by김성수 기자
2022.08.19 19:37:49
여의도 지구단위계획 미확정…고층건물 개발 어려워
세금 감안시 매각대금 4000억대…"너무 비싸게 샀다"
[이데일리 김성수 기자] 부동산 개발사 HMG가 작년 7월 3030억원에 매입한 서울 여의도 순복음교회 부지가 1년이 지난 현재 개발도, 매각도 어려운 ‘진퇴양난’ 상태에 놓였다.
개발을 하자니 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정되지 않아서 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 금리인상으로 부동산시장이 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려워서다.
19일 금융투자업계에 따르면 HMG는 순복음교회 부지를 팔기 위해 매수자를 물색한 것으로 알려졌다. 이 부지는 서울시 영등포구 여의도동 61-1번지에 위치한 8264㎡ 규모의 땅으로 HMG가 작년 초 여의도 순복음교회로부터 사들였다.
업계 관계자는 “(HMG 측이) 이 땅을 공식적으로 매물로 내놓지는 않았고 근처에 사업하는 지인들 위주로 (매입에) 관심이 있는지 물어본 것으로 알고 있다”며 “이에 시장에서 (HMG가 땅을) 매물로 내놓았다는 소문이 났다”고 말했다.
이 부지는 여의도 순복음교회가 2012년에 한국자산관리공사(캠코)로부터 600억원에 인수해 보유하고 있었지만, 코로나19로 재정난에 빠지자 매물로 내놨고 HMG가 3030억원에 매입했다. 이 부지는 1970년대 도시계획시설상 학교용지로 지정돼 40여년간 개발이 되지 않았는데 작년 도시계획시설에서 해제돼 개발 기대감이 높아졌다.
하지만 이 땅은 단기간 내 개발되기 어려운 상태다. 해당 부지가 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’에 포함돼 있는데, 아직 계획의 세부사항이 확정되지 않아서다. 서울시 지구단위계획이 미확정인 상태에서 HMG가 먼저 건축을 해버리면 향후 수립된 지구단위계획과 맞지 않아 건물을 허물어야할 가능성도 있다.
지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 서울시는 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢) 포함 동여의도 전 지역을 다루는 지구단위계획을 만들고 있다.
이를 위해 ‘여의도 금융중심 지구단위계획 수립’ 용역을 지난 2019년 발주했다. 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하기 위해서다. 용역은 완료됐지만 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 해당 계획안을 보완하는 절차가 남았다. 서울시 유관 부서는 전략계획팀, 도시관리과, 경제실 등이다.
서울시 관계자는 “용역에 대한 보완이 이뤄져야 공람 등 후속일정을 잡을 수 있다”며 “세부사항을 조율하고 있어 언제 계획이 확정될지는 미지수”라고 말했다. 이어 “(시행사들의) 개발행위가 불가능한 것은 아니지만, 지구단위계획이 완성된 다음 개발해야 향후 인허가 관련 불확실성을 줄일 수 있어서 기다리는 곳이 많을 것”이라고 덧붙였다.또한 순복음교회 부지의 용도지역이 상향되지 않을 경우 수익성 있는 건물을 개발하기 어렵다는 문제도 있다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)인데, 이를 준주거지역으로 상향해서 인허가 받기가 쉽지 않다는 게 업계 얘기다.
주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분할 수 있다. 전용주거지역은 1·2종, 일반주거지역은 1·2·3종으로 나뉜다. 순복음교회 부지의 용도지역은 ‘2종 7층 일반주거지역’인데 이는 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 제도다.
반면 ‘준주거지역’은 주거시설 뿐 아니라 업무·상업시설도 건축할 수 있어서 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%며 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다.
단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 셈이다. 특히 현재 순복음교회 부지는 층수가 7층 이하로 제한돼 있어서 HMG가 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다.
하지만 실제로는 용도지역 상향은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.
설상가상으로 지금은 고급 오피스텔 수요도 급감해 개발하기에 적절한 시점이 아니라는 의견도 있다. 금리인상 여파로 이자 부담이 높아지면서 부동산 매수세가 위축됐기 때문이다.
HMG가 이 땅을 단기에 매각하기도 여의치 않을 것으로 보인다. 회사가 매각금액을 책정하려면 3030억원짜리 땅을 살 때 냈던 취득세, 각종 부대비용, 양도소득세 등을 고려해야 한다.
HMG가 여의도 부지를 매입할 때 지출한 취득세는 약 139억원으로 추정된다. 주택 외 부동산(토지, 상가, 오피스텔) 매매시 취득세 합계세율이 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)임을 감안한 수치다. 매입가와 취득세를 합하면 3169억원이다.
취득세 외에 HMG가 땅을 매입하며 지출한 부대비용도 포함하면 실제 매입원가는 3169억원보다 높을 것으로 예상된다. 예컨대 담보대출 목적으로 받는 감정평가 비용, 부동산 매입시 드는 법률검토 비용, 시장실사비용 등이다.
여기다 양도세 부담도 있다. 일반적으로 보유기간이 짧을수록 양도세율이 높아지며, 사업용 토지보다 비사업용 토지의 양도세율이 높다. 사업용 토지와 비사업용 토지는 농지, 임야, 대지 등을 각각의 용도에 맞게 사용하고 있는지에 따라 다르다. 예컨대 대지는 일반적으로 건물을 짓고 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.
또한 사업용 토지로 분류되려면 전체 보유 기간 중 60% 이상(양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상)을 해당 용도에 맞게 사용해야 한다. 여의도 순복음교회 부지는 주차장으로 활용됐기 때문에 사업용 토지보다는 비사업용 토지로 분류될 가능성이 있다.
국세청에 따르면 비사업용 토지가 조정대상지역에 있을 경우 양도세율은 ▲보유기간이 1년 미만일 경우 ‘50% 및 비사업용토지세율+10%포인트(p)’ 중 큰 세액 ▲보유기간이 2년 미만일 경우 ‘40% 및 비사업용토지세율+10%p’ 중 큰 세액 ▲2년 이상일 경우 ‘비사업용토지세율+10%p’다.
HMG가 올해 부지를 매각하면 보유기간은 2년 미만에 그친다. 이처럼 취득세, 각종 부대비용, 양도세 등을 감안하면 매각대금이 4000억원 정도는 돼야 거래가 가능할 것이라는 분석이다. 그러나 금리인상 여파로 수천억대 금액을 조달하기 어려운 만큼 단기에 매수 수요가 생기기 어려울 것이라는 의견이다.
업계 관계자는 “위축된 부동산 시장 상황에서 수천억대 ‘통 큰 거래’를 할 매수자는 찾기 어려울 것”이라며 “HMG가 애초에 땅을 너무 높은 금액에 샀다”고 말했다.
HMG 관계자는 “사안에 대해 답변하기 어렵다”고 말했다.