[가계부채대책] 주택대출 2억 있을 때 추가대출 1억7200만원→8000만원으로 '반토막'
by노희준 기자
2017.10.24 13:30:00
[이데일리 노희준 기자] 내년 1월부터 기존 주택담보대출을 갖고 있는 이가 추가로 은행에서 돈을 빌려 집을 사기가 어려워진다. 추가로 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택담보대출의 ‘원리금’까지 반영해 연소득에서 차지하는 상환액을 계산하는 신총부채상환비율(DTI)가 도입되기 때문이다. 실거주 목적의 주택 외에 ‘빚을 내서 집을 사는 시대’를 사실상 끝낸다는 정부의 선언이다.
정부는 차주의 보다 정확한 상환능력 심사를 위해 DTI 산정방식을 개선한 신DTI를 내년 1월부터 도입한다고 24일 밝혔다. 신DTI는 수도권과 세종시 부산 해운대구 등 청약조정지역의 신규 아파트 대출분부터 적용된다. 신 DTI의 전국 적용은 이번 대책에서 빠졌다. 정부는 이번 시행 상황을 봐서 전국 확대 여부를 검토키로 했다.
신DTI가 도입되면 우선 부채 산정 방식이 바뀐다. 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영한다는 게 핵심이다. 따라서 주택담보대출을 2건 이상 보유한 경우 기존 주택담보대출의 ‘원리금’ 상환액까지 반영해 연소득에서 차지하는 비율을 계산한다. 기존 DTI는 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출의 ‘이자’만 반영했다.
따라서 신DTI에서는 갚아야 할 빚이 늘어나는 만큼 다주택자의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출한도가 줄어든다. 특히 복수 주택담보대출 차주의 두번째 주택담보대출은 만기 역시 15년으로 제한된다. 만기를 길게 잡아 연간 원리금 상환액을 줄여 DTI규제를 우회하기도 어려워진다는 얘기다.
가령 투기지역인 서울지역에 거주하면서 주택담보대출 2억원을 갖고 있는 연봉 7000만원의 직장인이 있다고 하자. 대출은 20년 만기, 금리는 연 3.5%, 원리금균등분할상환 방식을 가정했다. 이 사람이 투기과열지역인 과천에서 7억원 집을 추가로 구입하려고 연 4%의 주택담보대출을 만기 20년으로 받는다면 현 DTI에서는(DTI 30%)에 1억7200만원까지 받을 수 있다. 하지만 신DTI에서는 기존 대출 원금까지 연간 상환액에 포함되고 두번재 주택담보대출 만기도 15년으로 줄어들어 대출금이 8000만원으로 반토막 이상(9200만원)이 확 준다.
물론 신DTI는 부채 산정방식만 바뀌는 것은 아니다. 분모에 해당하는 연소득 산정방식에도 변화가 생긴다. 장래의 소득 입증가능성과 안정성, 지속성 측면에 따라 같은 소득이라도 연소득이 달라질 수 있다. 가령 인정소득(연금납부액)·신고소득(카드사용액) 등은 소득산정시 일정비율이 차감돼 대출이 줄 수 있고 장래소득 상승이 예상되면 소득산정이 최대 10% 늘어날 수 있다.
다만 신DTI는 소득 산정보다 부채 산정 변화에서 차주에게 더 크게 영향을 미친다. 소득 산정이 꼼꼼해지지만 실제 대출액을 크게 변화시킬 정도는 아닌 데다 차주에 따라 대출을 늘릴 수도 줄일 수도 있기 때문이다. 신DTI가 다주택자의 돈줄 죄기를 목표로 하고 있다는 이유다. 금융당국 관계자는 “신DTI가 다주택자에게만 적용되는 것은 아니고 모든 차주에 적용된다”면서도 “무주택자에게는 사실상 별 영향은 없다”고 말했다.
정부는 서민, 실수요자 보호를 위해 예외 조항을 뒀다. 이미 여러 주택담보대출을 갖고 있는 사람은 영향이 없다. 신규 대출분부터 신 DTI가 적용되기 때문이다. 기존 주택담보대출의 금액이나 은행 변경 없이 단순 만기만 연장하는 경우도 신DTI가 적용되지 않는다. 또한 일시적 2주택담보대출, 청년층·신혼부부도 예외 대상으로 삼았다.