"시간 벌었다" 미래에셋 '美 스테이트팜 오피스' 펀드, 만기 '5년 연장'

by김성수 기자
2024.10.07 19:32:22

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 미래에셋자산운용의 미국 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호) 만기가 오는 2030년 1월로 5년 연장됐다.

미국 연방준비제도(연준)의 ‘빅컷’(0.5%포인트 금리인하)이라는 호재가 있었던 만큼 고금리로 얼어붙었던 미국 상업용부동산 시장도 회복될 것으로 기대된다. 맵스미국11호는 수익자를 위한 운용에 최선을 다할 계획이다.

7일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용의 미국 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호)는 지난 4일 펀드만기 연장을 위한 수익자 총회를 개최했다.

내년 1월 도래하는 펀드 만기를 5년 연장하는 것을 수익자들에게 제안하기 위해서다. 해당 안건이 가결되면서 펀드 만기는 내년 1월에서 오는 2030년 1월로 연장됐다.

‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 개요 (자료=미래에셋자산운용 월간보고서 일부 캡처)

맵스미국11호는 미국 조지아주 애틀랜타에 위치한 스테이트팜 동부지역 본사 건물(파크센터 1)인 오피스 빌딩에 투자·운용해서 임대수익과 자본이득을 얻고, 그 수익을 수익자에게 분배하는 게 목적이다.

지난 2017년 7월 10일 최초 설정됐으며, 같은 해 9월 1일 유가증권 시장에 ‘맵스미국11호’로 상장했다. 이달 7일 종가 기준 최근 6개월 투자수익률은 -43.39%, 최근 3년 수익률은 -61.22%다. 설정 이후 수익률은 -34.81%다.

투자대상 오피스빌딩은 애틀랜타 다운타운에서 북쪽으로 14마일(약 22km) 떨어져 있으며, 285번 고속도로 및 400번 고속도로의 교차점에 위치해 있다. 애틀랜타 국제공항 접근성이 우수하며, 애틀랜타 금융 및 상업·주거 중심지인 벅헤드 지역으로 10분 이내 접근 가능하다.

당초 건물 임차인은 북미 손해보험사 스테이트팜이었다. 스테이트팜은 미국 전역에 총 3개의 지역 본사를 두고 있으며, 이 자산이 있는 애틀랜타 파크센터 단지의 경우 동부지역 본사로 활용하고 있다.

스테이트팜 동부지역 본사는 오피스 면적 전체에 대해 오는 2037년까지 약 20년간 장기 임차할 계획이었다.

이후 스테이트팜은 지난 2021년 9월 미국 온라인 중고차 매매기업 카바나에 임차면적 전체를 전대(재임차)한다는 내용의 10년 전대차계약을 체결했다. 그런데 작년 1월 전대차계약이 해지됐고, 카바나는 임차 면적에서 퇴거를 완료했다.

전대차계약 해지 이후 스테이트팜의 임차 면적 사용 계획이 확정되지 않아 임시적으로 ‘트리거 이벤트’가 발생했었다.

이 투자자산의 현지 선순위 대출약정서에 따르면 ‘임차 면적의 최소 50%’가 지속적으로 점유되지 않을 경우 트리거 이벤트 발생사유에 해당한다. 이 경우 차주는 담보자산에서 발생하는 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(캐시트랩)할 의무가 있다.

(자료=‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 수익자 총회 고객 안내문 일부 캡처)

스테이트팜은 카바나의 퇴거 이후 업무 목적의 물리적 점유를 하고 있지 않으며 현재 임직원 연수 목적으로 면적을 활용 중이다.



스테이트팜의 오피스 사용계획은 전사적 관점에서 수립돼서 맵스미국11호가 의사결정에 즉각적 영향을 주기는 어렵다. 맵스미국11호는 현지 임대차 자문사와 함께 임차인 내부 동향 등을 적극적으로 파악해서 임차인의 물리적 미점유 해소를 모색할 계획이다.

투자자산은 임대율 100%에 이른다. 임대차계약 만기는 2037년 6월이며 중도 해지가 불가능해 향후 안정적으로 장기 임대수익을 확보할 수 있다.

다만 자산 매입 시점에 비해 금리가 높아지고 시장 유동성이 줄어들어 매각에 다소 어려움이 있었다. 지난 2017년 자산 매입 당시 미국 기준금리는 1.0~1.25% 수준이었고, 투자자산의 담보대출 금리는 연 3.34%였다.

그런데 연준이 작년 3분기까지 총 11번에 걸쳐 기준금리를 5.25∼5.50%로 인상함에 따라 미국 상업용부동산 대출시장 금리도 급등했다. 현재 안정화된 미국 상업용부동산의 경우 대출 금리가 연 7~8% 수준에 이른다.

이에 따라 맵스미국11호가 투자자산의 매각 절차를 진행했을 때 매각 입찰가격이 기대에 못 미치는 수준이었다.

맵스미국11호는 미국 오피스 시장 현황 및 금리 전망을 고려할 경우 자산가치 회복에 최소 2~3년이 걸릴 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 지난 4일 열린 수익자 총회에서 펀드 만기 5년 연장을 제안했고, 해당 안건이 가결됐다.

맵스미국11호는 미국 오피스 시장 및 임차인 동향을 지속적으로 모니터링해 적절한 자산 매각 시점을 검토할 예정이다.

연준은 지난달 기준금리를 4.75~5.0%로 내리는 ‘빅컷’(0.5%p 금리인하)을 단행했다. 또한 다음달 7, 8일 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 연준이 기준금리를 0.25%p 추가 인하할 것이라는 기대가 커지고 있다.

(자료=CME 페드워치툴)

시카고상품거래소(CME) 페드워치툴에 따르면 연방기금금리 선물시장에서 11월 기준금리가 4.5~4.75%로 0.25%p 인하될 확률이 93.1%로 집계됐다.

이처럼 연준이 금리인하 기조로 돌아서면서 미국 내 상업용부동산 시장이 회복될 경우 맵스미국11호 투자자산에도 그 영향이 전해질 것으로 예상된다.

정보제공업체 MSCI 리얼캐피탈 애널리틱스에 따르면 지난 7월 미국 주요 대도시 상업용부동산 가격지수(CPPI)는 전월 대비 0.6%, 전년 대비 0.1% 상승했다. 최고치에서 10% 하락했지만 지난 2020년 1월 수준보다 4.1% 높은 상태다.

미래에셋자산운용 관계자는 “이번 펀드 만기연장으로 자산가치 회복을 위한 추가적 시간을 확보활 수 있게 됐다”며 “수익자들의 투자 회수율 개선을 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.

이어 “투자자산이 위치한 센트럴 페리미터 권역은 글로벌 기업의 지역 본사가 주로 위치해 있으며 자산에 직접 연결된 도시 철도역 던우디 스테이션 중심으로 주거, 오피스, 리테일, 호텔 등 여러 복합시설이 오는 2026년 준공될 예정”이라며 “향후 자산 주변 환경이 개선되고 권역 임차 매력도 개선될 것”이라고 덧붙였다.