[단독]전세대출도 '변동→고정' 안심전환?…정부, 논의 착수

by서대웅 기자
2022.10.13 16:08:26

[이데일리 서대웅 기자] 정부가 전세자금대출 차주에 대한 이자 보전 대책을 검토하고 나섰다. 글로벌 긴축 가속화에 전세대출 금리도 가파르게 오르자, 변동금리형으로 대부분 취급되는 전세대출 차주를 보호해야 한다는 목소리가 커지면서다. 주택담보대출은 저리의 장기 고정금리로 갈아타는 정책 모기지를 내놓은 만큼 전세대출도 이러한 지원을 해야 한다는 논리다. 금융권에선 모럴해저드(도덕적 해이)가 우려된다는 지적이 나왔다.

(사진=연합뉴스)

13일 이데일리 취재 결과 금융위원회는 전세대출 차주에게 이차보전을 하는 논의에 착수했다. 아직 실무선에서 진행 중이며 뚜렷한 방향성은 정해지지 않은 것으로 파악된다. 이차보전은 정부가 일정 금리 초과분을 보전하는 방식이다. 예컨대 연 4% 초과분에 한해 최대 1%포인트까지 지원하는 식이다. 이차보전 지원이 확정되면 지원 대상을 한정하고 지원액에도 한도를 설정할 것으로 보인다.

정부가 전세대출 이차보전 논의에 나선 것은 금리가 급등하고 있는 상황에서 전세대출 차주도 지원해야 한다는 목소리가 커지고 있기 때문이다. 전세대출의 93.5%가 변동금리인 데다 2030세대 잔액이 93조9958억원에 달한다. 진선민 더불어민주당 의원은 “금리의 가파른 인상으로 청년층이 과도한 빚 부담을 떠안아 부실화하지 않도록 전세자금 대출 대환 등 다양한 방안을 강구해야 한다”고 했다.

일각에선 변동형 주택담보대출을 저리의 고정형 대출로 바꿔주는 정책 모기지인 안심전환대출에 전세대출도 포함시켜야 한다는 주장이 나오지만, 현실적으론 불가능하다는 게 업계 분석이다. 안심전환대출은 주택금융공사가 은행 채권을 매입해 주택저당증권(MBS)을 발행하는 방식인데 구조적으로 전세대출을 MBS로 발행하기 어렵기 때문이다.



전세대출은 보증기관의 보증서를 기반으로 취급되지만 엄밀히 신용대출에 가깝고, 담보물이 없어 은행이 근저당 설정이 불가능해 MBS로 발행하기 어렵다. 또 MBS는 상환되는 원리금을 토대로 유동화하는데, 전세대출은 이자만 갚기 때문에 현금흐름 구조 역시 다르다. 무엇보다 전세대출은 2년 단위로 계약하고 중도 상환도 빈번해 장기물로 발행하는 MBS로 취급하기가 사실상 불가능하다.

정부가 전세대출의 고정금리 대환 대신 이차보전 대책 논의에 나선 것은 이러한 현실적 이유 때문으로 풀이된다. 신용상 금융연구원 금융리스크센터장은 “구조적으로 전세대출을 안심전환대출처럼 취급하는 것은 불가능에 가깝다”며 “청년층의 이자부담 경감 대책으론 이차보전이나 바우처 지원이 현실적”이라고 했다. 서지용 상명대 교수는 “전세대출은 변동금리 차주가 많은 데도 주택대출 지원 대책에서 빠져 있다”며 “이자 상승 부담을 덜어줄 대책이 필요하다”고 했다.

그러나 전세대출 지원시 모럴해저드 우려도 만만치 않다. 한 시중은행 관계자는 “전세대출을 지원하면 향후엔 변동금리형 신용대출 차주도 지원해야 한다는 목소리도 나올 수 있다”고 했다. 또 다른 은행 관계자는 “전세대출은 보증서가 있어야 해 신용과 소득이 있는 차주가 이용할 수 있다”며 “그간 이차보전은 취하위 취약차주를 대상으로 진행됐는데, 전세대출도 못받는 차주가 역차별을 받을 수 있다”고 했다.

이차보전을 한다면 월세대출 차주가 대상이어야 한다는 주장도 나왔다. 한 시중은행 관계자는 “전세대출을 받지 못하거나 전세를 월세로 돌리는 차주 가운데 월세대출을 받는 경우가 늘어나고 있다”며 “지원을 굳이 한다면 전세대출 차주보단 월세대출 차주 지원이 나을 것 같다”고 했다. 월세대출은 월세 중 일부를 은행이 임대인 계좌로 매달 입금하고, 임대차 계약이 종료된 날로부터 일정의 거치기간을 둔 후 설정된 만기까지 돈을 갚는 구조의 상품이다.