(VOD)주택을 사고팔 때 발생하는 세금의 유형

by이민희 기자
2010.07.30 19:18:51

 
[이데일리TV 이민희 PD] 주택을 취득하면서부터 보유, 양도할때 많은 세금을 납부한다. 단계별로 어떤 세금이 발생하는지 자세하게 알아보도록 하자.

주택을 취득할 때는 취득세와 등록세가 과세된다. 취득세는 취득이라는 행위에 담세력(세금을 낼 수 있는 능력)이 있다고 봐서 과세하는 세금인데, 취득세를 낼때는 취득세의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 추가로 부담하게 된다.

또한 주택을 취득했기 때문에 법적으로 소유권을 인정받기 위해 등기를 하게 되는데 이 경우 등기행위에 대해 과세하는 등록세를 부담하게 된다. 등록세를 낼 때는 등록세의 20%에 해당하는 지방교육세가 추가로 과세된다.

취득세, 등록세 등을 보통 거래세라고 표현하는데 매매로 취득하는 경우 현재 감면규정이 적용되어 국민주택규모 이하 주택은 매매가의 2.2%, 국민주택규모 초과의 경우 매매가의 2.7%를 거래세로 부담하게 된다.

주택을 증여로 취득하는 경우에는 크기에 상관없이 4%의 세율이, 상속으로 취득하는 경우는 3,16%의 세율이 적용 되지만, 매매의 경우는 시가를 기준으로 과세 하나 상속이나 증여시에는 일반적으로 기준시가로 과세되기 때문에 세율은 높더라도 세부담이 반드시 매매보다 더 높다고 할 수는 없을 것이다.

보유시에는 보유세라고 칭하는 재산세와 종합부동산세가 과세된다. 재산세는 주택 한건 한건에 대해 과세하며 매년 6월1일 현재 소유자에게 과세가 이루어진다. 따라서 주택의 매각계획이 있을 경우 6월1일 이전에 매각이 이루어지면 그 해의 재산세 부담을 피할 수 있다.



한편 종합부동산세의 경우는 재산세와는 달리 1인이 소유한 전국의 주택 공시가격을 모두 합쳐 6억원이 넘는 경우 6억원 초과분에 대해 과세하게 되는데 종합부동산세는 인별 합산 과세이다 보니 명의분산을 통한 절세가 가능하며, 매년 12월1~15일에 세금을 납부하게 된다.

재산세를 이미 납부한 후 종부세를 납부하다 보니 6억 초과분에 대해서는 재산세와 종부세를 모두 내는 상황이 발생하는데 이런 이중과세를 방지하기 위해 종부세를 계산할 때 6억 초과분에 대한 재산세는 세액공제를 해주는 방식을 취하고 있다.

주택을 소유하면서 임대를 하게 되는 경우가 많은데, 이런 경우 임대 소득에 해당하는 종합소득세를 부담하게 된다. 종합소득세는 개인 명의로 발생한 소득을 모두 합쳐 과세하므로 근로소득 등이 있는 사람이 오피스텔 등에 투자하여 임대소득이 발생한다면 그 임대소득은 자신의 근로소득과 합산하여 과세하므로 세부담이 생각보다 많이 늘어날 수도 있다.

다만 주택을 1채 보유(부부합산기준)한 사람의 임대소득은 과세하지 않으며(다만 기준시가 9억 초과 고가주택 임대는 제외), 또한 전세보증금에 대해서도 과세하지 않는다. 그러나 2011년부터는 3주택 이상자가 수령한 3억 초과분의 전세보증금에 대해서는 과세가 이루어질 예정이다.

주택을 양도하게 되면 양도소득세와 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세를 부담하게 되다. 양도소득세의 경우 1세대1주택 비과세 규정이 있는데, 1세대가 국내에서 1주택을 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

다만 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 평촌, 일산, 산본, 중동) 지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중에 2년 이상을 거주해야 하며, 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되거나 미등기 전매하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.