부동산정책 재검토..공급확대 `선회` 가능성

by윤진섭 기자
2005.06.17 22:03:02

[edaily 윤진섭기자] 당.정.청이 17일 부동산 정책 간담회를 열고 모든 부동산 관련 제도를 전반적으로 재검토, 종합적인 대응방안을 강구키로 한다는 입장을 정리했다. 이같은 발언은 그동안 정부가 추구해온 규제 일변도의 부동산 정책을 탄력 운영으로 전환할 가능성을 담고 있어 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 정부의 이번 조치에 대해 `규제 일변도 정책의 실패에 따른 불가피한 선택`이라는 주장이 설득력을 얻고 있는 가운데 8월에 나올 부동산 대책이 과연 어떤 것이 있을까 하는데 관심이 쏠리고 있다. ◇참여정부 부동산대책 3개월, `실효성 없다` 시인 우선 청와대와 정부가 그동안의 부동산 정책을 전면 재검토하겠다는 것은 규제 일변도 대책이 현재로선 시장에서 먹히지 않고 있다는 점을 인지했기 때문으로 풀이된다. 즉 규제 일변도의 대책은 결과적으로 특정 지역에 대한 공급 부족을 낳았고, 결과적으로 기존 중대형 물량에 대한 희소성만 키워 집값을 폭등시켰다는 지적이다. 실제 이같은 지적은 참여 정부 출범 후 나온 각종 대책과 집값과의 상관관계를 통해 쉽게 알 수 있다. 부동산정보제공업체 닥터아파트 조사에 따르면 참여정부 이후 발표된 부동산대책의 집값 안정 효과를 수도권 재건축 아파트 가격과 대비해 조사한 결과, 짧게는 1개월, 길게는 3개월에 그친 것으로 분석됐다. 닥터아파트는 2003년 `5.23대책(재건축 안전진단 기준 강화 등)`이 발표된 직후 서울과 경기도 재건축 아파트가격의 오름세가 크게 둔화됐지만 8월 들어 서울 재건축 아파트는 한달간 5.89%나 급등했다고 설명했다. 이에 정부는 `9.5대책(재건축단지의 소형평형 의무비율 확대와 조합원 명의변경 금지)`를 내놨지만 별 효과가 없자 연이어 고강도 규제인 `10.29대책(주택 거래신고제와 재건축 개발이익환수제 도입 등)`을 발표했다. 시장은 곧바로 침체기로 접어들어 2004년 1월까지 약세를 면치못했으나 2월 서울과 경기 재건축 아파트 가격은 각각 2.51%, 0.53%로 큰 폭으로 올랐다. "10.29대책"이 3개월만에 약발이 떨어졌다. 올 들어서도 개발이익환수제 제외 예상단지와 초고층 재건축을 추진중인 중층 재건축단지를 중심으로 가격이 급등하자 `2.17대책(초고층 재건축추진 억제와 2종 주거지역 층고 제한)`이 나왔지만 4월들어 서울과 경기도는 각각 7%와 4% 대의 높은 상승세를 나타내며 정부의지를 무색케 만들었다. 정부가 1가구 2주택 양도세 실거래가 과세와 재건축 등 개발이익 기반시설부금제 도입 등을 내용으로 한 `5.4대책`을 발표했지만 시장은 내성이 강해져 불과 한 달도 안된 현재 강남권 중대형아파트와 판교후광을 입은 분당과 용인 등지의 가격이 가파르게 상승하고 있다. 닥터아파트 이영호 리서치팀장은 "참여정부이후 집값 상승의 근원지인 재건축 단지 가격을 안정시키기 위해 잇따라 부동산대책을 내놓았지만 결과적으로 효과가 없는 것으로 조사됐다“며 ”결과적으로 17일 당, 정, 청 회의는 이 같은 규제 일변도의 대책에 대한 전면 수정이 불가피하다는 인식을 공유한 것으로 보인다“고 말했다. ◇8월 부동산대책 어떤 내용 담길까?..수요억제 근간, 공급은 확대 정부는 8월까지 당.정.청 그리고 전문가 그룹을 구성 부동산 대책반을 구성, 지금까지 나온 대책에 대한 평가와 백지상태에서 재검토하기로 했다. 일단 8월에 나올 부동산 대책은 그동안의 수요 억제와 공급확대가 맞물리는 정책을 내놓을 관측이 많다. 이에 따라 신도시 건설, 재건축 규제 완화, 강북 뉴타운 건설 등 공급확대에 나서되 철저한 개발이익환수는 물론 주택거래허가제, 기반시설부담금제 등이 안정장치가 동시에 적용될 가능성이 크다. 특히 최근 집값 폭등의 진원지로 거론되는 판교신도시의 경우 25.7평 초과 물량을 10% 내외인 2600가구를 늘려, 중대형 평형 부족에 따른 기대심리를 가라앉힐 가능성이 높다. 이럴 경우 용적률 확대에 따른 용적 단가(땅값)하락으로 분양가 역시 낮아질 수 있다. 재건축발 강남 집값 불안을 차단하기 위해서는 강남권 저밀도 단지에 대한 용적률 확대 및 층고 완화, 그리고 단독주택의 고밀도 개발을 통해 중대형 평형 공급을 늘릴 가능성이 있다. 이 경우 개포지역과 고덕지구 등이 우선 완화지역으로 거론되고 있다. 다만 이들 지역의 규제를 완화할 경우 그에 따른 개발이익환수 범위를 확대할 가능성도 배제할 수 없다. 그러나 고밀도 단지는 건교부가 공급 확대 효과가 적고 집값 불안만 조장한다는 입장을 고수하고 있어 규제 완화가 단행될지는 현재로선 미지수다. 최근 건교부가 내놓은 강북지역의 광역개발도 공급확대 차원에서 적극 추진될 공산이 크다. 다만 임대주택 건설 등 개발이익환수를 위한 조치를 갖춰, 집값 불안 가능성을 사전에 차단할 것으로 보인다. 또 시중의 부동자금이 부동산 부문으로 몰리는 것은 실질금리가 사실상 마이너스 상태에 있기 때문인 만큼 저금리 정책에 대한 전면 재검토도 이뤄질 것으로 보인다. 다만 금리 인상 카드는 산업 전반에 미치는 후유증이 상대해 취급 금융기관에 대한 감독강화, 주택담보대출 총량제 등 간접적인 조치가 주종을 이룰 것으로 보인다. 그러나 일각에서는 이번 당.정.청 회의에서 야당과의 협의 등을 강조한 만큼 한나라당이 제시한 판교 신도시 공영개발, 분양원가 공개, 분양권 전매 금지 등 초강경 대책을 들고 나올 가능성도 배제할 수 없는 실정이다.