by양효석 기자
2003.10.13 18:14:35
[edaily 양효석기자] 노무현 대통령이 13일 시정연설을 통해 "토지공개념제도 도입 검토"를 언급하자 벌써부터 우려와 기대가 엇갈리고 있습니다. 비록 지난 90년대 초의 토지공개념이 부동산 값을 잡는 데에는 효과가 있었지만 위헌시비로 관련법이 폐지되는 등 부작용도 컸기 때문입니다. 정부는 위헌소지가 없도록 제도를 만들겠다고 하는데 이번에는 어떤 공개념이 등장할지 경제부 양효석 기자가 내다봤습니다.
지난 90년도 정부 정책의 초점은 80년대 말부터 추진되고 있던 강력한 투기억제대책을 지속적으로 시행하는 것이었습니다. 당시 시행된 대책들은 토지공개념제도의 시행과 여신규제 대상 계열기업군에 대해 비업무용 토지의 처분을 촉진하는 한편 금융기관의 부동산보유제한을 강화하는 "대기업의 토지과다보유 억제를 위한 특별대책" 이었습니다.
특히 정부는 88년 토지거래허가구역 확대 실시, 89년 주택 200만호 건립계획(5개 신도시건설)에 이어 90년 1월부터 토지공개념 제도의 일환으로 토지초과이득세제·택지소유상한제·개발이익환수제를 시행, 92년 이후부터 부동산시장을 안정세로 돌리는데 성공했습니다.
90년부터 6대도시에서 시행됐던 토지소유상한제는 가구당 200평을 초과하는 택지를 취득하고자 하는 개인과 1평이라도 택지를 취득하고자 하는 법인은 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후에만 택지를 취득할 수 있도록 한 제도입니다.
또 일정 기간내 허가목적대로 이용하지 않는 경우 토지초과소유부담금을 부과했는데, 그 부과율은 초과소유토지가격의 7∼11%나 됐습니다.
개발부담금제도는 개발사업의 시행, 토지이용계획 등의 변경, 기타 사회경제적 요인에 의해 정상지가상승분을 초과해 개발사업시행자에게 귀속되는 불로소득 성격의 토지가액증가분, 즉 "개발이익"을 환수하기 위해 도입됐으며, 올해말로 폐지될 예정입니다.
또 토지초과이득세는 각종 개발사업, 기타 사회·경제적요인으로 유휴토지의 지가가 상승함으로 인해 그 소유자가 얻는 토지초과이득을 세금으로 환수함으로써 조세부담의 형평과 지가의 안정 및 토지의 효율적 이용을 도모하기 위해 시행됐습니다. 토지초과이득세는 유휴토지의 지가상승분에 대해 3년 단위로 과세하며, 세율은 초과지가상승분의 30∼50% 이었습니다.
그러나 토지공개념제도는 시행과정에서 사유재산권의 침해여부 등 뜨거운 논란을 몰고 왔습니다. 토지투기 문제가 어느 정도 해결되고 97년 말 시작된 외환위기로 부동산시장이 급격히 침체되면서 이 제도에 대한 근본적인 변화를 필요로 하게 됐습니다.
결국 헌법재판소에서는 택지소유상한 면적의 과도한 제한, 고율의 부담금 등이 국민의 재산권을 침해한다고 해 99년 4월29일 택지소유상한제에 대해 위헌결정을 내렸으며, 토지초과이득세도 미실현소득에 대한 과세라는 관점에서 위헌판결을 내렸습니다.
또 기업의 경쟁력을 강화하고자 2001년 12월31일 부담금관리기본법을 제정시행해 수도권 이외의 지역에 대해서는 2002년 1월1일부터 개발부담금 부과를 중지했고, 수도권 지역에 대해서는 2004년 1월1일부터는 개발부담금 부과를 중지할 예정입니다.
이러한 위헌의 논란 속에서 토지공개념이 주택부문에 어떻게 적용될지가 관심사입니다.
건설교통부는 토지공개념제도의 위헌소지 논란에 대해, 앞으로 발표될 부동산정책은 위헌소지가 없도록 추진할 것이라고 밝혔습니다.
건교부 정창수 주택국장은 "재건축 전매제한의 경우 지난 5·23대책 발표시 언급하려 했으나 위헌소지가 있다는 의견이 있어 제도를 보완, 9·5대책 발표에 포함시켰다"며 "이 같이 향후 발표될 토지공개념제도에도 위헌소지를 없애도록 할 계획"이라고 말했습니다.
이에 따라 위헌 판결을 받았던 택지소유상한제나 토지초과이득세는 주택부문에 그대로 적용되지 않을 전망입니다. 건교부는 이외의 대안으로 개발부담금제(개발이익환수제)의 기간연장, 주택거래허가제의 확대시행, 주택 선매제 도입 가능성을 제기했습니다.
개발부담금제는 앞서 설명한 바와 같이 일몰제 형식으로 올해 말 폐지될 예정이지만, 현재 건교부는 이 제도의 시행시간 연장을 적극 검토하고 있는 입장입니다.
건교부 류윤호 토지국장은 "택지지구, 산업단지, 골프장 등을 조성할 때 개발이익의 50%를 개발부담금으로 부과하는 개발부담금제를 연장하는 방안을 적극 고려중"이라며 "수도권에 한해 연장 시행하되 행정수도 이전 등과 연계해 다른 지역으로의 확대 여부 등을 결정하는 방식이 유력하다"고 말했습니다.
토지거래허가제는 무분별한 땅 투기를 막기 위해 일정한 규모 이상의 토지를 거래할 때 반드시 관할 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다. 사실상 실수요자 빼고는 토지 취득이 불허되기 때문에 투자목적의 땅 매입은 불가능합니다.
야당인 한나라당과 민주당은 토지공개념제는 위헌소지가 있는 만큼 근본적인 부동산 투기 근절책으로 볼 수 없으며, 과표 현실화 및 단일화 정책이 선행해야 한다는 입장입니다. 여당인 통합신당은 다른 투기근절대책과 함께 토지공개념을 검토하고 있다며 긍정적인 반응을 보였습니다.
그러나 법안시행은 국회 통과를 전제로 한 만큼 절대 다수인 야당이 반대하면 어렵지 않느냐는 우려감도 나오고 있습니다.
토지공개념이 제도화되느냐, 또 어떤 모양으로 되느냐는 그에 앞서 이달 말로 예정된 종합대책이 말 그대로 "종합대책"이 될 수 있느냐에 달려 있기도 한데 종합대책이건 토지공개념이건 부동산은 언젠가 반드시 다시 오른다는 "토지불패신화"를 깰 수 있도록 국민들에게 확신을 주기만을 바랄 뿐입니다.