"공급확대·가격안정"…吳시장 '두마리 토끼' 잡을까

by하지나 기자
2021.05.17 17:00:03

[이데일리 하지나 정두리 기자] 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 규제 완화 카드를 또다시 꺼내드는 등 민간 주택 공급 활성화에 대한 의지를 재차 드러냈다. 동시에 비정상 거래 등 시장 교란 행위에 대해서는 강력한 규제 정책을 예고했다. 공급은 확대하되 부동산 시장은 안정화시키겠다는 목표다. 하지만 이들은 동전의 양면처럼 맞물려 있다. 부동산시장에서는 오 시장의 ‘두 마리 토끼 잡기’가 쉽지 않은 과제라고 지적한다.

오세훈 서울시장이 17일 오전 서울 중구 서울시청에서 열린 취임 한 달 출입기자 간담회에 참석해 인사말을 하고 있다. (사진=연합뉴스)

오 시장은 17일 서울시청에서 취임 한 달 기자회견을 열고 “(공급)을 활성화할 몇 가지 대안을 모색하고 있다”면서 “부동산 가격의 급격한 상승과 동시에 규제완화책을 일주일 내지 열흘 안에 정리해 발표할 것”이라고 밝혔다. 그는 ”특히 재개발과 관련해 지난 2015년 이후 신규 구역지정이 없다“고 강조했다. 서울 재개발구역은 2014년 3월 구로구 고척4구역을 끝으로 지난 7년간 신규 지정된 곳은 단 한 곳도 없다.

서울시는 현재 주거정비지수제 수정을 비롯해 다양한 재개발 활성화 방안을 검토하고 있는 것으로 전해진다. 주거정비지수제는 해당 구역 주택의 노후도와 주민 동의율을 따져 100점 만점에 70점 이상을 넘겨야만 구역 지정을 할 수 있게 하는 제도다. 지난 2015년 박원순 전임 서울시장이 2025년 기본계획을 만들면서 처음 도입했다. 재개발시 현재도 △토지 등 소유자의 3분의 2 및 토지면적의 2분의 1 이상 주민 동의 △면적 1만㎡ 이상 △노후불량 건축물(30년 이상) 3분의 2 이상·연면적 60% 이상 등 기본 조건을 충족해야 한다. 서울시는 추가로 주거정비지수제를 통해 일정 수준 이상의 점수를 확보하도록 해 과도한 규제라는 지적을 받아왔다.

특히 10년 가까이 재개발 사업이 중단되면서 일부 신축 건물이 들어서 노후도 조건을 충족하지 못한 지역들이 증가한 실정이다.

재개발 구역 지정 요건 완화 가능성도 유력하다. 오 시장은 앞서 △재개발 구역지정 기준완화를 통해 재지정 촉진(10만 가구) △주거정비지수제 폐지를 통해 노후주거지의 신규구역지정 활성화(3만5000가구) △용적률 및 층수규제 완화를 통해 일반분양물량 확보를 통한 사업성 개선(5만 가구) 등을 후보 공약으로 내세운 바 있다.

이에 따라 현재 서울시 조례상 구역 지정의 필수 항목인 ‘노후·불량건축물 연면적 60% 이상’ 기준을 완화할 가능성이 있다. 다만 ‘도시 및 주거환경 정비 시행령’을 개정해야 해 국토부와의 협업이 필요한 사안이다.



특히 오 시장은 민간 주택 공급을 활성화하면서도 부동산 급등 현상에 대해서는 우려의 목소리를 나타냈다. 그는 국토부와 협의해 비정상적인 거래나 가격 급등에 대해서는 좀 더 강력한 규제책을 내놓겠다고 밝혔다.

시장에서는 토지거래허가구역 추가 지정 가능성을 제기한다. 지난달 21일 서울시는 여의도, 압구정, 목동, 성수 등 최근 재건축 사업 기대감에 가격이 급등했던 4곳을 토지거래허가구역으로 묶었다. 하지만 지정 효과가 적자 대안을 찾고 있다. 오 시장은 이날 “국토부와 협의해 토지거래허가구역을 발표 다음날 지정할 수 있도록 했고, 현재 입법예고 중”이라고 설명했다.

국토부와 서울시가 함께 자전 거래나 허위거래를 비롯한 시장 교란 행위 감시·감독 강화 및 집중 점검도 강화할 것으로 보인다. 국토부는 지난달 거래분석기획단을 정식 출범해 운영 중이다. 최근 외지인, 미성년자 거래 등 이상 동향이 나타난 몇몇 과열지역에서 법인을 이용한 다운계약과 명의신탁 등 244건의 불법 의심 행위를 포착하기도 했다.

전문가들은 신속한 주택 공급과 부동산 시장 안정을 동시에 달성하는 것이 쉽지 않다고 보고 있다. 과잉 유동성과 저금리 기조 속에서 개발 호재와 집값 상승을 기대하는 심리를 완벽하게 차단하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문이다. 민간 공급 활성화 역시 국토부와의 공조가 반드시 필요한 부분이다. 집값이 상승할 경우 또다시 책임론이 불거질 수밖에 없어서다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “단기 주택 공급이 안되고 있어 가격만 오르는 재건축·재개발 단지가 늘어날 수밖에 없다”면서 “서울시는 서둘러 정비사업 추진의 조건과 우선순위를 정하고, 그에 따른 대책도 사전에 마련하는 마스터플랜을 세워야 한다”고 강조했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “서울시가 할 수 있는 규제 완화는 구역 지정, 용도 변경, 층고 완화 등으로 극히 제한적”이라면서 “특히 발표하는 순간 집값이 들썩이는 부작용이 발생할 수 있어 재개발 구역을 지정하더라도 소극적으로 할 수밖에 없는 부분”이라고 말했다.