by김정훈 기자
2011.12.06 16:53:27
[이데일리TV 김정훈 PD] 전대차는 주택이나 상가를 빌린 임차인이 제삼자에게 다시 임대하는 계약을 말한다. 전대차는 임대차와 기본적으로 같은 성격을 띠지만 계약 관계가 더 복잡한 만큼 사고나 분쟁의 위험성이 크다. 부동산 전문 강석률 변호사와 전대차 계약 시 주의할 점에 대해서 자세히 알아봤다.
A: 전대차는 임차인과 전차인 사이의 임대차 계약이라는 점을 제외하고는 통상의 임대차 계약과 큰 차이는 없다. 다만, 전대차는 임차인의 권리 범위 내에서 이루어진다는 점, 전대차에 대한 임대인의 동의 여부에 따라 전차인의 권리 인정 여부가 달라진다는 점이 다르다.
실제로는 임차인이 자신의 임차목적물 전부를 전대차 하기보다는 임차목적물 일부를 전대차 하는 경우가 많은 것으로 보인다. 예를 들어, 빌딩의 한 층을 임차하고, 그 중 일부를 전차인에게 전대차 하는 경우다.
A: 임대인의 전대차에 동의한다면 이론상으로는 최초의 임대차 계약과 전대차 계약이 나란히 존속하게 되고, 전차인은 임대료를 임차인에게 지급하고, 임차인은 그 임대료를 다시 임대인에게 지급하여야 한다. 민법에서는 이 관계를 명확하게 하기 위해 임대인이 전차인에게 직접 임대료 지급을 청구할 수 있도록 하고 있고, 임대차 계약이 종료되면 전대차계약도 당연히 종료된 것으로 본다. 또한, 민법상 임차인이 행사할 수 있는 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.
다만 주의할 점이 있는데, 임대차 계약과 전대차 계약의 임대료 지급일이 다른 때이다. 예를 들어, 임대차 계약에서 임대료 지급일을 매월 1일이라고 정하고 있는데 전대차 계약에서는 매월 15일이라고 정하는 경우다. 이런 상황에서 임대인이 매월 1일에 전차인에게 임대료 지급을 청구하면 전차인은 임대료 지급일을 매월 15일이라고 주장할 수 없고, 매월 1일에 임대료를 지급해야 한다. 만약 전차인이 임차인에게 이미 임대료를 지급하였다고 하더라도 이런 때에는 임대인에게 임대료를 다시 지급해야 한다.
반대로 임대인의 동의를 얻지 못한 전대차 계약이라면 보호받기가 더욱 어렵다. 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 전대차 한 경우를 무단전대라고 하는데, 민법에서는 무단전대차라도 임차인과 전차인 사이의 전대차 계약은 유효하다고 인정한다. 그러나 무단전대차는 임대차 계약의 해지 사유가 된다. 따라서 임대인은 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있고, 전차인에게 퇴거를 요구할 수도 있다. 이때 전차인은 임대인에 대해서 불법점유자가 되어 전혀 대항할 수 없다.