"물 들어올때 노 젓자" 정비사업 드라이브…'재초환·토허제' 주목

by이윤화 기자
2023.03.13 18:05:20

[이데일리 이윤화 기자] 정부의 재건축재개발 규제 완화와 서울시의 신속통합 기획 등에 여의도, 목동 등을 중심으로 서울지역 내 정비사업에 속도가 붙고 있다. 각 자치구를 중심으로도 정비사업 활성화 지원 사업이 이어지고 있는 가운데 부동산 시장에서는 가장 큰 이슈로 재건축초과이익환수제(재초환)와 토지허가거래제도(토허제)를 주목하고 있다.

13일 부동산 시장에 따르면 정부의 규제 완화로 재건축에 나서야 한다는 인식이 커지면서 서울 전역에서 정비사업도 속도를 내고 있다. 지난 1월 말 기준 서울에서 안전진단을 추진 중인 193개 단지 중 38개 단지(약 6만가구)가 안전진단을 통과했다.

특히 아파트지구였던 용도지역을 상향할 것으로 알려진 여의도 일대는 복합개발을 골자로 한 지구단위계획을 발표하면서 정비사업에 더욱 힘이 실리고 있다. 지난해 말 신속통합기획안을 확정한 여의도 시범 아파트에 이어 한양아파트 역시 3종 일반주거지역에서 상업지역으로 종상향을 확정했고 미성아파트 등 다른 곳도 재건축 사업 추진에 열을 올리는 분위기다.

양천구 목동 일대도 여의도 못지않게 노후 아파트 단지가 재건축에 열을 올리는 지역이다. 올 1월에만 목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지와 신월시영 아파트가 안전진단을 통과했고 지난달 신시가지 1·2·4·8·13단지 등 12개 단지가 각각 안전진단을 통과했다. 신시가지 9·11단지도 조만간 안전진단을 진행해 무난하게 통과할 전망이다. 목동뿐만 아니라 지은 지 30년 이상 된 아파트가 밀집된 송파구 역시 재건축 분위기가 활발하다. 올림칙선수기자촌, 올림픽훼밀리타운이 최근 안전진단에 통과했다. 중저가 아파트가 몰려 있는 ‘노도강(노원·도봉·강북)’도 재건축 추진 단지가 잇따라 나오고 있으며 이에 따른 급매물 소진이 이어지고 있다.



상계동의 A아파트에 거주 중인 한 주민은 “작년 연말까지만 해도 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사 갈 생각이었지만 주변 단지들이 안전진단을 통과하는 등 재건축 사업이 이어지고 있어 곧 재건축 호재가 있을 것이란 공인중개업소의 설명을 듣고 고민하는 중”이라며 “확실히 작년보다 급매물이 없어진 분위기”라고 말했다.

이처럼 정비사업이 활기를 띠기 시작했지만 넘어야 할 문턱은 남아 있다. 재초환과 토허제다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 평균 3000만원 이상의 개발이익을 얻으면 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도인데 이를 완화하기 위해서는 국회에서 법을 개정해야 한다. 토허제를 둘러싸고 서울시는 최근까지 이를 풀 계획이 없다고 했지만 해당 지역에서는 부동산 시장 연착륙을 위해 토허제를 해제해야 한다고 주장한다. 압구정동, 목동, 성수동, 여의도동 등 주요 재건축 단지는 다음 달 26일 토허제 지정 기한 만료를 앞두고 있고 6월22일에는 삼성·청담·대치·잠실 등 국제교류복합지구와 인근 지정이 만료된다. 부동산 시장 전문가들은 재건축 아파트가 차지하는 중요성을 고려하면 사업 진행을 위한 규제 완화가 이어지리라 예상했다.

강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀장은 올해 부동산 시장을 전망한 보고서에서 “주택시장에서 노후 아파트가 가지는 중요성과 영향력을 고려하면 합리적 규제에 대한 고민과 장기적으로 노후 아파트 정비를 위한 로드맵을 마련할 필요가 있다”고 말했다.