by권소현 기자
2017.05.19 14:40:51
안수남 세무법인 다솔 대표세무사 강연
배우자에게 증여후 매도하면 양도세 절세
잔금 극소액 남긴 분양권은 아파트로 인정…유의해야
[이데일리 권소현 기자] “가격 오른 아파트 분양권 팔 때에는 배우자에게 증여한 후 팔면 세금 안 내도 됩니다“
안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 19일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 열린 ‘제7회 웰스투어 in 부산‘ 행사 세션2에서 부동산 거래시 다양한 절세팁을 제시했다.
우선 배우자에게 증여후 매도하는 방법을 권했다. 배우자 간에는 증여공제액이 10년마다 6억원이므로, 취득가액이 낮은 부동산의 경우 배우자에게 증여해뒀다가 5년 후에 처분하면 증여가액이 취득가액이 돼 양도차익을 줄일 수 있다고 설명했다.
다만, 아파트 분양권은 주택이 아니기 때문에 5년 기한을 지키지 않아도 된다고 귀띔했다. 그는 “분양권이 프리미엄이 붙어도 6억원 미만일 때 배우자에게 증여하고 3개월 안에 팔면 취득가액과 매도가액 간 차이가 거의 없어 세금을 낼 필요가 없다”고 설명했다.
아울러 분양권 매매할 때 잔금도 유의해야 한다고 강조했다. 취득세를 아끼기 위해 잔금을 납부하기 전 권리의무를 승계하는 경우가 있는데 취득세는 소유권 이전 받을 때 한 번만 내도록 특례가 적용되기 때문이다. 하지만 잔금납부지정일에 연체료를 최소로 물기 위해 잔금을 거의 다 납부하고 극히 일부만 남겨 두면 과세당국이 아파트로 취급하는 경우가 있다고 설명했다. 안 세무사는 “연체료가 13~18%라 이를 아끼려고 잔금을 500만원 가량 남기는데 이 경우 미등기한 것으로 간주해 세율을 70% 적용한다”며 “이를 피하려면 잔금을 10% 이상은 남겨야 한다”고 조언했다.
이 밖에도 주택 수 계산 할 때 유의해야 할 점 몇 가지를 제시했다. 오피스텔의 경우 취득시 주택이 아니지만 세입자가 주거용으로 사용하면 주택에 해당해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다. 무허가 주택도 주택에 해당하고 겸용주택은 주택 이외의 면적이 주택보다 크더라도 1주택에 해당한다.
재개발 및 재건축조합으로부터 관리처분에 따라 입주권이 주어지는 조합원 입주권도 주택수에 포함된다. 조합원 입주권을 실수요목적으로 취득한 경우에만 예외적으로 비과세를 받을 수 있다. 안 세무사는 “관리처분계획 인가가 떨어지면 조합원 입주권이 되고 그때부터 주택에 들어가기 때문에 유의해야 한다”고 말했다.
부동산 증여시 경우에 따라 증여가액을 높이는 것이 좋다는 팁도 내놨다. 증여가액이 낮은 경우 증여세는 적지만 나중에 양도시 취득가액이 낮아 양도소득세가 많아질 수도 있기 때문이다. 양도시 양도소득세와 증여시 증여세를 비교해 증여가액을 높이는 것이 유리할 경우 증여시 감정을 받아 증여가액을 높여놓으라고 조언했다.
양도소득세를 고려 할때 숙지해야 할 기본적인 원칙도 소개했다. 우선 세대 개념을 명확히 이해해야 한다는 것. 소득세법상 세대는 본인과 배우자가 함께 구성하고 생계를 함께 하는 가족까지 동일 세대로 판단한다. 직계존속, 직계비속까지를 한 세대로 보기 때문에 조부모님과 부모님은 물론이고 자녀, 손자, 형제자매, 처남, 처제까지도 같이 살면 한 세대로 본다.
안 세무사는 양도세를 피하기 위해 형식적으로 세대분리를 하면 안 된다고 강조했다. 주민등록만 옮겨두고 부동산을 매매할 경우 국세청 조사에서 걸린다는 것이다. 그는 “국세청에는 슈퍼컴퓨터가 있어서 개인에 관한 모든 정보를 갖고 있다고 봐야 한다”며 “계약일 전후로 주민등록이 분리됐다면 적발된다”고 말했다.
부부 역시 법률혼으로 세대를 따지기 때문에 수십 년간 별거를 했더라도 동일 세대로 간주한다.
또 부동산 거래 양도세를 줄이려면 6월 1일은 피하라고 조언했다. 이날은 재산세와 종합부동산세의 과세기준일이기 때문에 부동산 팔 경우에는 잔금을 5월31일 이전에 받고, 부동산 살 때에는 6월2일 이후에 내는 것이 유리하다는 것이다.
또 종합소득세 비과세 범위는 소득금액 2000만원 이하고 인별로 부과하기 때문에 부동산은 분산소유하는 것이 좋다고 조언했다. 종합소득세를 낼 정도라면 단독 명의보다는 공동명의가 낫다는 의미다.