"올해 한국 상업용부동산 시장, 고금리에도 확장세 지속"

by김성수 기자
2023.03.08 16:04:52

[이데일리 김성수 기자]올해 한국 상업용부동산 시장이 고금리로 불확실한 환경 속에서도 확장세를 지속할 것이라는 전망이 나왔다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스는 이같은 내용의 ‘2023 한국 상업용 부동산 시장 트랜드’ 보고서를 발표했다고 8일 밝혔다.

보고서에 따르면 작년 국내 상업용부동산 투자 총액은 약 49조원으로 집계됐다. 이는 2021년 최고치를 달성했던 57조원 대비 약 15% 감소한 규모다.

(자료=컬리어스)

국내 상업용 부동산 투자 규모가 감소한 것과 달리 작년 프라임 오피스(연면적 1만평 이상 오피스) 투자 규모는 약 13조6000억원으로, 2021년 약 13조2000억원 대비 큰 차이가 없었다.

작년 4분기 급격한 투자심리 위축에도 오피스 투자에서 선매입 개발 건과 대기업의 리츠 설립에 따른 투자 건들이 성사됐다. 거래 시점 반영 등에 의해 오피스 투자 규모는 급감하지 않은 것으로 보인다.

향후 금리 안정화 시점이 올해 하반기로 예측되기에 보수적인 국내 기관투자자들은 올해 투자 규모가 줄어들 것으로 전망된다. 지난 몇 년간 국내 상업용부동산의 90% 이상을 국내 기관 투자자들이 주도했지만, 최근 금리가 상승하면서 채권투자로 선회했다.

또한 기관 회원들의 대출 증가로 투자 가능 자금이 축소됐다. 이에 따라 국내 기관 투자자들은 올해 상반기까지는 보수적으로 투자 결정을 하기로 하면서 상반기까지 투자 기회를 기다린다는 전략을 취하고 있다.

반면 외국계 기관들은 달러 강세에 높아진 자본력으로 국내에서 투자 기회를 엿보고 있다. 아시아를 타겟으로 하는 펀드들의 자금이 늘었고, 중국이나 신흥시장에 비해 한국이 안정적인 투자지로 평가받고 있다. 향후 외국계 기관 투자자들이 국내 기관 투자자들보다 유리한 위치에서 적극적으로 국내 부동산 자산 매입에 나설 것으로 기대된다.

(자료=컬리어스)

한국 임대차 시장은 스타트업 투자 규모 감소로 테크 기업의 확장 속도에 제동이 걸렸다. 하지만 한국 임대차 시장에서 테크 산업의 영향력은 계속 확대되고 있다. 불확실성 속에서도 테크 임차인의 사옥 이전 대기수요와 한정된 공급으로 올해에도 임대인 위주의 시장이 지속될 것으로 전망된다.

장기적으로 도심권역(CBD), 강남권역(GBD)이 재개발로 기존 권역을 확장할 것으로 기대된다. 강남역 부근을 중심으로 장기적인 개발 계획이 실행된다면 강남권역에 새로운 오피스 공급을 기대할 수 있다.

또한 지하철 2호선 강남역, 서초역과 인접한 부지가 대규모 업무단지로 개발될 가능성이 커지고 있다. 기존 도심권역의 경우 대부분의 프라임 빌딩들은 광화문역 부근에 집중돼 있다. 앞으로 서소문 지구와 서울역을 중심으로 신규 공급과 재개발이 예정돼 있어 기존 도심 권역의 선호도나 위상에 변화가 있을 것으로 전망된다.

또한 성수동 등 신흥 업무지구가 지속적으로 확장할 것으로 예상된다. 임차인들이 더 넓고 합리적인 임대가를 찾아 사옥을 건립하려고 이동하거나, 분산 오피스를 확대하려 해서다. 특히 성수권역은 강남권역에서 사옥 면적 확보에 어려움을 겪는 임차인들의 대체지로 떠오를 것으로 보인다.

향후 부동산 직접 투자는 물론 리츠 상품 구성에도 환경·사회·지배구조(ESG)는 중요한 평가 요소가 될 것으로 전망된다. 앞으로 친환경 부동산일수록 기관투자자로부터 자금조달(펀딩)이 용이해질 뿐만 아니라 건물 가치 또한 더 높아질 것으로 전망된다.

글로벌 연기금이나 자산운용사들이 ESG 점수에 따라 부동산 투자 여부를 결정하는 사례가 증가하고 있다. 이에 다수 국내 부동산 회사들도 국내 투자자산에 그린빌딩 인증을 받기 위한 활동이 활발해질 것으로 보인다.

컬리어스 코리아의 로버트 윌킨슨 대표는 “금리상승 기조에도 한국 상업용 부동산 시장은 투자와 임대차 시장 모두 지속적으로 확장되고 있다”며 “팬데믹 이후 사무실 복귀에 어려움을 겪는 글로벌 도시들과 달리 서울의 오피스 수요는 안정적이고 공실률은 최저를 기록하고 있다”고 말했다.

컬리어스는 업계를 선도하는 부동산 전문 서비스 및 투자 관리 회사다. 전 세계 63개국에서 1만8000여명 전문가들이 고객에게 전문적인 부동산과 투자 조언을 제공하고 있다.