서울·분당 1분기 오피스 거래규모, 2015년 후 '최저'

by김성수 기자
2023.04.14 18:12:52

[이데일리 김성수 기자]서울·분당의 지난 1분기 오피스 빌딩 거래규모가 지난 2015년 이후 최저치를 기록했다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 지난 1분기 서울 및 분당권역 오피스 빌딩 거래 규모가 약 1조원으로, 전년 동기 대비 79% 감소했다고 14일 밝혔다. 작년부터 시작된 기준금리 인상 여파로 거래량이 지난 2015년 이후 1분기 기준 최저로 떨어졌다.

오피스 거래 규모 추이 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

이번 분기 거래 사례는 △기업들이 향후 사옥으로 쓰기 위한 거래와 △개발이 목적인 거래로 나뉘었다. 우선 지난 1분기 마감된 거래 중 가장 규모가 큰 건은 도심권역(CBD)에 위치한 중앙일보 빌딩이다. 매각가는 2900억원이며, 시티코어가 중앙홀딩스로부터 신규 오피스 개발을 위해 매수했다.

강남권역(GBD)에서는 한섬이 세신홀딩스로부터 세신빌딩을 2400억원에 전액 현금으로 매수했다. 한섬은 향후 인근 사무실을 통합해 사옥으로 활용할 예정이다. 빗썸코리아는 세명빌딩을 1630억원에 인수해 가상화폐 관련 회사 중 두 번째로 GBD에 사옥을 마련했다.

오토웨이타워는 수익증권 거래방식으로 매각이 이뤄졌다. 교직원공제회가 보유한 100% 지분 중 절반인 50%를 넥슨이 향후 자사 오피스로 사용할 목적으로 알려졌다. 매각가는 약 2975억원(추정)으로 평당 4122만원 수준에 거래가 이뤄졌다.

지난 1분기 주요 오피스 거래 사례 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태가 국내 상업용 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 지난 3월 SVB 파산 이후 시그니처은행과 크레디트스위스 파산, 그리고 도이체방크 크레딧디폴트스왑(CDS) 프리미엄의 급격한 상승으로 글로벌 금융시장 불안감이 증폭됐다.



일부에서는 은행 보유 부동산 자산의 부실화로 연쇄적인 부도기 발생할 가능성을 우려했다. 하지만 리먼 사태와 달리 정부의 빠른 정책 개입, 미국의 양호한 고용과 소비 등을 고려하면 글로벌 여파로 확산될 가능성은 제한적이라는 분석이다.

실제로 SVB 파산은 보유자산 부실화에 따른 신용위험 누적이 아니라, 급격한 금리 인상에 따른 보유자산 포트폴리오 관리 실패가 빚은 결과다. 국내 상업용 부동산 시장에 미칠 영향은 상당히 제한적일 것으로 보인다.

한국은행은 이달 금융통화위원회를 통해 2회 연속 기준금리를 동결했다. 향후 기준금리가 동결될 것이라는 기대감 속에 작년부터 지연된 콘코디언, 아스테리움 용산 등이 오는 2분기 이내 거래가 완료될 예정이다.

올해 상반기 투자시장은 코어 자산 중심으로 거래가 이뤄질 예정이다. 올 하반기에는 밸류애드 또는 오퍼튜니스틱 투자 형태를 중심으로 거래가 진행될 것으로 예상된다.

코어 전략은 저위험 저수익을 지향하는 전략이다. 핵심 지역에 있는 오피스, 리테일, 주거 등 섹터에 투자해 안정적 임대수익을 얻는 게 목적이다. 밸류애드 전략이란 가치를 새로 더한다는 뜻으로 자산의 목적을 바꾸거나 리모델링 및 증축으로 자산 가치를 높이는 것을 의미한다.

오퍼튜니스틱 전략은 임대율이 매우 낮은 저평가 자산 등을 개발해서 가치를 극대화하고 고위험 고수익을 추구하는 전략이다.