재건축 단지 3곳 초과이익 6조 추정…부담금 1원도 환수 안해

by이성기 기자
2022.10.05 11:29:13

[이데일리 이성기 기자] 서울 시내 재건축 단지 3곳(송파 헬리오시티, 서초 리더스원, 서초 원베일리)에서 발생한 재건축 초과이익(법정 산정기준)이 약 6조원에 이르지만, 재건축 부담금으로 한 푼도 환수하지 않은 것으로 확인됐다.

시민단체 참여연대는 5일 오전 `재건축 초과이익 환수제의 실태와 개선 방안` 기자회견을 열고 이런 내용을 담은 재건축 초과이익 분석 결과를 발표했다.

5일 오전 서울 종로구 참여연대에서 열린 재건축 초과이익 환수제의 실태와 개선 방안 분석 발표 기자회견에서 정책자문위원장인 김남근(오른쪽) 변호사가 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)

단지별 구체적 내용을 살펴보면, 국내 최대 규모(9500 세대) 재건축 단지인 송파 헬리오시티(옛 가락시영아파트)는 2003년 조합을 설립, 2018년 준공을 완료했다. 헬리오시티의 경우(용적률 89%→286% 상향) 재건축 초과이익은 약 11조원으로 추정된다. 법적 산정 방식대로 산정 기간을 10년으로 축소하고 주택 가격을 공시가격으로 계산하면 약 4조의 재건축 초과이익이 발생하는 것으로 추산된다. 여기에서 부과율을 곱하면 약 1조 8000억원의 재건축 부담금이 산출된다는 게 참여연대 측 설명이다.

서초동 `독수리 5형제`로 불리는 서초 리더스원(옛 서초우성1차)은 2003년 조합추진위를 구성해 2020년 준공을 완료했다. 서초 리더스원의 재건축 초과이익은 2조 7000억원으로 추정되는데, 법적 산정 방식대로 산정 기간을 10년으로 축소하고 주택가격을 공시가격으로 계산하더라도 9000억원의 재건축 초과이익이 발생한다. 여기에 부과율을 곱하면 약 4000억원의 재건축 부담금이 산정된다. 서초 원베일리(옛 신반포3차·경남)는 2003년 조합추진위를 구성, 2023년 준공을 앞두고 있다. 같은 방식으로 1조 4000억원의 초과이익이 발생하는데, 여기에 부과율을 곱하면 약 6000억의 재건축 부담금이 산정된다.

자료=참여연대.

하지만 이들 단지의 경우 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 단지에 대해 부담금을 면제하는 특혜에 따라 재건축 부담금 부과 대상에 포함시키지 않았다. 현행 재건축 부담금은 종료 시점(준공인가일)의 주택가액에서 개시 시점(조합추진위 승인일)의 주택가액, 주택가격 상승분, 개발 비용을 공제해 초과이익을 계산한 다음 부과 비율에 따라 조합원 1인당 부담금을 산정한다.

또 2020년 재건축 초과이익 환수법이 개정돼 재건축 부과 개시 시점부터 부과 종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우 부과 종료시점부터 역산해 10년이 되는 날을 부과 개시시점으로 조정, 사업개시 초기의 주택가격 상승분은 사실상 빼주고 있다.

이에 박현근 변호사는 “윤석열 정부의 재건축 부담제 완화 방안은 재건축 사업에서 발생되는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하고자 도입된 제도를 사실상 무력화한 것”이라고 비판했다. 이어 “현행 재건축 부담금은 공시가격을 기준으로 최대 10년까지 발생한 이익을 산정하고 있고, 조합원 1인당 3000만원 이상인 경우에만 부과하고 있어 전체 개발이익에 비하면 극히 일부분에 해당할 뿐”이라면서 “특례 규정으로 2017년 12월 이전 관리처분인가를 신청한 단지는 아예 부과대상에서 제외하고 있어 용적률 상향 등으로 막대한 초과이익이 발생하는데 사실상 이를 환수하지 못하는 실정이다”고 지적했다.

참여연대 부집행위원장 이강훈 변호사는 “윤석열 정부의 발표대로 재건축 부담금을 완화할 경우, 특정 지역의 아파트 소유자들에게 도시계획 변경으로 인한 재산상 이익과 부담금 감면의 특혜를 몰아주게 돼 결국에는 자산 불평등 문제가 더욱 심각해질 것”이라고 주장했다.

임재만 세종대 교수도 “법정 산정기준에 따라 3개 단지의 재건축 초과이익을 계산하면 약 6조원에 달할 것으로 추정된다”며 “그 중 재건축 부담금이 2조 8000억 가량 징수될 수 있었음에도 국회가 특례 규정을 만들어 한 푼도 환수하지 않았다”고 비판했다.

정책자문위원장 김남근 변호사는 “3개 단지에서 발생한 재건축 부담금 2조 8000원억을 제대로 징수해 약 2만 8000 가구의 공공임대(호당 1억원 지원 가정)를 추가로 확보할 재원이 마련됐을 것”이라면서 “이를 축적하다보면 전국 31만(2020년 국토부 주거실태조사)에 달하는 반지하 해소를 위한 공공임대 확보도 충분히 가능할 것”이라고 설명했다.

아울러 “재건축 부담금이 제대로 부과되지도 않고 있음에도 이를 강화하기는커녕 더욱 완화하려는 `재건축 특혜법`을 저지해야 마땅하며, 공공임대 확대와 품질 개선을 위해 재건축 초과이익을 더 철저히 환수토록 하는 법 개정에 국회가 적극 나서야 한다”고 촉구했다.