서울 고밀도 개발로 8만가구 짓는다… 공급까지는 ‘첩첩산중’(종합)

by김기덕 기자
2018.12.26 15:00:34

박원순 서울시장이 26일 오전 서울시청 기자실에서 ‘주택공급 5대 혁신방안’과 ‘8만호 추가공급 세부계획’을 발표하고 있다. 사진=연합뉴스

[이데일리 김기덕 경계영 기자] 고속도로 위에 조성한 독일 ‘슐랑켄바더 슈트라세’ 같은 건축물을 앞으로 서울에서도 볼 수 있게 될 전망이다. 서울시가 부족한 공공 임대주택을 공급하기 위해 국내 최초로 도로 위에 건물을 짓는 이색 사업을 펼친다. 또 상업·준주거·역세권지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 상향, 정비사업 단지 내 임대주택 비율 확대 등을 통해 주택 공급을 대폭 늘린다는 계획이다.

박원순 서울시장은 26일 ‘서울시 세부 공급 계획’ 발표를 통해 “시민들의 삶의 질과 미래도시 전략을 고려한 새로운 공공주택 모델을 선보여 2022년까지 공공주택 8만 가구를 추가 공급할 것”이라고 밝혔다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

서울시가 공급하기로 한 8만 가구의 세부 계획은 △부지 활용(2만5000가구) △도심형 주택 공급(3만5000가구) △저층주거지 활성화(1만6000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등의 방식을 통해 이뤄진다. 기존 부지 활용 계획에는 버스 차고지, 노후 공공시설, 저이용 공공부지 같은 유휴부지를 복합개발해 청년과 신혼부부 등에 공공주택을 조성한다는 내용이 포함됐다. 특히 가장 공급 숫자가 많은 도심형 주택 공급은 상업지역 주거 비율(400%→600%)과 준주거지역 용적률(400%→500%) 상향 등을 통해 이뤄진다. 또 도심 내 정비사업구역 주거비율도 90%까지 확대, 상향분의 50%를 공공주택으로 집중 공급하기로 했다. 서울시 관계자는 “용적률 상향 등은 도시계획조례 및 규정 개정을 통해 내년 3월부터 3년 간 한시적으로 운영하기로 했다”고 말했다.

서울시는 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 전체 1만7600가구 중 임대주택 5600가구, 분양 1만2000가구 비중이다. 내년 SH공사가 7호선 공릉역 주변 등 5개소에서 시범사업을 시작한다. 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다.

눈길을 끄는 건 도로 위에 조성하는 주거단지다. 신내IC~중랑IC 구간 북부간선도로 상부 500m 구간에 2만5000㎡규모 건물을 지어 1000가구를 공급한다. 도로 위에 인공대지를 설치하고 그 위에 주택을 건설하는 방식이다. 공사 완료 후 도로가 인공대지 위 주택가 사이의 터널을 관통하면서 지나게 된다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

업계 전문가들은 주거 연면적을 늘려 주택 공급을 늘리는 것에는 찬성하면서도 시행까지는 적지 않은 난관이 예상된다고 입을 모은다. 상업용 건물에 임대주택을 짓는 것은 민간 사업자가 판단하는 사업성에 의존할 수밖에 없는데다 상업용 시설을 주거용 시설로 변경하는 데는 구조적으로 한계가 있기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 특례기한 3년으로 못 박으면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만, 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 이뤄질지가 의문”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울시가 용적률을 상향하면 민간업체서 나서야 하는데 파격적인 인센티브 혜택이 없는 상황에서 건물주나 시행사가 임대비중이 많은 건물을 지을지가 관건”이라고 말했다.

도심 내 공실률이 높은 빌딩에 주거용도로 전환하는 방안도 500가구에 그칠 정도로 공급 비중이 미미한 수준이다. 서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “도심 내 빌딩이나 오피스 시설을 활용하는 방안은 기존 시설에 난방시설, 엘레베이터 등 주거용 인프라를 확충하는데 한계가 있다”며 “재개발 등 신축하는 건물이라며 주거시설을 넣는 것이 가능하지만 물량 자체가 많지 않다는 점도 문제”라고 지적했다.

재건축 등 정비사업 단지 내 공원이나 도로 등 기부채납(공공기여) 비중을 줄이고 공공주택을 확보하는 방안도 조합들의 적지 않은 반발이 예상된다.권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “서울시가 그린벨트(개발제한구역) 해제를 하지 않기 위해 당장 가용토지를 적극 활용할 계획을 내 놓았지만, 장기적으로 비축토지가 없다는 게 문제”라며 “장기적인 관점에서 공공부지 위에 짓는 주택은 분양이 아닌 영구임대 형태로 지어야 한다”고 말했다.