서울 '재개발·재건축' 큰 장 열린다…강남 '가뭄' 강북 '풍년'

by박종오 기자
2014.01.09 17:38:18

[이데일리 박종오 기자] 올해 서울에서 새 아파트 3만9781가구가 쏟아진다. 지난해보다 88%(1만8621가구) 늘어난 규모다. 재개발 재건축 단지 물량이 대부분이다. 전체 물량의 85%를 차지한다. 건설사들이 분양을 미뤄왔던 사업장을 대거 일정에 포함시킨 영향이다.

분양시장 판도는 ‘강남 재건축 강세, 강북 재개발 약세’로 요약됐던 지난해와 사뭇 다른 양상을 보일 것으로 예상된다. 단지 특성과 공급 물량, 분양 여건 등이 작년과 달라서다. 우선 다주택자 양도세 중과 폐지와 취득세 영구 인하 등 부동산 규제 완화로 투자 심리 회복을 점치는 목소리가 높다. 추첨제 폭을 넓힌 청약제도 시행으로 유주택자들의 신규 분양시장 진입도 탄력을 받을 전망이다. 그동안 집이 한 채 이상 있는 유주택자는 청약 1순위 자격이 제한됐다. 하지만 지난해 하반기부터 유주택자도 청약 1순위 접수가 가능해졌다.

▲올해 서울 분양시장에서는 재개발·재건축아파트가 대거 쏟아진다. 분양 물량은 주로 강북권에 몰려 있다. 지난해 말 서초구 반포동 신반포1차를 재건축해 분양한 ‘아크로리버파크’ 아파트 모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형도를 살피고 있다. (사진제공=대림산업)

올해 강남권에서는 분양 물량이 많지 않다. 부동산114에 따르면 올해 강남3구(강남·서초·송파구)에서 분양될 아파트는 2524가구로 작년보다 36%(1406가구) 줄었다. 일반분양 물량은 지난해보다 35%(259가구) 감소한 544가구에 불과하다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “강남은 그간 공급 물량이 적어 재건축아파트의 희소가치가 높았는데 올해도 마찬가지로 시장을 주도할 가능성이 크다”고 말했다.

강남구에서는 연초 2개 단지가 청약 포문을 연다. 당장 다음달에 도곡동과 역삼동에서 각각 ‘도곡동한라비발디’(전용면적 84~125㎡ 110가구)와 ‘역삼자이’ 아파트(전용 59~114㎡ 408가구)가 선보인다. 3월에는 논현동 ‘e편한세상논현경복’ 아파트(전용 84~113㎡ 368가구)가 청약을 받는다. 일반분양 분은 모두 100가구 미만으로 많지는 않다.

서초구 반포동에서는 6월 ‘아크로리버파크’ 아파트의 일반분양 2차분 250가구(전용 59~84㎡)가 풀린다. 지난해 12월 분양된 1차분의 경우 청약률이 18대 1을 웃돌았다. 서초동 서초우성3차를 재건축한 아파트는 오는 9월 일반분양에 나선다. 총 421가구(전용 59~114㎡) 중 48가구가 청약 대상이다.

매머드급 재건축 단지인 송파구 가락동 가락시영아파트의 올해 분양 여부도 관심사다. 이 아파트 재건축 사업은 작년 말 사업시행변경 인가를 받으면서 본궤도에 올라섰다. 조합도 5월께 관리처분을 마칠 계획이어서 이르면 하반기 총 9510가구(전용 39~150㎡) 중 1581가구가 일반분양될 가능성도 있다. 준강남권인 강동구에서도 고덕시영을 재건축한 ‘고덕래미안힐스테이트’(전용 59~192㎡ 3658가구)가 4월 1114가구의 일반분양을 앞둬 강남권 공급 가뭄을 해소하는데 일조할 전망이다.

▲지역별 재개발·재건축 단지의 총 공급 물량(표 왼쪽)과 일반 분양 물량(오른쪽) 비교 (단위:가구,자료제공=부동산114)

강남권 외 지역에서는 강북권의 재개발 물량을 주목할 만하다. 서울시의 뉴타운 실태조사가 일단락되면서 사업을 계속 추진하기로 한 곳 위주로 공급 물량이 크게 늘어서다. 올해 강남3구를 뺀 서울 재건축·재개발 사업지에서는 작년보다 2.5배(1만9135가구) 증가한 3만1464가구가 분양될 예정이다. 일반분양 물량도 지난해 대비 2.3배(6596가구) 늘어난 1만1537가구에 달한다. 이 중 여의도·광화문·시청 등 업무 중심지로의 접근성이 뛰어난 대단지가 눈길을 끈다.

GS건설은 오는 9월 종로구 교남동에서 돈의문뉴타운 1구역을 재개발한 ‘경희궁자이’ 아파트를 공급한다. 총 2366가구(전용 25~129㎡) 중 1077가구가 일반분양된다. 대림산업은 3월 서대문구 북아현동에서 재개발 단지인 ‘북아현e편한세상’(전용 59~119㎡ 1910가구)을 내놓는다. 일반분양 물량은 623가구다. 대우건설도 5월 같은 지역에서 ‘북아현푸르지오’ 아파트(전용 30~109㎡ 940가구)를 분양한다. 이 중 303가구가 일반에 분양된다.

용산구에서는 삼성물산이 다음달 용산역전면3구역을 재개발한 주상복합아파트(전용 135~243㎡ 195가구)을 내놓고, 대우건설은 오는 5월 2구역을 재개발한 주상복합 아파트(전용 111~189㎡ 150가구)를 공급할 예정이다.

업계에서는 분양가가 얼마나 되느냐가 올해 분양 성패를 좌우할 것으로 보고 있다. 특히 강남권에 비해 입지가 다소 떨어지는 강북지역의 경우 최근 장기 미분양 우려로 분양가를 낮추는 추세다. 이에 따라 주변 시세보다 저렴하게 분양가격이 책정될 경우 전세난 심화로 매매로 갈아타려는 실수요자들의 구미를 당길 수 있다는 게 전문가들의 전망이다.

청약에 앞서 따져봐야 할 것도 많다. 전문가들은 관리처분인가 이후 시중에 풀리는 조합원 입주권(새 집에 입주할 수 있는 권리)과 일반분양 물량의 장·단점을 꼼꼼하게 체크하는 게 좋다고 조언한다. 조합원 물량은 층·향·동이 좋지만 계약 뒤 1~2개월 안에 잔금을 모두 치러야 한다. 미분양이 나면 추가 비용이 발생할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 반대로 일반분양 분은 자금 부담이 분산되지만 당첨된 아파트 동·호수가 조합원 것보다 나쁘다는 게 단점이다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “주택시장 호황기에는 동·호수가 좋아 향후 집값 상승을 기대할 수 있는 조합원 입주권이 유리하다”며 “하지만 최근 시장 상황을 감안하면 조합원 급매물이 아닌 한 일반분양 물량을 택하는 게 리스크를 줄이는 한 방법”이라고 말했다.

▲올해 서울에서 분양하는 주요 재개발·재건축 단지 (자료제공=부동산114)