'교직원공제회 8개 지방회관' 맡을 KT투자운용…리츠 운용실적은

by김성수 기자
2024.07.22 18:48:27

[이데일리 마켓in 김성수 기자] KT투자운용이 전국에 있는 한국교직원공제회 8개 지방회관을 유동화하는 리츠(REITs·부동산투자회사)의 자산관리회사로 선정됐다. KT투자운용은 기존에도 서울시내 다수 오피스를 리츠로 운용하고 있다.

교직원공제회는 전국에 있는 부동산을 계속 보유하자니 큰 돈이 묶이고, 매각하자니 소유권을 잃게 된다. 반면 리츠를 만들어서 빌딩을 현물출자하면 해당 부동산을 팔지 않고서도 유동화할 수 있다. 동시에 리츠를 통해 간접적으로 소유권을 유지할 수 있어 ‘일석이조’다.

22일 금융투자업계에 따르면 KT투자운용이 리츠에 담아 운용하는 서울시내 오피스로는 △서울 증구 을지로4가 ‘을지트윈타워’ △서울 중구 남대문로 ‘국제빌딩’ △서울 동작구 ‘삼성보라매옴니타워’ 등이 있다.

서울 중구 을지로4가 261-4 외 일대 을지트윈타워는 ‘케이리얼티 제10호 위탁관리부동산투자회사’의 기초자산으로 편입돼 있다. 리츠의 최대주주는 한국교직원공제회며, 종류주 지분 84.76%를 보유하고 있다.

(자료=KT투자운용)

종류주식은 보통주와 달리 주주의 권리에 제한을 두는 주식을 말한다. 예컨대 이익배당, 잔여재산 분배, 의결권 행사, 상환 및 전환에 대해 특수한 권리가 부여된다. 대표적으로 우선주, 후배주, 혼합주 등이 있다.

을지트윈타워 건물은 지하 8층~지상 20층, 연면적 약 14만6000㎡ 규모며 업무시설, 근린생활시설, 문화집회시설로 구성돼 있다. 전체 연면적 중 케이리얼티 제10호 리츠가 소유한 연면적은 8만6454.41㎡다.

건물 소유자는 KT AMC-BC카드 컨소시엄이다. 오피스 2동으로 이뤄졌고 한 동(서관)은 대우건설이, 다른 동(동관)은 BC카드가 사옥으로 쓰고 있다. 이 건물은 지하철 2·5호선 환승역 을지로4가역과 바로 연결돼서 서울 도심권역(CBD) 내 오피스 중에서도 대중교통이 편리하다.

리츠의 건물 취득일자는 2019년 6월 28일이며 취득가액은 토지 3326억3100만원, 건물 1820억4000만원 합쳐 5146만7100만원이다. 감가상각누계액 172억5600만원을 반영하면 장부가액은 4974억1500만원이다.

임대율(임대면적을 임대가능면적으로 나눈 값)은 92.79%며 지난 1분기 부동산 임대료 수익(53억3620만원) 등을 포함한 리츠 총 수익은 80억3274만원이다. 작년 배당수익률은 3.25%며, 이 기간 연환산배당률은 6.44%다.

서울 중구 남대문로 109 일대 국제빌딩은 ‘케이리얼티 제8호 위탁관리부동산투자회사’에 담겨 있다. 리츠 보통주 지분 100%를 건설근로자공제회가 보유하고 있고, 건물도 건설근로자공제회가 사옥으로 쓰고 있다.

(자료=KT투자운용)

건물은 지하 5층~지상 15층, 연면적 1만2321㎡ 규모다. 지하철 2호선 을지로입구역 바로 앞에 있으며 지하철 1호선 종각역에서는 걸어서 6분, 지하철 1·2호선 환승역 시청역에서는 걸어서 8분 걸린다.

리츠의 건물 취득일자는 2016년 6월 1일이며 취득가액은 토지 717억400만원, 건물 176억3000만원 합쳐 893억3400만원이다. 감가상각누계액 32억8800만원을 반영하면 장부가액은 860억4700만원이다.



임대율은 89.31%며 부동산 임대료 수익은 지난 1분기 기준 7억5792만원이다. 이 기간 부동산 임대료 수익과 기타수익, 현금 관련 수익을 포함한 리츠 총 수익은 11억9973만원이다. 근저당권 및 전세권으로는 476억6700만원이 설정돼 있다. 작년 배당수익률은 1.63%며, 이 기간 연환산배당률은 3.24%다.

‘케이리얼티 제11호 위탁관리부동산투자회사’는 서울시 동작구 보라매로5길 23 삼성보라매옴니타워 6~10층을 운용한다. 해당 리츠의 최대주주는 KT사내복지기금이다.

지난 1분기 말 기준 리츠 주주당 지분율을 보면 KT사내복지기금이 전체 종류주의 65%를, KT CS가 종류주의 35%를 갖고 있다. 또한 KT투자운용이 전체 보통주의 43%를 갖고 있으며, KT CS(보통주 33%), KT에스테이트(보통주 24%) 순이다.

종류주, 보통주를 모두 합친 주주 현황을 보면 KT 사내복지기금이 지분 57.69%를 보유한 최대주주다. 사내근로복지기금은 근로자의 생활안정과 복지증진에 사용하기 위해 지출하는 금액을 의미한다. 이밖에 리츠의 지분 10% 이상을 보유한 주요 주주로 KT CS(종류주 30.77%, 보통주 3.85%)가 있다.

삼성보라매옴니타워는 주상복합 빌딩으로 서울경전철 신림선 보라매병원역 바로 앞에 있다. 지하 7층~지상 29층, 연면적 5만8884.22㎡ 규모며 KT투자운용이 운용하는 면적은 이 중 2만11.55㎡다.

(자료=KT투자운용)

지상 2~10층에는 업무시설, 지상 11~29층에는 아파트와 부대시설이 갖춰져 있다. 건물 취득가액은 630억5200만원, 감가상각 누계액을 차감한 장부가액은 615억2700만원이다.

현재 임대율 100%를 기록하고 있고, 부동산 임대료 수익으로 지난 1분기 8억9858만원이 들어왔다. 같은 기간 현금 관련 수익까지 합치면 총 수익이 9억2111만원이다. 작년 배당수익률은 2.29%, 연환산배당률은 4.54%다.

담보 및 부채내역으로는 △차입금 376억원 △차입금근저당 451억2000만원 △임대보증금 근저당 10억9600만원 △근질권 8억8100만원 등이 있다.

이밖에 서울 강남구 테헤란로 420 일대 ‘KT 선릉타워 웨스트’도 KT투자운용이 리츠로 운용했던 자산이다. 리츠명은 케이리얼티 제6호 위탁관리부동산투자회사다.

이 건물은 지하 4층~지상 19층, 연면적 1만5182.78㎡ 규모 업무시설이며 준공연도는 2003년 12월이다. 지하철 2호선·수인분당선 환승역 선릉역에서 걸어서 4분 거리에 있다.

대신증권 강남선릉센터, KT 강남지사, 법무법인 테헤란, 특허법인 테헤란, IDG캐피탈, 의약품 전문회사 HLB, 스타트업 로앤컴퍼니 등이 사용하고 있다. KT투자운용은 이 건물을 지난 2021년 7월 매각했고, 같은 해 10월 리츠도 청산했다.

금융투자업계 관계자는 “KT투자운용은 교직원공제회가 평가한 항목에서 가장 높은 평가를 받아서 리츠 자산관리회사로 선정됐다”고 말했다.