[일문일답]김경환 차관 “강남 재건축 일반분양 적어 시장파급력 예단 어려워”

by박태진 기자
2016.08.29 18:10:35

△김경환 국토교통부 제1차관이 29일 정부세종청사에서 기자간담회를 열고 최근 주택시장 동향과 가계부채 관리방안에 대한 질의응답을 실시하고 있다.[사진=국토교통부]

[이데일리 박태진 기자] 최근 서울 강남 재건축 단지의 청약 과열로 인한 집값 상승이 우려된다는 것과 관련해 국토교통부는 크게 걱정할 수준은 아니라는 입장을 밝혔다.

김경환 국토교통부 제1차관은 29일 정부세종청사에서 최근 주택시장 동향 및 관리방안에 대한 기자간담회를 열고 최근 정부가 발표가 발표한 가계부채 관리방안에서 분양권 전매제한 강화 조치를 뺀 이유에 대해 언급했다. 김 차관은 “강남 아파트의 가격상승세를 보면 1~7월 누계 상승률이 1.41%인데 지난해 같은 기간엔 6.4% 올랐고 연간 기준으론 9.7% 올랐다”며 “올 연말까지 서초 재건축 물량이 280가구, 송파가 380가구 정도라 강남 주택가격에 얼마나 큰 파급효과를 줄 수 있을지 예단하기 힘들다”고 말했다. 국토부는 주택수급과 관련해 수요가 있는 곳에 다양한 주택을 공급한다는 일관된 입장을 갖고 있다고 강조했다.

김 차관은 또 올해 주택공급량이 작년보다 줄어들 것이라는 정부의 예상이 빗나갔다고 인정했다. 그는 “올해는 지난해보다 분양물량이 25% 정도 감소할 것으로 전망했지만 올 상반기가 지난 시점에서 보니 1~7월 누계 기준 지난해보다 8.8% 증가했다”며 “분양(승인)도 지난달까지 수치는 전년 동기 대비 3.9%밖에 줄지 않아 인허가와 분양의 빠른 증가세에 다른 공급과잉이 우려된다”고 강조했다. 이에 따라 주택공급 조절을 통한 시장 안정화로 가계부채 건전성을 높일 수 있다는 게 김 차관 설명이다.

다음은 김경환 국토부 제1차관과의 일문일답이다.

△올해 인허가 물량이 작년에 비해 많지 않다고 밝혔는데 가계부채 관리방안 발표 이후 공급 수준에 문제가 있다고 보는 것 같은데 기존 입장이 바뀌었는가.

-전문가 및 업계 의견을 참고해 올해는 작년대비 25~30% 줄어들 것으로 기대했던 게 사실이다. 작년에도 인허가 물량이 늘고 준공물량도 늘었지만 금융위기(2008년) 이후로 공급이 장기추세보다 적었기 때문에 최근 1~2년 공급이 급격히 늘어도 충분히 소화할 수 있을 것으로 내다봤다. 준공 후 미분양이 안정적으로 관리되고 있었기 때문에 가능했다. 즉 정부의 입장이 바뀐 게 아니라 정부의 전망치가 실현되지 않았다고 보는 게 맞다. 적정 주택공급 수준은 종합계획을 수립할 때 연간 39만 가구 플러스마이너스 5.8만 가구가 예측 치였다. 2015년, 2016년 공급 예측치가 맞아 소화 가능했다. 하지만 앞으로도 이와 같이 쏟아지면 소화하기 힘들다고 볼 수 있다.

△올해 인허가 물량 적정 수치는 얼마로 보고 있는가.

-인허가 물량의 적정치를 판단하는 것은 입주물량보다 더 힘들다. 인허가가 나면 사업에 집행되고 분양으로 이어지는데 시차가 있다. 일부는 장기 미집행으로 남을 수도 있기 때문에 적정치를 규정하기는 쉽지 않다. 다만 작년과 올해 수주는 장기추세로 볼 때 너무 높은 것이 사실이다. 언제쯤 공급으로 될 건지에 대한 여러 가지 가정이 필요한데 아파트냐 비아파트냐에 따라 검사기간도 다르기 때문에 인허가 물량을 수요와 직접 비교하기도 어렵다.

△국토부에서 보고 있는 공급물량 기준은.

-인허가는 선행 지표이고 분양이 되고 나면 입주 스케줄이 나오기 때문에 적어도 공동주택에 대한 공급은 분양물량을 기준으로 보고 있다.

△상황이 악화되면 추가 조치할 수 있다는 건데 구체적으로 어떤 상황인지, 추가조치에 전매제한 대책 등이 포함될 수 있는지.

-금융위에서는 컨틴전시 플랜(우발적인 위기 대처법)이라고 표현했다. 상황이 악화되면 도입할 여지가 있다는 건데 그게 정확히 어느 정도인지 말하기가 어렵다. 다만 이번에 강남지역을 타깃으로 분양권 전매제한 강화 같은 조치를 하지 않은 이유 중에 하나는 몇 개의 재건축 일반 분양에서 과열되는 것은 사실인데 강남 아파트 가격 상승률 자체는 작년보다도 훨씬 낮은 수준이라고 본다.

△국토부에서 보는 가격 안정에 대한 기준은.

-정확한 답을 하나로 내긴 어렵다. 주택 가격이 지역마다 많이 다르고 어느 정도가 용인할 수 있는 변동 폭인지도 다르다. 분명한 것은 과거에 비해 등락폭이 줄어든 것은 사실인데 이런 추세를 이어갈 수 있도록 하겠다는 정도의 표현이다. 구체적으로 몇 % 오르고, 내리는지를 말하기는 어렵고 목표를 달성하는 것도 쉽지 않다. 방향성에 있어서 급격한 상승이나 하락이 일어나지 않도록 시장을 유도하겠다는 취지다.



△국토부 주택공급 조절이 가계부채 관리와 어떤 연관성이 있는가.

-국토교통부가 가계부채를 관리하는 주무부처는 아니지만 경제부처이기도 하고 주택이 내수에서, 가계자산, 대출 전체에서 차지하는 비중을 따져봤을 때 가계부채의 질적·양적 건전성을 높이는 데 중요하다는 인식이 있기 때문에 이번 대책에 참여했다. 다만 금융당국은 가계부채 감축에 관심이 있는 것이고 국토부는 거시경제 측면에서 주택시장 안정을 추진하는 것이어서 금융당국보다 가계부채 관리방안을 바라보는 시각이 복잡하다. 앞으로도 관련 부처와 협업을 통해 주택시장 안정화를 통한 가계부채 감축을 추진하겠다.

△향후 주택 공급 조절과 관련 그동안 해온 것은 어떻게 할 것인가.

-정부의 정책 속도를 조절한다는 것이다. 부분 분양보증과 분양보증 건수 제한, 보증심사 강화 등 통해 주택 공급물량을 제어할 수 있다는 얘기다. 공동주택 아닌 것은 시그널을 주는 효과도 있다고 본다.

△정부가 공급축소로 방향을 잡은 것 같다. 특히 미분양지역, 공급이 과잉이 우려되는 지역을 조절하겠다고 하는데 어느 지역을 특정해서 공급 조절을 할 건인가.

-어느 지역인지 꼬집어서 말하기 어렵지만 지금도 미분양이 많고 공급이 예정된 곳이 관리 대상 지역이 될 것이다. 주택도시보증공사(HUG)에서 미분양관리지역 23곳을 관리하고 있는데 앞으로 시장상황 따라서 조정·관리할 것이다. 이로 인해 주택가격의 양극화가 심화될 것이란 관측도 일부 있다. 하지만 공급조절 대상은 앞으로 가격이 그냥 놔두면 떨어질 가능성이 높은 지역을 대상으로 해 수요가 많은 곳은 공급조절 영향을 거의 안 받을 것이기 때문에 오히려 격차는 줄어든다고 생각한다.

△강남지역이 지난해에 비해 가격 상승률이 높지 않아 추가 대책 없다고 하는데 예년에 비해 얼마 정도 올랐는가.

-주택 가격이 서울지역에서 오르기 시작한 게 2014년부터다. 최근 5년을 본다면 주택가격 상승이 거의 없었던 기간이 포함되기 때문에 올해가 더 높을 수도 있다는 얘기다. 이번 대책에 전매제한 대책 같은 게 왜 포함되지 않았냐는 질문도 있는 데 여러 가지 파급 효과나 가격 동향도 같이 살펴봐야 한다는 뜻이지 아무것도 하지 않겠다는 게 아니다.

△대책 발표 후 가격이 더 오르고 모델하우스 사람들이 몰리고 주인은 호가 올리고 매물 거둬들이는 조짐을 보이고 있다. 정부 의도는 아니더라도 이런 역효과로 다른 대책을 내놓아야 할 수 있는데 어느 정도 단계 가면 추가 대책을 내 놓을 것인가.

-시장의 반응은 좀 더 지켜봐야 한다. 대책 발표 이후 겨우 며칠만 지났는데 앞으로도 관련부처와 시장상황을 계속 모니터링해서 적절한 대응을 할 것이다. 어떤 상황에 어떻게 개입할지를 말하기는 어렵다.

△선분양과 후분양 제도가 있는 데 시장안정화에는 어떤 게 좋다고 보는가.

-후분양과 선분양은 선택의 문제다. 선분양을 하게 되면 소비자들이 집을 먼저 선택할 수 있고 자금조달도 한꺼번에 하는 게 아니라 단계적으로 나눠서 대출을 받아서 한다. 우리나라 대부분의 주택 수요자들이 신규로 집을 사는 사람들이 전세로 살기 때문에 자금이 묶여 있고 목돈을 마련하기 쉽지 않다. 후분양으로 하게 되면 집을 먼저 지어놓고 공급하는 시스템이 되기 때문에 가격이 더 오를 것이고 사업 리스크를 누가 부담하느냐에 따라 사업 성패가 달라질 것이다. 어떤 방식을 선택한다고 해도 주택문제를 해소할 수 있다고는 생각하지 않는다.

△HUG가 중도금 대출 보증을 결정한 사례가 있고 이번에도 HUG가 결정권이 있다고 보는데 보증 독점체제를 개선해야 하는 게 아닌가.

-계속 제기돼온 이슈다. 정부가 공공부문에 어디까지 개입을 해야 되느냐의 문제라고 생각한다. 그동안 분양보증시장을 개방하는 문제에 대해서도 여러 논의가 있어왔는데 지금 상황에서는 검토하고 있지 않다.