by남창균 기자
2008.01.23 15:20:45
[이데일리 남창균기자] 건설교통부가 2003년 10·29대책의 일환으로 `주택거래허가제`를 검토했었다고 뒤늦게 실토했다.
건교부는 23일 "주택거래허가제는 집값이 이상급등하는 상황에서 시장경제의 건전한 발전을 위해 필요한 공적 규제를 할 수 있다는 헌법정신을 감안해 검토했던 정책수단"이라고 밝혔다.
건교부는 그동안 주택거래허가제와 관련 "그런 사실을 알지 못한다"고 부인해 왔다.
관계자의 전언에 따르면 10·29대책 발표에 앞선 범정부 차원의 대책회의에서 건교부가 '주택거래허가제'를 내놓았으나 당시 국토연구원장이 '주택거래신고제`를 대안으로 제시해 채택되지 않았다.
주택거래허가제는 주택거래허가구역에서는 원칙적으로 무주택자에게만 거래를 허가하되 1주택자는 6개월 이내 기존주택을 매각하는 조건으로 구입을 허가하며 매각을 하지 않을 경우 이행강제금을 부과하는 내용이 골자였다.
다음은 건교부가 당시 작성했던 주택거래 허가제 법률초안.
住宅去來許可制 槪要
2003. 10
建 設 交 通 部
1. 住宅去來許可區域
□ 주택거래허가구역은
ㅇ주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높고,
주택가격의 상승이 지속-확산될 우려가 있으며,
주택의 투기적 거래가 성행-극심해질 우려가 있는 경우
ㅇ 건설교통부장관이 주택정책심의의위원회의 심의를 거쳐 3년내의 기간을 정하여 지정하는 지역임
□ 주택거래허가구역으로 指定되는 경우
ㅇ 허가구역내 모든 주택거래는 관할 시장-군수등의 허가를 받아야 법적 효력이 발생됨
< 우리부 부동산투기억제 목적의 지정 제도 >
ㅇ 投機過熱地區 (주택건설촉진법 §32의5) - 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2월간 5:1이상)을 기준으로 건교부장관(시-도지사)이 지정하는 지역 - 지정효력 : 분양권 전매 제한, 무주택자에 신규아파트 우선 분양 등 ※ 지정지역 현황 : 서울시, 경기도(접경, 도서지역 제외), 인천시(일부 도서지역 제외), 대전시, 천안시, 아산시, 청주시, 청원군 ㅇ 土地去來許可區域 (국토이용관리법 §21의2) - 토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역중에서 건교부장관(시?도지사)이 지정하는 지역 - 지정 효력 : 당해 지역의 토지거래는 관할 시장-군수등의 허가를 받아야 법적 효력이 발생 ※ 지정지역 현황 : 수도권의 개발제한구역, 판교등 개발예정지역
2. 許可區域 指定基準
가. 法定基準 ⇒ ①②③을 모두 충족
① 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
② 당해 지역의 특성상 주택가격의 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있는 지역
③ 현재 주택의 투기적인 거래가 성행하고 있으며 투기가 더욱 극심해질 우려가 있는 지역
※ 물가상승률 - 주택가격상승률(국민은행) 통계는 통계청장이 승인한 통계를 사용
나. 細部基準(施行令) ⇒ ①②③ 중 하나 충족으로 가능
□ 위 법정기준의 범위안에서 주택가격 주택거래실적 등을 감안한 다음의 세부 지정기준을 적용
① 직전 분기대비 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 180%보다 높고 주택매매가격이 2%이상 상승하였거나,
② 직전 분기대비 최근 3개월간 주택거래실적이 20%이상 증가하였거나,
③ 관할 지자체의 장이 특별히 투기가 성행할 가능성이 크다고 인정하여 건설교통부장관에게 요청하는 경우
3. 許可區域 指定節次
案件 上定
: 건교부장관이 상정
□ 주택투기가 성행하여 법정 지정기준에 해당되는 지역에 대하여 사전 검토를 통해 심의회 상정여부를 결정
審議委員會 審議
: 허가구역 지정여부 심의
□ 필요시 실무위원회의 사전심의를 거쳐 심의할 수 있음
ㅇ 실무위원회위원장은 건설교통부차관이며, 실무위원은 위원이 지명-추천하는 자 등으로 구성
□ 위원회는 지정기준을 감안하여 허가구역 지정여부를 심의
ㅇ 위원장 : 건설교통부장관
ㅇ 위 원 : 관계부처 차관-1급 및 민간 전문가로 구성
- 당연직위원(12명) : 재정경제부차관, 교육인적자원부차관, 행정자치부차관, 농림부차관, 산업자원부차관, 보건복지부차관, 노동부차관, 기획예산처차관, 국무조정실 조정관, 대한주택공사사장, 한국토지공사사장
- 위촉직위원(6명) : 주택에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로서 건설교통부장관이 위촉한 자
公 告
: 공고한 날부터 5일후 효력발생
□ 심의위원회에서 허가구역이 확정되면 건설교통부장관은 허가구역을 공고(관보게재)하고 그 내용을 시-도지사에게 통지
ㅇ 시-도지사는 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장 군수 구청장에게 통지
ㅇ 시장-군수-구청장은 그 내용을 7일간 공고하고, 15일간 일반인에게 열람
4. 許可基準 및 期待效果
가. 허가기준
ㅇ 양수자가 개인인 경우에는
- 원칙적으로 무주택자만 허가
- 1가구 1주택자는 조건부(6월내 기존주택 매각시) 허가
- 1가구 2주택이상 보유자는 불허
* 1가구 1주택자가 계획대로 기존주택을 처분하지 않을 시, 이행강제금을 부과 (주택가격의 3%)
ㅇ 양수자가 법인인 경우에는 원칙적으로 금지
- 다만, 종업원 주거용으로 거래시 예외적으로 허용
나. 기대효과
ㅇ 다주택보유자의 거래제한 및 1가구1주택자는 조건부 허가되도록 하여 실수요자 위주의 거래 유도
ㅇ 허가구역내에서 허가를 받지 않고 체결한 주택거래계약은 무효
5. 指定解除 및 縮小
□ 허가구역 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 지자체 장이 지정해제 또는 축소를 요청하는 경우
ㅇ 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택거래허가구역 지정을 해제하거나 축소
☞ 별첨 : 주택법중개정법률안
별 첨
주택법중개정법률안
1. 제안이유
주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기가 성행하여 서민의 주거안정을 해칠 우려가 있는 지역에 대하여는 주택거래허가구역으로 지정하여 주택거래계약에 대한 허가를 받도록 함으로써 당해 지역의 주택에 대한 투기수요를 차단하여 주택가격의 안정을 이루고자 하는 것임.
2. 주요골자
건교부 장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐
주택거래허가구역
가. 건설교통부장관은 주택가격의 안정을 위하여 주택에 대한 투기거래가 성행하는 지역에 대하여는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택거래허가구역을 지정할 수 있음(안 제85조의2).
나. 주택에 대한 과도한 투기거래행위를 방지할 수 있도록 허가구역안에 있는 주택의 소유권을 이전하는 계약을 하고자 하는 경우에는 시장-군수-구청장에게 허가신청서를 제출하여 허가를 받도록 함(안 제85조의3).
다. 실수요자 위주로 주택거래가 이루어질 수 있도록 허가구역안에서는 다주택 소유자 등에 대하여 주택거래계약의 허가를 제한함(안 제85조의4).
라. 기존에 소유한 주택을 일정기간 안에 매각하는 조건으로 주택을 취득한 자가 계획대로 기존 주택을 매각하지 않는 경우에는 신규로 취득한 주택가격의 3%에 해당하는 이행강제금을 부과하여 의무이행을 확보함(안 제85조의5).
마. 주택거래계약 허가를 받지 아니하고 거래하였거나 거짓 또는 부정한 방법으로 허가를 받아 주택등을 취득한 자는 2년이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 주택등의 가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 하여 실효성을 확보함(안 제97조제13호).
법률 제 호
주택법중개정법률안
주택법중 다음과 같이 개정한다.
제84조제1항중 제3호 및 제4호를 각각 제4호 및 제5호로 하고, 제3호를 다음과 같이 신설한다.
3. 주택거래허가구역의 지정?변경 또는 해제
제9장 및 제10장을 각각 제10장 및 제11장으로 하고, 제9장을 다음과 같이 신설한다.
제9장 주택거래의 허가
제85조의2(주택거래허가구역의 지정) ①건설교통부장관은 주택의 과도한 투기적 거래 방지 및 주택가격의 안정을 위하여 다음 각호의 기준에 해당하는 지역에 대하여는 3년 이내의 기간을 정하여 제85조의3의 규정에 의한 주택거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.
1. 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
2. 당해 지역의 특성상 주택가격의 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있는 지역
3. 현재 주택의 투기적인 거래가 성행하고 있으며 투기가 더욱 극심해질 우려가 있는 지역
②건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 허가구역을 지정함에 있어서 이 법이 정하는 범위안에서 주택가격상승률?주택거래실적 등을 감안하여 대통령령으로 세부적인 지정기준을 정할 수 있다.
③건설교통부장관이 제1항의 규정에 의한 허가구역으로 지정하고자 하는 경우에는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정된 허가구역을 변경하거나 지정기간이 만료된 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 경우에는 주택정책심의위원회의 심의 전에 미리 시 도지사의 의견을 들어야 한다.
④건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 이를 공고하여야 한다. 이 경우 공고절차 공고사항의 효력발생 시기 및 구역지정의 해제 등에 관하여는 국토의계획및이용에관한법률 제117조제3항 내지 제7항의 규정을 준용한다.
제85조의3(주택거래계약에 관한 허가) ①허가구역 안에 있는 주택에 관한 소유권을 이전하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하여 주택을 취득하고자 하는 자는 허가신청서에 건물등기부등본 등 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 군수 구청장에게 제출하고 그 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다.
②제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용 및 주택구입의 목적을 기재하여 시장 군수 구청장에게 제출하여야 한다.
③신청인에 대한 허가증의 교부 불허가처분의 통지 및 허가받지 않은 계약의 효력에 관하여는 국토의계획및이용에관한법률 제118조제4항 내지 제6항의 규정을 준용한다.
제85조의4(허가의 제한) 시장 군수 구청장은 제85조의3의 규정에 의한 허가의 신청이 신청일 현재 주택거래계약을 체결하여 주택을 양수받으려는 자(이하 “양수자”라 한다. 이하 이 조에서 같다)가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다.
1. 양수자(양수자 및 양수자의 배우자와 세대별 주민등록표상 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 개인인 경우로서 다음 각목의 1에 해당하는 경우
가. 양수자가 주택을 2채 이상 소유한 경우
나. 양수자가 주택을 1채 소유한 경우로서 신청일로부터 3월의 기간내에 그 주택을 처분할 계획이 없는 경우
2. 양수자가 법인인 경우. 다만, 당해 법인소속 직원의 주거용으로 주택을 구입하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제96조의2를 다음과 같이 신설한다.
제96조의2(벌칙) 제85조의3제1항의 규정에 의한 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 주택거래계약을 체결하거나 거짓 그 밖에 부정한 방법으로 주택거래계약 허가를 받아 주택을 취득한 자는 2년이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 주택등의 가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
제101조의2(이행강제금의 부과) ①시장 군수 구청장은 제85조의4의제1호나목에 해당하는 양수자가 3월의 기간내에 기소유한 주택을 매각하지 아니하는 경우에는 이행에 필요한 상당한 이행기간을 정하여 이행할 것을 명령하고, 그 기간내에 이행하지 아니하는 경우에는 동 양수자에 대하여 신규로 취득한 주택가격의 100분의 3에 해당하는 이행강제금을 부과한다. 이 경우 주택가격은 소득세법상 기준시가를 기준으로 한 금액으로 한다.
②시장 군수 구청장은 제1항의 규정에 의한 이행강제금을 부과하기 전에 제1항의 규정에 의한 이행강제금을 부과 징수한다는 뜻을 미리 문서로서 계고하여야 한다.
③시장 군수 구청장은 제1항의 규정에 의한 이행강제금을 부과하는 경우에는 이행강제금의 금액, 이행강제금의 부과사유, 이행강제금의 납부기한 및 수납기관, 이의제기방법 및 이의제기기관 등을 명시한 문서로써 행하여야 한다.
④시장 군수 구청장은 최초의 이행명령이 있은 날을 기준으로 하여 매년 당해 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항의 규정에 의한 이행강제금을 부과?징수할 수 있다.
⑤시장 군수 구청장은 제1항의 규정에 의한 이행명령을 받은 자가 이행명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 이를 징수하여야 한다.
⑥제101조제3항 내지 제5항은 규정은 이행강제금의 징수 및 이의절차에 관하여 이를 준용한다.
부 칙
①(시행일) 이 법은 공포후 3월이 경과한 날부터 시행한다.
②(주택거래의 허가에 관한 적용례) 주택거래의 허가에 관하여는 이 법 시행후 최초로 지정되어 그 효력이 발생된 허가구역안에서 허가신청서를 제출하는 분부터 적용한다.