강남 집값 오를 때 과천·분당 오르는 '커플링' 현상 뚜렷

by최정희 기자
2025.12.05 09:29:30

[이데일리 최정희 기자] 서울 강남 집값이 오를 때 과천과 분당도 함께 오르는 ‘커플링(동조화)’ 현상이 뚜렷하다는 분석이 나왔다.

5일 부동산 시장 분석업체 부동산인포가 KB국민은행 부동산 시세 데이터를 분석한 결과 서울 강남구와 서초구의 아파트 매매가격지수가 상승 전환할 때 성남시 분당구와 과천시의 시세가 함께 급등하는 커플링 효과가 뚜렷한 것으로 조사됐다.

올해 들어 11월까지 과천 아파트 가격은 20.05% 올라 경기도에서 1위를 기록했다. 강남구와 분당구는 18.99%, 14.30%를 기록했다. 같은 기간 서울과 수도권 평균 집값 상승률이 각각 10.02%, 3.41%를 기록한 것에 비해 크게 오른 것이다.

강남-과천-분당 ‘삼각벨트’의 동반 상승세는 탄탄한 실수요가 뒷받침하고 있다. 서울 강남과 테헤란로의 대기업과 스타트업, 판교 테크노밸리의 IT·BT기업, 과천 지식정보타운으로 이어지는 첨단 산업 라인이 형성되면서 고소득 근로자들의 주거 수요가 이 세 곳에 집중되고 있다는 분석이다.

국세통계포털에 따르면 2022년 근로소득 연말정산 주소지 기준 1인당 평균 소득은 강남구가 약 8419만원으로 1위를 기록했고 과천은 6741만원으로 각각 서울과 경기도에서 1위를 기록했다. 성남시는 5670만원으로 집계됐다.



권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남, 판교, 과천은 고소득 전문직 종사자들이 거주와 업무를 동시에 해결하려는 선호도가 가장 높은 지역”이라며 “소득 수준이 뒷받침되는 수요층이 두껍게 형성돼 있어 하락장에선 잘 버티고 상승장에선 가장 먼저 오르는 탄력성을 보인다”고 밝혔다.

KB부동산에 따르면 10월 기준 강남구 평균 아파트값은 34억 4973만원으로 조사됐다. 과천은 22억 402만원, 분당구가 15억 9325만원으로 역대 최고가를 기록하고 있다.

과천 주요 단지 국민평형(84㎡) 규모는 이미 30억원으로 강남을 넘보고 있다. 과천푸르지오써밋이 10월 28억원에 거래됐고, 프레스티어자이는 25억 7267만원에 거래됐다.

전문가들은 ‘삼각벨트’의 강세는 지속될 것이라고 전망한다. 새 아파트 공급이 많지 않기 때문이다. 부동산R114에 따르면 2026년부터 2028년까지 3년간 세 지역의 아파트 입주 물량은 8460가구에 불과하다.

강남구에선 12월 역삼동 ‘역삼 센트럴 자이’가 87가구, 분당구에선 더샵 분당센트로‘가 84가구 일반 분양 예정이다.