 89.9%(12만9223가구)가 매매전환이 가능해진다. 기존 LTV적용시엔 44.3%(6만 3730가구)만 가능한 것과 비교하면 신규LTV 적용시 45.6%포인트 증가하는 것이다. 6억 초과~9억 이하사이 주택도 39.5%포인트(53.8%→93.3%) 늘어난다.

부동산 114 장용훈 선임연구원은 “LTV 상향조정을 통해 최대 수혜지역으로 부상한 곳은 강남 일대 재건축 단지들”이라며 “변경된 LTV를 적용하면 전세를 끼고 아파트를 매입하기가 쉬워져 직접적인 수혜영향을 받을 것으로 보인다”고 말했다.