by문승관 기자
2017.05.26 15:32:16
[이데일리 문승관 기자] 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 26일 서울 강남구 테헤란로 KB아트홀에서 열린 ‘제7회 웰스투어 in 서울’ 세션 2 강연에서 양도소득세 절세비법을 공개했다. 다음은 양도소득세 절세법이다.
감정을 받아 교환가액을 정할 것인지. 당사자 간에 마음대로 교환가액을 정할 것인지에 따라 양도소득세 차익이 많다. 교환하기 전에 반드시 전문가와 상담을 받아서 처리하라.
토지를 우선 취득하고 건물을 나중에 신축하면 토지가액과 건물가액을 구분해 거래하는 것이 유리한지 따져야 한다. 구분해 거래하는 것이 유리하다면 가액비율을 어느 정도로 할 것인지에 따라 양도소득세 차이가 난다.
예식장이나 호텔 및 모텔 등은 토지와 건물 외에 시설장치나 집기 비품도 함께 거래되는데 시설장치와 집기 비품은 양도소득세 과세 대상이 아니다.
상속받은 부동산의 취득가 액은 상속개시 당시 평가액이다. 대부분의 상속은 상속세가 미달하므로 상속세를 신고하지 않는다. 따라서 부동산은 대부분 기준시가로 평가한다. 부동산의 기준시가는 시가대비 30~80% 정도로 평가되므로 상속 부동산은 자동으로 양도차익이 30~70% 발생한다. 절세방법으로 상속세가 미달하는 경우라도 양도 시 절세를 위해 감정받아 상속가액을 높여 놓는 것이 유리하다.
증여받은 부동산의 취득금액도 상속재산과 같이 증여 당시 평가액이다. 증여 당시 시가를 모르면 기준시가로 평가해 증여세를 매긴다. 증여가액이 낮으면 증여세는 작지만 나중에 양도 시 취득금액이 낮아 양도소득세가 많아진다. 따라서 양도 시 양도소득세와 증여 시 증여세를 비교해야 한다.
계약서가 없다면 양도 당시 기준시가에 취득 당시 기준시가로 계산한다. 계약서가 없어서 실제 거래액을 알 수 없을 때는 대부분 환산가액으로 취득금액을 계산한다.
수용확인서상 보상가액산정기준일 확인 해야 한다. 양도 당시 기준시가를 늦게 받으면 받을수록 환산취득가는 내려간다. 내려가기 때문에 양도세는 많아진다. 사업인정고시일 이걸 다 잘못 써주고 있어서 반드시 확인해야 한다. 일반적으로 보상가액산정 기준일은 사업인정고시일이거나 이전이어야 제대로 된 것이다.
주택을 다른 용도로 변경하는 방법. 1주택을 세대가 다른 가족에게 증여나 매매하는 방법. 낡은 단독주택을 멸실하는 방법. 장기임대주택으로 임대사업자 등록을 하는 방법이 있다.
올해 사자마자 사업자 등록하는 것이 좋다. 국민주택규모 이하 10년간 임대해주면 올해까지만 한시적으로 적용되는 법이다.
우선 세대개념을 정확히 이해하고 있어야 한다. 소득세법상 세대는 본인과 배우자가 함께 구성해야 하고 생계를 함께하는 가족까지 동일세대로 본다. 따라서 단독세대는 원칙적으로 인정하지 않는다. 다만 예외적으로 나이가 30세가 넘었거나 결혼을 했다가 배우자가 사망했거나 이혼해 경제적으로 독립할 수 있는 소득이 있다면 배우자가 없더라도 단독세대로 인정한다. 장인·장모와 함께 살면 배우자의 존속인으로 동일 세대로 인정된다.
오피스텔 취득 시 주택 이외의 건물이므로 주택이 아니다. 이후 세입자가 주거용으로 사용하면 주택에 해당한다. 분양 시 부가가치세 환급을 받기 위해 사업자등록을 해 부가가치세를 계속 냈더라도 거주했다면 주거용으로 사용 시 주택에 해당한다. 1세대 1주택으로 비과세하는 것으로 주택 양도했다가 2주택자로 비과세가 배제돼 양도소득세가 추징당하는 황당한 과세사례로 가장 많은 경우가 오피스텔을 보유한 경우다.