청년 내집마련 숨통 트이나…LTV·DSR 완화 3분기 ‘주목’(종합)
by김정현 기자
2022.05.30 16:51:22
정부, ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’ 발표
LTV 60~70%→80% 확대, DSR 미래소득 반영
서울 5억원 아파트 구입시 3억→4억 대출 가능
정책대출 최장 만기 40년→50년…원리금 부담↓
[이데일리 김정현 노희준 기자] 정부가 청년층의 ‘내집 마련’ 사다리를 만들겠다며 주택담보대출비율(LTV) 상한선을 높이고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정의 유연성을 제고하기로 했다. 50년 만기의 초장기 정책대출상품도 내놓기로 했다. 높은 대출문턱에 좌절했던 청년들의 주택자금 숨통이 트일 수 있을지 관심이 쏠린다.
정부는 30일 이같은 내용이 담긴 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’를 발표하고 “생애최초 주택구입자의 주거사다리 지원을 위해 지역·주택가액별로 60~70%로 적용되던 생애최초 LTV 규제를 80%까지 완화한다”고 전했다.
그간에는 생애최초 주택구입자라고 하더라도 투기과열지구 6억원 이하 주택에 LTV 60%까지만 적용받을 수 있었다. 조정대상지역에서는 5억원 이하 주택의 경우 LTV 70%까지 적용됐다. 그런데 오는 3분기부터는 LTV를 80%까지 완화하겠다는 것이다.
이렇게 되면 서울에서 5억원 아파트를 구입할 경우 기존에는 대출 한도가 3억원(LTV 60%)이었지만 4억원(LTV 80%)까지 늘어난다.
정부 관계자는 “단기간내 주택가격이 급격하게 상승하는 상황에서 도입했던 대출 규제 정상화를 추진하여 실수요자 주거사다리 형성을 지원할 것”이라고 전했다.
DSR 문턱에 걸리는 경우 LTV 완화만으로는 대출한도 완화 효과가 제한적일 수 있는 만큼 청년층의 DSR 산정 기준도 현실화하기로 했다.
청년층의 대출을 취급할 때 미래소득을 보다 정확하게 반영할 수 있도록 무주택 근로자일 경우 최근년도 소득에 대출만기가 도래하는 시점의 소득까지 감안해 DSR을 산정하도록 한 것이다. 대출만기 시점 소득의 경우 고용노동통계상 평균소득증가율을 감안해 추산한다.
가령 연소득이 5000만원인 34세의 경우 만기 40년의 주택담보대출을 받을 때는 그간 평균소득이 약 24% 늘어난다는 점을 감안, 5600만원의 소득을 거두고 있는 것으로 간주한다는 것이다.
이 경우 5억원 아파트를 구입할 때 LTV 80%를 꽉 채워 4억원을 대출(금리 4.4%)한다고 할 때, 기존 소득 5000만원 하에서는 DSR이 42.5%로 대출이 어렵지만 소득 5600만원으로 간주하면 DSR이 38.0%로 하락해 대출이 가능해진다.
여기에 만기까지 늘리면서 다달이 원리금 상환 부담이 줄어들 수 있게 됐다. 정부는 오는 8월부터 주담대 정책금융상품인 보금자리론과 적격대출에 50년 만기를 도입하기로 했다. 기존 최장 만기는 지난해 7월 청년·신혼부부 대상으로만 도입된 40년이었는데 이를 50년까지 확대한다는 것이다. 그간 전반적으로 주택가격이 상승한 데다 금리인상이 본격화됐다는 이유에서다.
가령 5억원 대출을 금리 연 4.4%로 빌린다고 가정하면 월상환액은 40년 만기가 222만원이다. 반면 50년 만기의 경우 월상환액이 206만원으로 16만원 약 7%가 줄어든다.
한편 보금자리론에는 DSR이 적용되지 않는다. 따라서 DSR 미래소득 조정으로 대출 한도는 늘어나지 않는다. 다만, 보금자리론에는 총부채상환비율(DTI)적용돼 ‘50년 주담대’ 처럼 만기가 길어지면 대출한도가 늘어날 수 있다. DTI는 주담대 원리금에 주담대 외 기타 대출의 이자를 더한 금액(분자)을 연봉(분자)의 일정 비율로 묶는 규제다. DSR과 마찬가지로 만기가 늘면 주담대 등의 연 원리금이 줄어 대출을 더 빌릴 수 있다.
LTV와 DSR이 동시에 완화되고 정책대출 최장 만기까지 확대되면서 3분기부터는 일부 무주택 청년층의 내집마련 숨통이 일부 트일 것으로 기대된다. 정부 관계자는 “LTV 상한을 80%까지 완화하고 DSR에 장래소득 반영 폭을 확대하는 등 청년층의 금융 접근성을 제고할 것”이라고 전했다.
다만 회의론도 있다. 미래 소득을 반영해 DSR을 완화하는 효과를 내긴 했지만, 이미 주택가격이 크게 급등한 상황이라는 점을 감안하면 여전히 청녀들에 내집마련이 쉽지 않다는 취지다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “이번 조치에서 DSR을 일부 완화하긴 했지만, 청년 상당수는 집 한칸 마련하기 어려운 정도”라면서 “무주택자나 생애최초 구입자들에 한해서는 DSR을 60% 정도까지 완화해야 한다”고 말했다. 그는 “다만 주택가격 상승세가 진정된 만큼, 청년들도 내집마련을 투자전략으로 보기보다는 본인의 주거의 질을 높이는 방향으로 가야 한다”며 “자금계획에 맞고 직주근접한 주택 위주로 접근하라는 뜻”이라고 덧붙였다.