강남3·용산구, 토허제 확대 지정 후 신고가 비중 껑충

by최정희 기자
2025.12.05 11:54:02

[이데일리 최정희 기자] 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 3월 토지거래허가구역으로 확대 지정된 이후 이들 지역의 신고가 비중이 더 크게 증가했다는 분석이 나왔다.

5일 신한투자증권이 강남3구와 용산구의 아파트 거래량을 3월 24일 토허제 확대 지정 시점을 기준으로 그 이전과 이후를 비교한 결과 거래 건수가 8.4% 감소한 것으로 조사됐다. 작년 4월부터 올해 2월까지 1만 333건이 거래된 반면 올해 3월부터 11월까지 9466건이 거래되는 데 그쳤다.

강남3구와 용산구를 제외한 서울 21개 자치구가 토허제 확대 지정 이전에 3만 5300건에서 그 이후 5만 2200건으로 무려 47.9% 증가한 것과 대조된다.

강남3구와 용산구는 토허제 여파에 거래가 감소했지만 신고가 비중은 늘어났다. 토허제 확대 지정 이전엔 신고가 비중이 42.5%였으나 이후엔 52.7%로 10.2%포인트 상승했다.

특히 7월엔 신고가 비중이 60.8%까지 뛰었다. 11월에도 59.5% 수준을 유지, 10채 중 6채가 신고가를 기록했다. 아파트 거래 평균 가격도 토허제 이전엔 22억 8000만원이었는데 그 이후 23억 9000만원으로 뛰었다.



토허제 지정 이전 대비 지정 이후 신고가 비율 증가폭은 용산구가 10.8%포인트로 가장 컸다. 송파구와 강남구, 서초구도 각각 10.1%포인트, 8.8%포인트, 8.3%포인트로 집계됐다. 성동구와 영등포구, 광진구, 마포구 등은 1.3~1.5%포인트 상승, 강남3구와 용산구에 비해 변화폭이 적었다.

나머지 서울 21개 자치구는 거래가 증가했음에도 신고가 비중은 36,6%에서 33.3%로 3.3%포인트 하락했다. 특히 노원구, 도봉구, 금천구는 신고가 비중이 각각 13.4%포인트, 12.5%포인트, 11.6%포인트 떨어졌다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 규제 강화, 실거주 의무 부담, 양도소득세 중과, 재겆축 단지의 조합원 지위 양도 금지 등이 중첩되면서 시장 전반에서 매물 품귀현상이 구조적으로 심화되고 있다”며 “매물 부족, 거래 절벽, 드물게 출회되는 매물 고가 거래라는 신고가 경신이 이뤄지고 있는 상황”이라고 설명했다.

이어 “이러한 흐름은 단기간에 반전되기 어려울 가능성이 높다”며 “강남3구와 용산구는 정비사업, 개발 모멘텀, 한강변 희소성, 고소득층 유입 등 구조적 요인으로 인해 가격 하방 압력이 매두 약해 거래가 적더라도 신고가 경신이 반복될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

반면 양 전문위원은 “서울 외곽 등 비인기 지역은 대출 규제 영향이 직접적으로 작용해 수요 회복 탄력이 낮고 규제 완화가 본격화되기 전까지는 약세, 저유동성 구조가 지속될 가능성이 높다”고 설명했다.