"미분양 주택 10만호 추정…적체 해결위해 CR리츠 활용"

by이윤화 기자
2023.07.05 15:00:00

[이데일리 이윤화 기자] 지방의 미분양 주택 적체 해소를 위해 기업 구조조정 리츠(CR리츠)를 활용해야 한다는 주장이 나왔다. 실질적으로 약 10만호에 달할 것으로 추정되는 전국의 미분양 주택 위험을 제거하기 위해 기업구조조정(CR) 리츠(부동산투자회사)를 활용해 매입을 진행해야 한다는 것이다. 기업 구조조정 리츠는 국내 기업들의 구조조정 목적의 부동산자산 매물을 소화하기 위해 2001년 도입된 리츠(부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼 펀드)다.

최덕철 부연구위원이 발표를 진행하고 있다. (사진=주택산업연구원)

주택산업연구원은 5일 국민의 힘 박정하 의원실과 공동으로 개최한 세미나에서 “미분양 적체를 해결하기 위해 2008년 금융위기 때 활성화 대책을 추가해 시행한 기업구조조정 리츠를 적극적으로 활용해야 한다”고 밝혔다.

현재 주택시장은 작년 초부터 1년여간의 단기 급락 후 조정국면을 지나고 있는 것으로 보인다. 주산연은 앞으로 점진적인 경기회복과 금리 하락에 따라 수도권과 지방광역시 인기지역은 회복세를 보일 수 있지만 수요압력이 높지 않은 여타지역은 조정국면이 길어질 수 있고 미분양도 장기화할 수 있다며 지방경제와 제2금융권 안정을 위해 대책이 필요하다고 봤다.

주산연 관계자는 “기업구조조정 리츠를 적극적으로 활용해야 한다”며 “이를 위해 주택시장 활성화기에 폐지된 구조조정 리츠에 대한 신용보강과 세제·금융지원 등 정부지원대책을 하루빨리 복원해야 한다”고 말했다.

현재 주택시장은 침체요인보다 회복요인이 조금 더 강한 상황이란 판단도 나왔다. 주산연은 주택가격 결정요인 중 가장 중요한 네 가지 요인으로 경기, 주택수급, 주담대 금리와 정책변수를 꼽았다. 이중 부동산 시장 정상화를 지향하는 강력한 규제 완화와 세제·금융정책, 급격한 공급 감소는 회복요인으로, 횡보하는 경기와 금리는 하방요인으로 작용하고 있단 분석이다.

주산연 관계자는 “이들 요인을 종합해 볼 때 전반적으로 현재는 상승요인이 약간 우세한 상황이지만 앞으로 금리 향방과 2·3 금융권 안정 여부가 추가적인 하락요인으로 작용할 수 있다”고 전망했다.



주산연은 정부가 발표하는 미분양통계는 주택사업시행자에게 문의해 집계한 것으로 4월말 기준 7만1000호 수준이지만 현재 실질적인 미분양은 10만호를 초과한 것으로 추정하고 있다. 과거 경험에 비추어 주택경기 침체기에는 실제 청약과 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 경향이 있기 때문이다.

주산연은 금융위기 직후에 시행했던 미분양해소를 위한 구조조정 리츠는 건설사와 대출금융기관, 투자자, 임대세입자 모두 ‘윈-윈(win-win)’하는 성과를 거둔 것이라고 평가했다. 금융위기 직후 미분양사업장을 가진 시공건설사는 구조조정 리츠 실행 전 최소 30% 이상 손실상황에 놓여 있었으나 7% 내외로 손실액을 줄였고 투자자는 7% 내외 수익을 거뒀다. 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주한 것으로 조사됐다.

주산연 관계자는 “시장이 최악의 상황에 부닥치기 전에 선제적으로 미분양해소용 구조조정 리츠를 활성화해 지방의 미분양 적체를 하루빨리 없애고 제2금융권 불안요인을 완화하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

구조조정 리츠의 활성화를 뒷받침하기 위해 정부의 정책적 뒷받침도 필요하다고 했다. 주산연 측은 주택가격 30% 이상 하락 시 하락한 가격으로 공공구매를 확약해 신용을 보강해 주고 폐기한 세제·금융지원 지원책을 복원해야한다고 했다. 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 마련해야 한다고 주문했다.

(자료=주택산업연구원)

이날 세미나를 주최한 박정하 의원(국민의힘)도 “주택시장에서 주택 수요가 급감한 주요한 배경으로 고금리의 지속과 주택건설 자금 조달의 어려움을 꼽고 있다”며 “특히 상대적으로 시세가 낮은 비수도권의 주택을 지은 건설사는 원가 보전을 위해 분양가를 높게 책정하다 보니 비수도권 미분양주택의 장기 적체 심화로 이어지게 된다”고 지적했다.

이어 박 의원은 “2008년 금융위기 당시 미분양주택 완화책으로 시행된 CR리츠를 활용해 공모절차 간소화, 세제지원, 과세특례 등의 실질적인 방안을 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.