상가 임대차 10년 보호, 갱신요구권 언제까지 보장되나[똑똑한부동산]
by김형환 기자
2026.05.16 11:00:03
임대차 갱신요구권, 최초 계약일부터 계산
건물주 바뀌어도 지위 승계…기간 그대로
신규 계약 아닌 재계약만으론 보호기간 X
[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 흔히 ‘임대차’라고 하면 임대차목적물이 상가나 주택과 같이 부동산인 경우를 떠올리기 쉽다. 현실에서도 임대차목적물이 부동산에 해당하는 사례가 대부분이다. 법적으로 ‘임대차’란 임대차목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리를 임차인에게 부여하는 대신 그 대가로 차임을 임대인이 수령하는 관계를 말한다. 무상으로 목적물을 사용, 수익하도록 하는 ‘사용대차’와는 구별되는 개념이다.
상가나 주택 임대차의 경우에는 임차인의 주거나 영업을 일정 기간 안정적으로 유지하도록 할 필요성이 있다는 점에서 특별법을 만들어 임차인을 보호하고 있다. 특히 상가의 경우에는 임차인이 영업을 시작한 때로부터 상당한 시간과 비용, 노력을 투입해야만 일정한 매출을 발생시킬 수 있다는 점에서 비교적 장기간 임대차계약을 유지하도록 강제할 필요성이 있다.
이런 이유로 상가임대차보호법에는 임차인의 계약갱신요구권이 명시돼 있다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금도 5%의 범위 내에서만 가능하다.
이처럼 상가임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 계약이 갱신될 때 차임과 보증금을 올릴 수 있는 한도도 규제함으로써 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있도록 강력하게 보호하는 장치를 마련해 두고 있다. 다만 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하는 것은 반대로 임대인의 재산권을 일정 부분 제한하는 것이기 때문에 임차인이 계약갱신을 통해 임대차계약을 강제로 유지할 수 있는 기간을 10년으로 정하고 있다. 기존에 5년까지 임대차계약의 갱신이 가능했다가, 2018년 10월 16일 이후 새롭게 체결되거나 갱신되는 임대차의 경우에는 최장 10년까지 임대차계약을 갱신할 수 있게 됐다.
이때 임차인이 더 이상 임대차계약을 갱신할 수 없는 시점은 언제인가를 두고 의문이 생길 수 있다. 10년의 기간을 기산하는 시점은 ‘최초계약일’이다. 중간에 임대인이 상속, 매매 등으로 변경됐다고 하더라도 새로운 임대인이 기존 임대인의 임대차계약에 관한 지위를 그대로 승계하기 때문에 이와 무관하게 임차인은 임대차계약을 최초로 체결한 날을 기준으로 10년까지만 계약갱신요구권을 통해 계약을 유지할 수 있다.
또 실무상 자주 문제가 되는 것이 재계약서를 작성한 경우에는 재계약서를 작성한 날부터 임차인의 계약갱신요구권이 10년간 보장되는 것인지 여부다. 재계약서를 작성하더라도 실질적으로 계약이 갱신되 경우라면 재계약서 작성 여부와 무관하게 최초로 임대차계약을 체결한 날부터 10년까지만 계약갱신요구권을 통해 계약을 유지할 수 있다. 이때 계약이 갱신된 것인지 아니면 신규 계약에 해당하는지 여부는 계약을 새로 체결한 것으로 볼 수 있을만큼 계약의 조건이 실질적으로 크게 변경됐는지를 기준으로 본다. 대부분은 갱신된 계약에 해당한다.
임차인은 상가임대차보호법에 따라 최장 10년까지 임대차계약을 유지할 수 있고, 임대인은 특별한 사정이 없다면 임차인에게 법에 규정된 임대차계약기간을 보장해줘야 한다. 다만, 임차인은 차임 지급 등의 임차인으로서 의무를 성실히 이행한 때에만 계약갱신요구권을 사용할 수 있는 점에 유의해야 한다.