이런 임대주택이 세상에 나오면 '전세난' 잡힐까?

by김동욱 기자
2013.10.24 16:44:11

▲ 준공공 임대주택제도와 토지임대부 임대주택제도가 오는 12월 5일부터 본격 시행된다. 그러나 민간사업자를 끌어들일 만한 유인이 부족해 제도가 활성화될 지는 미지수다. (사진=이데일리 DB)

[이데일리 김동욱 기자] 정부가 민간의 임대주택 공급과 주택 거래를 늘리기 위해 도입하기로 한 ‘준(準)공공 임대주택제도’와 ‘토지임대부 임대주택제도’가 오는 12월 5일부터 시행된다. 그러나 정부의 기대만큼 민간의 활발한 참여를 유도할 수 있을 지는 아직 미지수다. 준공공 임대주택의 경우 기존 민간 매입임대사업 제도와 비교했을 때 세제 혜택만 놓고 보면 큰 차이가 없기 때문이다. 민간이 공기업 소유의 토지를 싼값에 빌려 임대주택을 짓는 토지임대부 제도 역시 공기업이 어떤 땅을 민간에 내놓을 것인지 아직 정해진 것이 없어 활성화를 기대하기도 어렵다. 임대료 측면에서도 당초 정부가 제시한 공공 임대료 수준만큼 내리기 어려워 세입자로서도 정책 효과를 크게 체감하기 어려울 것이란 지적이 나온다.

준공공 임대주택은 10년의 임대기간 동안 임대료 인상 폭을 연 5%로 제한받는 대신에 사업자에게 재산세·양도소득세 감면 및 저리 자금 융자 등의 혜택을 받는 임대주택이다. 이 제도는 법제처 심사 등을 거쳐 12월 5일부터 시행된다. 주택 임대사업자는 지난 4월 1일 이후 사들인 전용면적 85㎡ 이하 주택에 한해 준공공 임대주택으로 등록할 수 있다. 주거용 오피스텔은 대상에서 빠졌다. 임대사업자는 해당 주택 소재지의 시장·군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록증과 주택 매매계약서 사본을 제출하면 된다. 세입자와 임대차 계약을 맺은 경우에는 임대계약서 사본도 함께 제출해야 한다.

준공공 임대주택으로 등록하면 취득·재산·양도세 혜택을 받는다. 취득세는 전용면적 40㎡ 이하·40~60㎡ 이하는 면제되고, 60~85㎡ 이하는 25% 감면된다. 재산세는 전용 40㎡는 면제, 40~60㎡ 이하는 50% 감면, 60~85㎡는 25% 깎아준다. 종합부동산세는 과세하지 않고 양도세는 중과해 걷지 않는다. 그러나 현재 건설임대사업자와 매입임대사업자에게 제공되는 세제 혜택과 비교하면 ‘재산세 40㎡ 이하 면제’를 제외하면 차이가 없다. 대신 정부는 준공공 임대주택에만 주택 10년 보유 때 장기보유특별공제를 최고 60%까지 적용해 양도세를 깎아주기로 했다. 그러나 관련 법이 아직 국회를 통과하지 않아 적용 시점은 미지수다. 현재 건설임대·매입임대의 공제율은 30%다.

다만 준공공 임대주택으로 등록하면 국민주택기금에서 저리로 자금을 빌릴 수 있다. 주택 매입자금의 경우 수도권은 1억5000만원, 비수도권은 7500만원까지 연 2.7% 금리로 돈을 빌릴 수 있다. 매입 임대사업자에게는 매입자금으로 현재 연 3%의 금리가 적용되고 있다.



지켜야 할 의무는 적지 않다. 우선 최초 보증금과 임대료는 주변 평균 시세 이하로 책정해야 한다. 기준 자체가 명확하지 않아 일선에서 혼선이 빚어질 여지가 크다. 대신 정부는 해당 지자체가 한국감정원 등에 시세 검증을 의뢰할 수 있도록 했다. 10년 의무 임대기간을 지키지 않고 중간에 집을 팔면 제재가 가해진다. 다만 다른 임대사업자에게 준공공 임대주택을 승계하는 경우에는 집 처분이 허용된다. 국토부 관계자는 “기존 제도와 비교할 때 세제 혜택이 많은 것은 아니다”며 “이 때문에 정부가 임대료 등을 과도하게 제한하기 어려운 측면이 있다”고 말했다.

▲건설·매입·준공공임대 비교 (자료=국토부)

토지임대부 임대주택제도가 도입되면 민간 사업자는 공공·민간이 소유한 땅을 빌려 그 위에 임대주택을 지을 수 있다. 지금까지는 사업자가 직접 땅을 사들여 임대주택을 짓는 방식만 허용됐다. 하지만 민간 사업자는 앞으로 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 보유하거나 개발한 땅을 싼값에 빌릴 수 있다. 사업자로서는 임대료를 그만큼 낮출 수 있게 된 것이다. 다만 현재 공공이 어느 지역 땅을 토지임대부로 활용할지 전혀 정해진 게 없어 당장 민간 사업자가 참여하기는 어려울 전망이다. 세부사항이 정해지지 않으면 있으나 마나 한 제도로 전락할 수 있다는 얘기다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “준공공 임대주택과 토지임대부 제도의 취지는 저렴한 임대주택을 많이 공급하자는 것이었다”며 “하지만 지금까지 나온 것을 볼 때 민간 사업자를 끌어들이기에는 어려운 측면이 있는 만큼 정책 보완이 지속적으로 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.