거래량 늘었지만…서울 아파트 상당수 '하락거래'

by신수정 기자
2023.02.22 17:18:29

[이데일리 신수정 기자] 최근 서울 아파트 거래량이 꿈틀대면서 ‘집값 바닥론’이 고개를 들고 있지만 대부분 가격을 5% 이상 대폭 낮춘 ‘하락 거래’가 주를 이룬 것으로 나타났다. 집값이 고점이라는 인식이 커진데다 금리 인상에 따른 매입부담이 커지면서 매수세가 떨어졌기 때문이다. 내년까지 전국 아파트 입주물량이 쏟아지면서 매수자 우위 시장이 이어질 전망이어서 하락거래 비중이 더 늘어날 것으로 보인다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

22일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 매매량 중 거래가격이 1년 내 거래된 가격보다 5% 이상 떨어진 거래건수는 405건으로 지난해 1월(166건)보다 2배 이상 늘어났다. 이번 통계는 같은 아파트 단지의 같은 면적 주택을 반복 거래했을 때 직전 거래와의 가격 차이를 비교한 것이다. 취소한 거래나 타입별 최초 거래, 직전 거래 후 1년 이상 지난 거래는 집계에서 제외했다.

서울 아파트 매매량 중 하락거래가 차지하는 비율은 작년 1월 21%에서 지난달 42%로 증가했다. 반면 지난해보다 가격을 올려 계약한 거래 비중은 쪼그라들었다. 지난달 5% 이상 금액을 올려 계약한 서울 아파트 매매량은 총 154건으로 전년 같은 기간(194건)보다 20% 줄었다. 수도권 아파트 거래 흐름도 비슷한 양상이다. 경기·인천 아파트의 5% 이상 하락거래는 작년 1월 887건에서 지난달 1629건, 190건에서 439건으로 각각 크게 늘었다. 5% 이상 하락 대폭 아파트 가격을 낮춰 거래한 비율은 경기 40.58%, 인천 40.16%였다.

지난달 전국 아파트 상승거래 비율은 세종을 제외한 전 지역에서 감소한 것으로 나타났다. 전국 아파트 거래를 중 5% 이상 가격을 대폭 상승시켜 거래한 건수는 지난해 3463건으로 작년 1월 5682건보다 39% 줄었다. 반면 5% 이상 집값을 내려 거래한 건수는 1월 기준 6331건으로 지난해 같은 기간보다 17% 증가했다.



이 같은 하락거래 증가의 주요 원인은 은행 대출 부담 때문이다. 서울 아파트 매입 시 대출 부담을 비교해 보면 2018년 9월 서울 아파트 평균 가격인 7억 8000만원에 사들인다고 했을 때(30년 고정 원리금 균등상환, LTV 40% 3억 1000만원, 주담대 3.29%) 월 대출 상환금은 136만원이다. 하지만 작년 10월 서울 아파트 평균 가격 12억 8000만원(LTV 40% 5억 1000만원, 주담대 4.82%)의 월 상환금은 268만원으로 약 2배 올랐다.

서울 시내 한 상가 공인중개사 사무소에 붙은 손글씨로 가격정보를 수정한 광고지들.(사진=연합뉴스)

당분간 하락거래는 이어질 전망이다. 시장과 전문가들은 정부가 부동산 활성화 대책을 내놨지만 고금리· 고물가가 이어지는데다 입주물량이 쏟아지면서 매수 우위 시장이 이어지리라 예상하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 전국 공동주택 입주예정물량은 44만 3000호, 2024년은 35만3000호로 집계됐다. 이는 지난해(35만6891호)보다 24% 늘어난 수치다.

함영진 직방 데이터랩장은 “정부의 1·3대책, 대출규제 완화 등의 정책이 나오고 있지만 지난해까지 이어졌던 높은 가격에 대한 피로감이 커진데다 경기 우려, 금리 인상 전망 등이 종합적으로 작용하면서 거래량이 크게 떨어졌다”며 “직전 거래 가격에 사들이려는 매입 적극성이 떨어지면서 하락거래로 이어진 것으로 보인다”고 설명했다.

이어 함 데이터랩장은 “거래량 회복이 있다고 하더라도 당분간 상승거래 비중보다는 하락거래 비중이 더 높을 것으로 보인다”고 전망했다.