'체증식 40년 보금자리론' 5년 월상환액 12~14% 준다

by노희준 기자
2022.06.21 14:26:58

[이데일리 이영훈 기자] 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 모두발언을 하고 있다.

[이데일리 노희준 김정현 기자] 40년 만기 보금자리론에 ‘체증식 상환방식’을 도입하면 대출 초기 월 상환금액이 12~14% 줄어 청년층의 초기 비용부담이 다소 경감되는 것으로 나타났다. 다만 40년 만기까지 대출을 유지한다면 총이자는 원리금균등 상환방식보다 3800여 만원 더 많다. 이는 현재의 금리를 기준으로 3억원을 빌린다는 가정에서다.

21일 금융위원회는 ‘제1차 부동산 관계장관회의’에서 청년과 신혼부부를 대상으로 한 40년 만기 보금자리론에 ‘체증식 상환방식’을 도입하겠다고 밝혔다. 체증식 상환방식은 대출 초기 에는 갚아야 하는 원금 비중을 작게 설정하고, 시간이 지날수록 늘리는 방식이다. 소득이 적은 청년(만39세 이하)과 신혼부부(7년이내)들은 대출 초기 상환부담이 낮아 대체로 선호하는 방식이다.

현재는 만 39세 이하 청년층이 10년·15년·20년·30년 대출만기 상품을 이용할 때만 선택할 수 있지만, 이를 40년 만기 상품까지 확대하는 것이다. 40년 만기 보금자리론은 만 39세 이하 청년이거나 혼인 7년 이내 신혼부부를 대상으로 한다.

예를 들어 기존에 신용대출 5000만원(금리 4.25%)을 이용 중인 연 소득 3000만원의 만 39세 이하 근로소득자가 40년 만기 보금자리론(금리 4.6%)을 통해 3억원을 대출받는다면 최초 10년 원리금 상환부담이 1528만원 줄어들게 된다. 원리금균등상환 방식에서는 최초 10년간 1억6416만원을 상환해야 하지만 체증식 상환방식으론 1억4888만원만 상환하면 돼서다.

대출금액 3억원, 만기 40년, 금리 4.6% 가정(6월 보금자리론 금리) (단위=만원), (자료=주금공)

초기 월 상환액도 줄어든다. 체증식은 대출 초기 원금을 적게 갚다가 점점 늘어나는 구조라 월상환액이 118만원(1회차)에서 시작해 202만원(480회차)까지 불어난다. 반면 원리금균등분할은 월상환액이 동일해 137만원으로 일정하다. 체증식을 이용하면 첫해 월평균 19만원(연 228만원), 원리금상환방식에 견주면 14% 월상환액을 적게 내는 것이다.

체증식은 이런 식으로 갈수록 월상환액이 늘어나 170회차(14년 2개월)까지는 월리금상환방식보다 매달 월상환액이 적다가 이후부터 더 많아진다. 만기 40년까지 대출을 유지한다면 총이자는 체증식이 3억9543만원으로 원리금균등상환방식(3억5678만원)보다 3865만원이 더 많다.

주금공 관계자는 “이자는 남은 원금을 기초로 계산하기 때문에 원금을 적게 갚는 방식의 체증식이 원리금균등방식보다 많아진다”며 “다만 이사나 일부 상환 등의 방식으로 5년이 지나면 원금의 절반 정도를 갚는 게 보통이라 만기까지 대출을 유지하는 경우는 거의 없다”고 말했다.

체증식으로 보금자리론을 빌리면 같은 소득일 때 대출 한도도 원리금균등방식보다 늘어난다. 원리금균등상환에서는 2억9000만원까지 가능하지만 체증식 상환방식에서는 3억1900만원까지 빌릴 수 있다. 보금자리론은 DSR 40%가 아닌 DTI 60%를 적용하는데, DTI를 계산할 때 체증식의 경우 초기 10년간(만기가 10년인 경우 5년간)의 원리금상환액을 연평균 해 적용하기 때문이다. 체증식은 초기 월상환액이 작아 DTI 분자가 원리금균등상환방식에 비해 상대적으로 작다. DTI는 주담대의 원리금과 기타 대출의 이자액을 차주 소득의 일정 비율로 묶는 규제다. DSR이 모든 대출의 원리금 상환액을 소득에 견주는 것과 달리 주담대 외 대출은 원리금이 아니라 이자만 더해 소득과 비교한다.