부동산 전면實價신고 `눈앞`..전망은?

by김수헌 기자
2005.06.29 22:44:18

[edaily 김수헌기자] 부동산중개업자 또는 거래 당사자들의 실거래가격 신고를 의무화 한 부동산중개업법 개정안이 우여곡절끝에 29일 밤 국회 법사위 전체회의를 통과했다. 28일 법사위 소위를 힘겹게 거친 법안이 29일 전체회의를 통과함에 따라 내일 국회 본회의에서 무난하게 가결될 전망이다. 실거래가격 신고제도 도입이야말로 부동산 정책을 제대로 수행해 나가는데 필수불가결한 요소라고 주장해 온 정부는 일단 안도하는 분위기다. 정부는 지난해 말 종합부동산세 도입 이후 재건축 개발이익 환수, 주택 공시가격제 실시, 기반시설부담금, 보유세 강화 및 2007년 양도세 전면실가과세 방침 등 잇달아 강력한 부동산 정책을 발표해왔다. 그러나 이 와중에 강남과 분당, 판교신도시 등 일부지역 집값이 급등하는 바람에 정책실패 논란에 휩싸였던 정부는 실거래가 신고체제 전환을 반영한 부동산시장 안정 종합대책을 준비하는 한편 2007년 양도세 전면실가과세 등을 정해진 일정대로 부동산 세제개혁을 추진한다는 방침이다. ◇실가신고로 부동산값 잡을 `거래투명성`확보 정부와 여당이 실거래가 신고를 밀어붙였던 이유는 `거래 투명화`를 확보하지 않고서는 부동산값 안정이나 과세 형평성 확보가 사실상 불가능하다는 판단에 따른 것이다. 부동산을 사고팔아 많은 차익을 남겨도 제대로 세금을 물지 않기 때문에 투기세력이 생길 뿐 아니라, 사업소득이나 근로소득에 붙는 세금에 비해 부동산 매매차익 과세가 미약해 형평성 차원에서도 문제가 많다는 게 정부 생각이다. 실거래가 신고 의무화가 되지 않고는 정부가 내년부터 시행예정인 1가구 2주택자 양도세 실가 과세나 2007년 양도세 전면 실가과세가 어려워진다. 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 최근 "부동산중개업법 개정안이 통과되지 않아도 양도세 전면 실가과세를 2007년부터 시행하겠다"는 의지를 밝힌 적이 있다. 이 경우 실가파악과 검증에 행정력을 대거 투입해야 하기 때문에, 얼마나 실효성을 확보할 수 있을지 의문시돼왔다. 따라서 진통이 있더라도 이번에 부동산중개업법 개정안을 국회에서 반드시 처리, 2007년 전면 실가과세를 위한 거래 투명화 기반마련에 성공해야 한다는 것이 정부 입장이었다. 재경부 관계자는 "실거래가로 신고가 들어오면 이를 전산화 해 전국 모든 부동산의 실제 거래가격을 거의 실시간 수준으로 파악할 수 있기 때문에 부동산 시장의 투명화와 안정에 엄청난 변화가 있을 것"이라며 "부동산 뿐 아니라 부동산 담보금융거래 등 여러부분에서 큰 변화가 예상된다"고 말했다. 다만 이는 신고자들이 실거래가를 사실대로 신고한다는 것을 전제로 한 것이어서, 실거래가를 속일 경우 효과가 떨어질 수도 있다는 지적도 있다. 일각에서는 기준시가(공시가격)의 시가반영비율이 높지 않은 경우가 많아 거래 당사자들이 신고가격을 속일 가능성도 있을 것으로 전망하고 있다. 정부는 그러나 지난 2003년 이후 꾸준히 건설교통부와 국세청 등이 중심이 돼 실거래가 파악이나 검증과 관련한 인프라를 구축해왔기 때문에 검증에 어느정도 자신이 있다는 입장이다. 또 실가신고 위반시 과태료 부과와 함께 실거래 가격을 아예 부동산등기부에 올리는 방안도 추진하고 있어 신고가를 속이는 사례는 많지 않을 것으로 내다보고 있다. 재경부 관계자는 "아파트의 경우 인터넷만 들여다봐도 웬만한 실가는 파악되지 않느냐"며 실가검증에 문제가 없을 것이라고 말했다. ◇靑 강경선회..양도세율 큰 폭 조정 안할 것이라는 분석도 실거래가 신고가 의무화되면 취득 등록세 등 거래세는 내년부터 바로 과표가 기준시가(공시가격)에서 실가로 바뀌기 때문에 세금 부담이 확 늘어난다. 아파트의 경우 기준시가가 그나마 시가의 70~80%수준에 이르지만, 일반 단독주택 다세대 등은 이보다 낮거나, 50%에도 못미치는 경우가 많다. 토지의 경우 개발지역 등 관심집중 지역이 아닌 경우 시가 반영율이 20%수준인 곳도 수두룩하다는 것이 전문가들의 분석이다. 따라서 거래세 조정없이 실가신고 의무화가 시행된다면 취등록세 부담은 30~100%수준으로 늘어날 것으로 분석되고 있다. 시가반영률이 낮은 단독주택이나 토지의 세부담이 급증함은 물론이다. 정부는 지방자치단체들로 하여금 감면조례 등을 통해 거래세를 낮춰주도록 할 방침이라고 밝히고 있다. 그렇게 해도 거래세 부담은 지금보다는 상당폭 오를 전망이다. 관심이 쏠리는 것은 양도세다. 일단 내년 실거래가 신고제를 시행하면서 축적한 데이터베이스를 분석, 2007년 전면실가도입을 위한 소득세법 개정 때 세율이나 과세구간, 장기보유특별공제 등 양도세제 전반을 손질한다는 것이 정부 방침이다. 현행 양도세율은 1가구 1주택 3년 이상 보유(서울과 수도권 신도시 등은 2년 거주 추가)의 경우에는 비과세이고, 2년 이상 보유할 경우에는 기본적으로 양도차익 규모에 따라 9~36%가 부과된다. 또 1년 미만 단기매매에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우는 40%다. 일부에서는 실가과세에 따른 급격한 세부담이 조세저항을 불러올 수 있기 때문에 양도세 증가율을 적절한 수준으로 낮추는 방안이 강구될 것으로 보기도 한다. 그러나 최근 정부의 부동산정책 방향이 좀 더 강력한 정책집행으로 선회하고 있는데다, 부동산 보유나 거래에 따른 불로소득에 대해서는 과세를 강화할 것으로 예상돼 양도세율이 조정되더라도 폭은 크지 않을 것으로 보는 시각이 많다. 김용민 재정경제부 세제실장은 최근 "실거래가가 전면적으로 실시돼 실가신고를 해야하는 투기지역과 그렇지 않은 비투지지역의 구별이 없어진다는 지적이 있다"면서 "그러나 투기지역에 대해서는 양도세 탄력세율을 적용하는 식의 정책수단이 있다"고 말했다. 전면실가신고시에도 투기지역에 대해서는 세율을 바짝 올릴 수도 있다는 점을 시사한 점으로 미뤄볼 때 비투기지역 1가구 1주택에 대해서만 세부담을 줄여주는 방안이 추진되지 않겠느냐는 전망도 나오고 있다. 다주택자에 대해서는 실가과세에도 불구하고 늘어난 세부담을 줄여주는 방안을 고려하지 않을 것이라는 분석이다. 현재 은행권에서 다주택자에 대해서는 금리를 차별하겠다는 방침을 시행하겠다는 것과 같은 맥락이다. 한편, 정부의 양도세 실가과세 전면도입은 내년말 대통령 선거를 앞두고 정부가 법개정을 추진해야 하기 때문에 정치적 이해관계가 개입할 경우 개정 자체가 쉽지 않거나 세율인하조정 폭 등이 정부구상보다 훨씬 더 커질 가능성도 있어 보인다. 종합부동산세 부과대상이 기준시가 6억원 이상 주택에서 9억원 이상으로, 부부나 세대별 합산이 아니라 인별합산방식으로 결정돼 사실상 `종이호랑이` 취급을 받는 것도 바로 정치개입의 대표적 사례다.