[부동산 인사이트] 법인 부동산 투자 진짜 '득'될까

by조철현 기자
2019.05.21 10:55:22

서울 강남구 일대에 조성된 아파트 밀집지역 모습.

[이데일리 조철현 부동산전문기자] 대출 규제와 과세 강화 등 다주택자를 겨냥한 정부의 압박 수위가 갈수록 높아지고 있다. 이런 가운데 개인에게 집중된 규제의 빈틈을 이용해 법인 명의로 부동산 투자에 나서는 경우도 최근 부쩍 늘고 있다. 2채 이상 다주택자는 집을 팔 때 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 양도소득세도 중과되지만, 법인이 부동산을 사고 팔면서 생긴 차익은 법인세 부과 대상이기 때문에 세 부담을 덜 수 있다는 계산이 깔렸다. 하지만 단순히 규제를 피하고 절세 목적 만을 위해 법인 명의로 부동산 투자에 나서는 것은 큰 실익이 없다는 게 전문가들의 조언이다.

통계청에 따르면 올해 1분기 설립된 부동산 법인은 3151곳으로 부동산 규제가 강하지 않던 2017년 4분기(2161곳)에 비해 1000곳 가까이 늘어났다. 부동산 법인이 급증한 시점은 지난해 ‘9·13 부동산 대책’ 이후부터다. 작년 3분기에는 2297곳의 부동산 법인이 설립됐지만 4분기에는 2957곳으로 부쩍 많아졌다.

법인 명의의 부동산 거래 건수도 늘어나는 추세다. 토지·건물 정보회사 밸류맵에 따르면 올해 1분기 서울에서 거래된 단독·다가구주택(5479건) 중 법인 명의의 매입 비중이 지난해 1분기 11.2%에서 올해 1분기에는 21.9%로 2배 가까이 증가했다.

실제로 절세를 위해 법인 명의로 주택을 사고 파는 경우가 적지 않다는 게 부동산 중개업소들의 설명이다. 최근 양도세와 종합부동산세(종부세), 상속·증여 등 각종 부동산 관련 세금이 늘면서 법인 명의로 매입해 종부세 등에서 절세 효과를 얻으려는 사람들이 많아졌다는 것이다.

부동산 법인 투자의 가장 큰 장점은 조정대상지역에서 부과되는 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있다는 것이다. 현재 조정대상지역에서는 주택 매도 때 2주택자는 기본 양도소득세에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 중과된다. 장기보유특별공제도 배제된다. 하지만 법인으로 보유하면 법인세(10~25%)가 적용된다. 법인이 주택을 팔아 양도 차익이 발생했을 경우 10%포인트의 추가 부담이 있지만, 고가 주택일수록 양도세 부과에 적용되는 기본세율보다 훨씬 낮아 유리하다. 개인의 양도세 기본세율은 6%(양도 차익 1200만원 이하)~42%(양도차익 5억원 초과)이고, 법인세는 10%(2억원 이하)~25%(200억원 초과)이다. 가령 1억원의 양도 차익을 얻는 2주택자는 기본 양도세 35%에 10%포인트가 중과돼 45%를 부담하지만 법인의 경우 기본 법인세 10%에 10%포인트가 중과돼 20%만 부담하면 된다.

더욱이 법인세는 양도 차익으로 산정하는 것이 아니라 법인 수익에서의 비용을 공제한 금액으로 계산한다. 필요 경비, 가령 인건비(직원의 급여, 보험료, 식대, 포상금, 상여금, 경조사비 등)와 사업장 임대료, 인테리어비용, 차량 유지비, 비품 구입비, 대출 이자 등을 세금에서 공제받을 수 있다.

박정현 세무사는 “법인 보유 주택을 팔 경우 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 적용은 불가능하지만 양도 차익에 대해 10~25%(지방소득세 별도) 구간의 법인세가 과세되고, 개인과는 달리 다주택의 중과 세율이 적용되지 않으므로 더 낮은 세부담을 진다”고 말했다.



종부세도 크게 절감할 수 있다. 현재 3주택자 이상이거나 조정대상지역에서 두 채 이상 보유하고 있으면 과세율이 크게 높아진다. 보유 주택의 합산 가격이 높아질수록 그 차이는 커진다. 과세표준에서 공제하는 액수도 차이 난다. 결국 법인을 세워 분산 소유하면 보유세도 크게 낮출 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

대출도 개인보다 유리하다. 서울 등 투기지역으로 지정된 곳에서 개인이 집을 살 때는 주택담보대출과 중도금대출 등 금융권에서 돈을 빌릴 때 한층 더 엄격한 기준을 적용받는다. 주택담보대출의 경우 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 반영한 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)이 각각 40%를 넘을 수 없다. 집값의 60%는 자체적으로 마련해야 하는 것이다. 또 1주택자 이상의 경우 투기지역 및 투기과열지구에서는 대출을 아예 받을 수 없다. 하지만 법인의 경우 법인 대표의 신용도에 따라 대출 가능 비율이 달라지겠지만 최대 80%까지 대출받을 수 있다.

하지만 법인 명의의 부동산 투자가 절세 측면에서 반드시 유리한 것만은 아니다. 꼼꼼히 따져봐야 할 것도 많다는 얘기다.

법인의 경우 양도세율이 낮지만 비사업용으로 쓰는 토지와 주택에 대해서는 법인세에 추가로 10%를 가산하는 규정이 있다. 특히 개인 소유의 부동산은 장기 보유할수록 최대 30%의 장기보유공제를 통해 세금을 줄여준다. 법인은 이러한 장기보유공제 혜택을 받을 수 없다.

1세대 1주택이라면 개인이 월등히 유리하다. 9억원 이하의 부동산에서 발생하는 양도 차익에 대해서는 요건을 잘 갖춘 경우 비과세되기 때문이다. 법인은 주택이 꼭 필요한 것은 아니므로 비과세 규정을 적용받지 못한다. 또 법인의 경우 자본금이나 이익금을 개인이 함부로 유용할 수 없다. 출자하거나 반대로 출자금과 수익금 등을 인출하는 과정이 상대적으로 복잡하고 이를 제대로 관리하지 않으면 추가 세 부담이 발생할 수 있다.

소득에 대한 세무신고 절차도 복잡한 편이다. 법인세를 신고하기 위해서는 재무제표, 수입금액 조정명세서 등의 작성이 필수사항인데 재무제표 작성 및 관리 등에 대한 추가 비용이 발생할 수 있다.

또 수도권 과밀억제권역에서 설립된 지 5년 이내의 법인이 부동산을 매입할 경우 취득세 중과 규정을 적용받는다. 따라서 부동산 투자 목적으로 법인을 만들 경우 수도권 과밀억제권역 외의 지역에서 법인을 설립하는 게 좋다.