중대형·재건축·강북개발 등 공급해법 `제각각`

by이정훈 기자
2005.08.12 18:16:03

[이데일리 이정훈 정재웅기자] 이달말 부동산 종합대책 발표를 앞두고 열린우리당이 마련한 2차 부동산대책 공청회에서는 공급측면의 해법으로 중대형 공급확대, 재건축 규제완화, 강북 개발 등 다양한 논의가 오갔지만 의견은 제각각이었다.

특히 정부와 열린우리당이 합의해 추진키로 한 강북 광역개발과 미니 신도시 개발 등을 둘러싸고 여러 문제점이 지적돼 일부 보완책을 마련하거나 궤도를 수정할 가능성도 엿보였다.

12일 열린 공청회에서는 중대형아파트 공급을 늘려야 한다는 쪽과 소형이 우선이라는 의견이 맞섰고, 재건축 완화와 강북 개발, 미니 신도시는 물론 원가공개, 분양권 전매제한 등에서 이해당사자별로 입장 차이를 보였다.

◇"시장은 더 많은 중대형을 원한다"-"지금 물량으로도 충분하다"

일반적으로 부동산시장에서 중대형 아파트 공급을 더 원하는 것으로 알려지고 있어 이 부분 공급을 늘려달라는 요구가 많은 가운데서도 일부에서는 자산증식 수단으로 선호될 뿐이라며 더 늘릴 필요가 없다는 주장도 제기됐다.

국토연구원 손경환 토지주택연구실장은 "단순한 공급확대 차원을 벗어나 이제는 주택시장이 원하는 수요를 충족시키는 방향으로 정책을 추진해야 한다"며 "인구구조 및 가구구성 변화에 따른 주택수요 추정 결과 소형주택 수요 비중은 감소하는 반면 중대형 수요는 지속적으로 증가하고 있다"고 밝혔다.

손 실장은 "실제 지난 몇년간 중대형 아파트의 공급비중을 보면 15~20%에 불과했다"며 이번 대책에는 중대형 비중을 더 늘릴 수 있는 방안을 포함해야 한다고 주장했다.

이에 대해 서울시립대 서순탁 교수는 "주택 소요로 보면 중대형아파트 보다는 오히려 중소형이 훨씬 더 많다"고 반론을 펴며 "중대형 보급은 현 수준을 넘지 않도록 하는 것이 더욱 중요하다"고 말했다.

그는 "중대형 아파트 공급은 민간에서 자율적으로 할 수 있도록 맡기되 공공부문에서는 저소득층을 위한 중소형 공급을 확대해야 한다"고 강조했다.

참여연대 김남근 변호사 역시 "판교를 비롯한 공공택지의 공영개발은 택지개발촉진법 시행지침이 정하고 있는 것처럼 임대 40%, 공급면적 33평 이하의 국민주택규모 30%, 중대형 30%로 평형과 임대 분양을 혼합해 건설토록 하는 현 규제를 유지해야 한다"고 말했다.

공청회에 참석한 한 시민은 "중대형 아파트에 대한 선호를 보면 향후 자산가치 상승을 노린 것일 뿐 실제 거주 인원을 보면 중소형보다 적은 경우가 많다"며 "정부에서 실수요에 맞춰 중소형에 살도록 유도하는 거주문화 개선 홍보 노력을 해야 한다"고 지적했다.

◇"재건축이 최고의 공급확대책"-"투기이익만 높일 뿐"

공청회 내내 가장 많은 관심을 끌었던 재건축 규제완화는 `기대치`가 높은 만큼 투기이익을 키울 수 있다는 우려감도 만만치 않았다. 그런 만큼 개발이익 환수장치를 먼저 마련한 후 완화하자는 중립론이 힘을 얻었다.

고철 주택산업연구원장은 재건축 규제완화와 관련, "참여정부 들어 재건축시장에 대해서는 지나칠 정도로 많은 규제가 있었다"고 지적하고 "신규 택지가 고갈된 서울의 주택 공급 및 교체 수요에 대한 대안으로서 재건축의 순기능을 살릴 수 있는 대안이 마련돼야 장기적으로 시장이 안정을 찾을 수 있다"고 말했다.

공청회 중에도 방청객으로 참석한 몇몇 재건축 조합장들이 발언 기회를 얻어 "재건축을 통해 실제 얻는 이익이 `투기` 운운할 정도로 크지 않으며 재건축 규제를 유지하는 것은 사실상 사유재산 침해"라며 여당과 참여연대를 겨냥해 비판을 가하기도 했다.

이에 반해 손경환 실장은 "재건축 규제 완화는 비교적 단기간에 많은 주택의 공급이 가능하며 주택 수요가 많은 지역에 주택을 직접 공급하는 효과가 있지만, 투기적 수요를 유발하는 성향이 강하고 가격 상승을 초래할 가능성이 높다"고 지적했다.

그는 "실제 올해초에도 서울시의 재건축 규제 완화 발표로 주택가격이 폭등한 바 있다"며 "특히 강남의 경우 재건축을 허용할 경우 고밀도화로 주거 환경이 더 악화될 수 있다"고 강조했다.

이런 맥락에서 손 실장은 "강남지역의 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대보다는 인근지역에 주거환경이 좋은 지역을 많이 만드는 정책 추진이 바람직하며 재건축 규제에 대한 완화는 부동산시장의 안정기반 정착이 선행된 이후에 검토하는 것이 바람직하다"고 주장했다.

서울시립대 서순탁 교수는 개발이익을 환수할 수 있는 장치를 철저하게 마련한 이후 재건축 규제를 완화하는 방식으로 주택 공급을 확대해야 한다는 대안을 제시했다.

서 교수는 "중대형 주택 공급비중을 현행과 같은 15~20%로 유지한다는 정책기조 하에서 강북지역에서 지속적이고 집중적인 주거환경 개선을 추진하고 개발이익환수 체계 구축 후 재건축 규제완화를 통해 주택 공급확대 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.



◇"강북개발, 강남수요 일부 흡수"-"실효성 낮다"

강북 뉴타운을 광역개발하겠다는 정부 방침에 대해 강남 수요를 일부 흡수할 수 있으며 기반시설 투자가 많지 않다는 장점이 제기되면서도 실효성은 높지 않다는 현실론도 반대 입장으로 제기됐다.

손 실장은 일부 문제점을 지적하면서도 "강북 뉴타운 개발은 용적률 층고제한 등 규제가 완화될 경우 신도시 건설에 비해 많은 주택 공급이 가능하고 강남지역의 주택수요를 부분적으로 흡수할 수 있을 것"이라고 말했다.

김남근 변호사는 기본적으로 뉴타운 개발에 찬성하는 입장이지만, 추진 시기 조정이나 제도적인 보완책이 필요하다는 입장을 보이고 있다.

김 변호사는 "우선 종부세제도 정착과 양도소득세 실거래가 과세를 위한 거래 투명화, 개발부담금제 도입 등으로 제도가 정착된 이후에 시작하는 것이 좋을 것"이라며 "다만 지금 개발을 시작한다면 분양시점을 최대한 늦추기 위해 후분양제도를 도입하는 방식을 채택해야 한다고 주장했다.

이에 대해 고철 주택산업연구원장은 "강북 뉴타운을 개발해 주택공급 효과와 강-남북의 지역 균형발전을 도모한다는 취지에는 동감하지만, 실제 문제점이 많다"며 반박했다.

고 원장은 "공영 개발을 위한 보상금과 기반시설 건설 등에 필요한 막대한 재원조달 방안이 먼저 마련돼야 한다"며 "실제 은평 뉴타운의 경우 대부분의 땅이 국-시유지임에도 불구하고 약 4조원의 토지 보상비가 소요됐다"고 지적했다.

이어 "뉴타운보다 규모가 커지면 재개발이 지연되면서 오히려 사업기간이 장기화되는 경우가 있고 뉴타운사업을 진행중인 서울시나 주택공사가 개발을 실제 추진한다고 해도 성사까지는 최소 10년 이상이 걸릴 것"이라며 회의적인 시각을 보였다.

또 "개발 규모가 커질수록 조합원 수가 많아지면서 이들의 다양한 이해관계 조정의 어려움으로 사업이 지연될 수 있고 특히 공영개발은 해당 토지의 수용이 전제되므로 사유재산 보호를 이유로 주민의 극심한 반대와 조합 및 시공사의 반발도 예상된다"고 강조했다.

서순탁 교수 역시 "강북 뉴타운 개발에서 광역적 개발은 인프라 확충의 한계, 이해관계 복잡, 낮은 원주민 정착 등으로 실현될 가능성이 낮다"고 부정적인 입장을 보였다.

◇미니신도시·민간단독 택지개발 등 의견 `분분`

이밖에도 미니 신도시 개발과 분양원가 공개, 분양권 전매제한 등에 대해 찬반이 엇갈렸고 민간 건설업계에서는 민간 단독 택지개발 허용 등 아이디어를 내놓기도 했다.

고철 원장은 "서울시내 산재한 군부대 이전 적지 등을 개발해 도시내 뉴타운(new-town-in- town)의 형태로 개발한다는 것은 주택부문 만이 아니라 행정기관 이전 등으로 도시구조의 개편이 필요한 서울의 공간 구조 개편에 긍정적으로 작용할 것"이라며 미니 신도시에 찬성했다.

그러나 이에 대해 서순탁 교수는 "신도시 개발은 보상비 일시 지급에 따른 부동산 시장 불안정 초래, 개발이익의 사유화, 주변지역과의 형평성 문제 등과 같은 많은 부작용을 초래한다"고 주장했다.

이어 "강북지역의 광역적 재개발과 강남 대체수요를 위한 미니 신도시 개발을 통한 중대형 주택공급 비중 확대를 주택공급 방향으로 설정한 것은 부적절하다고 판단된다"고 말했다.

분양권 전매제한과 관련, 손경환 실장은 "분양권 전매가 투기수단으로 이용되는 것을 차단하기 위해 분양권 전매의 제한을 전면적으로 실시하는 동시에 분양권 전매 제한의 강화에 따른 주택경기의 지나친 침체를 방지하기 위해 원가연동제가 적용되는 주택에 한해 전매 제한을 강화할 수도 있을 것"이라고 말했다.

김 변호사 역시 "분양권 전매제한을 강화해야 한다"며 "정부가 무주택 세대주에게 분양가를 규제해 낮은 분양가로 아파트를 공급하는 경우에는 지역과 관계없이 최소 10년간 전매를 금지하며 환매제도 도입으로 처음부터 투기목적 전매를 차단할 필요도 있다"고 주장했다.

반대로 민간대표로 나온 코오롱건설 원현수 상무는 "원가공개는 시장원리에 전혀 맞지 않을 뿐더러 원가를 검증하는 절차나 방법 등에서도 마찰이 초래될 것이며 이는 결국 사업을 위축시켜 공급을 줄이는 결과를 낳을 것"이라며 반대했다.

또한 "전매제한제도의 경우 서울 등 수도권에서는 현행대로 가더라도 미분양 사태가 속출하는 지방에서는 1년으로 돼 있는 전매금지를 6개월 정도로 완화해주는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

아울러 원 상무는 공공기관이 사실상 독점하고 있는 택지 개발에 민간이 주도권을 좀더 가질 수 있고 지구단위 개발을 원활하게 수행할 수 있도록 각종 규제를 완화해야 한다는 주장했다.