'규제 대못' 뽑힌 새해 부동산 세제 혜택은?

by정수영 기자
2014.01.02 17:37:24

국회에서 최근 몇년간 잠자고 있던 부동산 규제 법안들이 대부분 풀리면서 새해 주택시장에 대한 기대감이 커지고 있다. 수도권 최고 부촌 중 하나로 꼽히는 판교신도시 봇들마을 주거단지 전경.

[이데일리 정수영 기자] 올해부터 다주택자도 보유 주택을 팔 경우 1가구 1주택자와 마찬가지로 양도 차익(산 가격과 판 가격의 차이)에 대해 일반세율(6~38%)을 적용받는다. 주택 보유기간 2년 미만의 단기 매매시 양도 차익에 대한 세금도 줄어든다. 취득세율도 2~4%에서 1~3%로 낮아져 주택 취득과 소유시 세제 혜택을 기대할 수 있게 됐다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “취득세와 양도세는 주택 거래에 가장 민감한 세제”라며 “세금 감면이 거래시장 회복에 대한 기대심리를 확산시켜 실질적인 주택 거래 활성화를 이끌어낼 것”이라고 전망했다.

양도세 중과 제도는 집을 2채 이상 가진 사람에게 부과하는 징벌적 과세 제도다. 2004년 처음 만들어진 것으로 2주택자는 양도소득(양도차익)의 50%, 3주택자 이상은 60%를 물게 했다.

하지만 올해부터는 이 제도가 영구적으로 폐지됨에 따라 주택 수와 상관없이 양도세는 6~38%의 기본세율을 적용받게 된다. 예컨대 3주택자인 A씨가 올해 주택 한 채를 판다면 기존 중과세와 비교해 8527만5000원의 절세 효과를 기대할 수 있다. A씨는 10년 전인 2004년 1월 서울 성동구 성수동에 있는 전용면적 85㎡ 아파트 한채를 3억원에 샀다. 현재 시세는 5억원이다. A씨가 성수동 아파트를 올해 팔 경우 내야 하는 양도세는 얼마나 될까.

세무사 ‘정상’의 신방수 세무사가 실시한 시뮬레이션 결과에 따르면 다주택자인 A씨가 당초 양도세 중과세 를 적용받았다면 내야 할 세금은 무려 1억1850만원이다. 하지만 중과제 폐지 이후인 올해 그가 내야 하는 양도세는 3322만5000원. 따라서 A씨는 8527만5000원의 절세 효과를 볼 수 있게 됐다.

주택 단기 거래시에 붙는 양도세 중과율도 줄어든다. 현재 1가구 1주택자가 2년 동안 집을 보유한 뒤 팔면 양도세는 비과세(면제)된다. 다만 보유 기간이 1년 미만이면 양도 차익의 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%를 세금으로 내도록 돼 있다. 하지만 올해부터는 이 세율이 줄어든다. 1주택자도 보유기간 1년 미만은 양도 차익의 40%로, 1년 이상~2년 미만은 기본세율로 낮아진 것이다.

B씨의 사례를 통해 줄어드는 세금을 알아보자. 지난해 1월 서울 강남구에 있는 5억원짜리 빌라를 산 B씨는 올해 갑자기 해외 지사로 발령이 나 집을 팔아야 할 처지다. 아직 양도세 면제 조건인 2년 보유기간이 끝나지 않아 일단 전세를 놓고 가야 하나 팔아야 하나 고민이다. 하지만 B씨가 올해 집을 팔 경우 세율이 줄어들어 세제 혜택을 다소 기대할 수 있게 됐다.



B씨가 보유한 빌라의 현재 시세는 6억원으로 양도 차익은 1억원. 여기에 양도소득 기본공제 250만원을 제외한 9750만원에 대한 기본세율 35%를 적용하고, 누진공제액 1490만원을 적용받게 된다. 따라서 1가구 1주택자인 B씨가 매입한 지 1년이 된 집을 팔 경우 내야 하는 양도세는 1922만5000원이다. 만약 지난해 기준으로 40%의 양도세율을 적용했다면 그는 3900만원의 양도세를 내야 했다.

집을 살 때 내야 하는 취득세도 올해부터 영구적으로 줄어든다. 특히 다주택자의 경우 기존에는 4%대의 취득세율을 적용받았지만, 올해부터는 주택 수와 상관없이 가격에 따라 요율이 달라져 수혜가 예상된다. 다만 같은 가격이라 해도 전용면적 85㎡를 초과하느냐, 하지 않느냐에 따라 요율이 조금씩 다르다. 정부가 농어촌특별세를 그대로 유지하기로 했기 때문이다.

안전행정부 등에 따르면 전용 85㎡ 이하이면서 6억원 이하 주택의 경우 취득시 내야 하는 세금이 1.1%다. 취득세 1%에 지방교육세(취득세의 10%) 0.1%가 붙기 때문이다. 다만 6억원 이하라 해도 전용 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세(취득세의 5%) 0.5%가 붙어 1.15%를 내게 된다.

6억원을 초과하는 주택의 경우 취득세는 2%이지만 전용 85㎡ 이하는 지방교육세를 포함해 총 2.2%의 세금을, 전용 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세까지 포함해 2.3%를 내게 된다. 9억원 초과 주택은 취득세가 3%로, 총 3.45%(전용 85㎡ 초과일 경우)를 적용받는다.

따라서 전용 85㎡ 이하 아파트를 3억원에 샀다면 내야 하는 취득세(지방교육세 포함)는 330만원이다. 하지만 같은 3억원인 아파트이지만 면적이 전용 85㎡를 초과한다면 내야 하는 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세가 붙어 345만원이 된다. 또 전용 84㎡에 가격이 7억원인 아파트라면 취득시 내야 할 세금은 1540만원이다. 하지만 같은 가격인데 크기가 중대형이라면 내야 할 취득세는 1610만원으로 늘어난다.

신방수 세무사는 “취득세나 양도세는 주택 거래량과 비례 관계에 있다”며 “다만 취득세는 이미 지난해 8월 28일부터 소급적용되고 있는데다 양도세 역시 그동안 계속 1년씩 중과제도가 유예됐던 만큼 거래시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것”이라고 말했다.