부동산 PF 자기자본비율 3→20%로 높인다

by김아름 기자
2024.11.14 09:00:00

[이데일리 김아름 기자] 건설사나 신탁사 보증에 의존해 부동산 개발이 이뤄지던 기존 관행이 개선된다. 현재 3% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 20% 수준으로 올리는 게 목표다.

개선방안 도입 시 과세 절차 및 부동산 소유자의 개발 참여 유형

국토교통부는 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 내용의 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 14일 발표했다.

우리나라 PF 사업은 시행사가 고금리 대출로 땅을 매입한 뒤 건설사 보증으로 중도금 대출을 받아 준공하고 엑시트 하는 구조였다. PF사업 토지비 비중은 통상 20∼40% 인데 고금리 대출로 토지를 매입함에 따라 금리 인상 등 대외변수에 취약하다는 지적이다. 대출해 주는 금융기관은 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기 보다는 건설사나 신탁사 보증에 사실상 100% 의존하는 경향이 있었다.

이에 정부는 이같은 관행을 점차적으로 개선하기 위해 PF 자기자본비율을 높이면 인센티브를 제공할 방침이다.

고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하기 위해 조세특례제한법을 개정해 PF사업에 리츠 형식으로 현물을 출자하면 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도세 납부 시기를 미뤄준다. 현물출자 방식 개발은 선도사업 후보지를 공모해 개발규제를 대폭 완화한다.

기존 브릿지대출 vs 현물 출자 시 자본구조 변화(예시)

시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례도 부여한다. 그동안 분양·준공 후 청산하던 PF 사업 구조는 자본 확충유인이 낮고 공실 등의 문제가 발생해왔다. 운영까지 이어지는 사업방식은 수요 맞춤형 공간 조성, 콘텐츠 제공으로 지역 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

이외에도 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등의 PF 보증료를 할인해준다. 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 책임준공 개선방안도 마련한다. PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’도 구축한다.

다만 정부가 PF 제도 개선을 통해 부동산 개발업자들에게 얼만큼의 이익을 돌려줄 수 있을지에 대해 의문이 제기된다. 가뜩이나 주택공급이 부족한 상황에서 기존 PF 방식이 아닌 막대한 자본을 들여야 하는 방식에 참여하게 할 유인이 부족하다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토지주의 현물출자는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 얘기지만 어느 정도 현실화될지는 지켜봐야한다”라며 “자기자본을 높여 사업비를 절감하면 그만큼이 추가이익으로 가야 맞는데 제도 개선 방안에서는 ‘분양가 인하’로 연결하고 있다. 그런 식으로 접근하면 동기요인이 안된다”라고 말했다.

국토부 관계자는 “방안을 준비하면서 고민한 게 주택공급이 위축되면 안된다는 것이었다”라며 “규제는 업계가 인센티브 적용을 받아서 체질 개선이 된 이후부터 할 것”이라고 말했다.